Ellips: Tillbaka

BorättUpplysning Skåne

Fler frågor och svar

 

Är det samma betyg som används i våra Borättupplysningar? Ja, det är samma typ av betyg, enda skillnaden är att en beställd Upplysning är helt aktuell och bygger på senaste tillgänglig årsredovisning och annan aktuell information.

 

Hur pass säkra är dessa beräkningar?  Belåningsvärdet är mycket stabilt, såvida inte nya lån tas eller stora amorteringar görs.

Uh/am-utrymmet däremot kan variera något från år till år, och är man då nära en betygsgräns kan betyget ändras ett steg.

 

Skiljer sig betygen åt beroende på ort? Nej, beräkningarna är i de felsta fall generella och oberoende av ort, landsända eller område. Ett bra betyg är bra vare sig det gäller Stockholm eller Svedala, betygen har samma värde och betydelse överallt. När det gäller belåningen anpassas dock betyget utifrån prisnivån på orten.

 

Nybildade bostadsrätter? Nya bostadsrättsföreningar, med enbart en ekonomisk plan, eller saknar ett fullt räkenskapsår, bedömas bara utifrån belåningen. I vår betaltjänst BorättUpplysning analyserar vi dock dessa föreningar fullt ut.

 

Tar vi hänsyn till fastighetens skick? En förening som nyligen genomfört ett stort fastighetsunderhåll kan synbarligen få sin ekonomi försämrad, pga ökad belåning. I vår betaltjänst BorättUpplysning tar vi hänsyn till sådana faktorer, utifrån vad som kan utläsas av verksamhetsberättelsen.

 

Tar vi hänsyn till sk. dolda värden?  Föreningar har ibland ”dolda tillgångar” i form av oinredda vindar eller osålda lägenheter, vilket vi försöker väga in, särskilt osålda lägenheter. Men dessa värden kan vara osäkra, och ett realiserande kan vara förknippat med omkostnader och minskade intäkter, vilket försämrar kalkylen.

 

Angående föreningens årsavgift: Föreningarnas avgift kan inkludera olika mycket, och det kan förekomma tillägg av olika slag. Läs mer om det här på Borättköparskolan.

 

Hur aktuella är listorna? Dessa listor bygger på årsredovisningar från 2009-2011, och vissa uppgifter och omdömen kan därför vara inaktuella. Vi rekommenderar därför att alltid beställa en aktuell  BorättUpplysning för att få en uppdaterad analys om man är spekulant på en viss bostadsrätt.

 

Vi reserverar oss för ev. felaktigheter, pga av felaktiga eller oklara uppgifter i årsredovisningen (förekommer), eller misstag i vår registrering.

 

Kan bostadsrättsföreningens styrelse förbättra ett dåligt betyg?

 

Belåningsbetyget är inte mycket man kan göra åt, man har de skulder man har. Man får arbeta långsiktigt och amortera i lagom takt. När räntorna är låga bör man använda det uppkomna överskottet till extra amorteringar. Ett alternativ är att föreslå kapitaltillskott från bostadsrättsinnehavarna, men det är inget vi rekommenderar generellt, se resonemang om detta här.

 

Ett lågt uh/am-betyg kan man göra något åt. Helt enkelt genom att öka intäkterna, dvs höja årsavgifter och andra avgifter så att man får en ekonomi i balans. Är uh/am-betyget mycket lågt och avvikelsen mycket stor, bör höjningarna ske stegvis under flera år.

 

Ett för högt uh/am-värde är ännu enklare att korrigera: sänk avgiften till rätt nivå. Målsättningen måste vara att ha en avgift som är långsiktigt stabil, men också rättvis över tiden.

Vad är det vi mäter?

 

Belåningen

Vi anger hur stora fastighetslån bostadsrättsföreningen har, i förhållande till föreningens totala yta (lägenheter+lokaler), måttet är alltså kr/m2. Ju högre belåning desto större räntekostnader, och större risk. Det här är en vanlig och traditionell beräkning, som används av både mäklare och banker. Det nya är att vi listar alla föreningarna på ett överskådligt sätt, och sätter ett tydligt och pedagogiskt betyg.

 

Underhålls- och amorteringsutrymmet ®

Detta är ett mått som vi själva har utvecklat. Ett mått på hur mycket pengar som finns till reparationer, underhåll och fastighets-förbättringar. Ju lägre värde och betyg, desto större risk att föreningen måste höja årsavgiften (hyran). Det vi mäter är avvikelsen i förhållande till ett beräknat riktvärde, och vi mäter i kr/m2. Exempel: om föreningens uh/am-utrymme avviker med 50, innebär det att det fattas 50 kr/m2 i föreningens budget, och det kan på sikt bara lösas med höjd månadsavgift.

Ofta kommer sådana höjningar i samband med att större underhållsarbeten måste göras.

 

Många föreningar har för låga avgifter, vilket tydligt avspeglas i tabellen. Men det förekommer också det omvända, en del föreningar tar ut mer än vad som behövs. Det visas i att avvikelsevärdet är positivt. Är värdet mer än +50 kr/m2 markerar vi det med ljusgrönt, och det ska tolkas som att föreningen skulle kunna sänka månadsavgiften med motsvarande värde. Det handlar i regel om att månadsavgiften ligger mellan 10 och 20% högre än vad den behöver vara.

 

Det finns andra mått som av tradition används av ekonomer och fastighetsmäklare, t ex soliditet och likviditet, men varför dessa mått inte alls kan tillämpas på bostadsrättsföreningar kan du läsa här på Borättköparskolan.

 

Observera att vi inte betygsätter område eller stadsdel, om det är trevligt eller populärt, nytt eller gammalt, renoverat eller slitet. Den typ av värdering måste var och en själv göra. Våra betyg handlar enbart om bostadsrättsföreningens ekonomi.

 

Nu sätter vi betyg på Sveriges bostadsrättsföreningar!

Påverkas betygen av ränteutvecklingen?

 

I mycket hög grad. Man kan säga att räntekostnader alltid “stjäl” utrymme från underhållet: ju högre räntor, desto mindre till reparationer och underhåll, och tvärtom. För att kunna jämföra bostadsrättsföreningar har vi därför i dessa listor utgått från en tänkt räntekostnad som 2012 var 4%. Nu (2017) är föreningarnas räntekostnad nästan alltid lägre, och föreningens ekonomi därför bättre än vad betyget i listorna anger. I våra nya analyser (2016-2017) arbetar vi utifrån räntenivån 2,0 - 2,5%.

 

Skulle den ekonomiska utvecklingen leda till att räntenivån stiger, kan framför allt högbelånade föreningar få stora ekonomiska problem. Men skulle räntenivån fortsatt vara låg, så är dessa föreningars situation bättre än vad våra betyg indikerar.

 

Ellips: Upp
Ellips: Tillbaka

Bostadsrättens ekonomiska värde 

(gäller enbart vissa listor)

 

Föreningens värde, eller substansvärde, baserat på taxering och föreningens fastighetsskulder. Det är ett bra referensvärde vid köp av bostadsrätt. Observera att de angivna värdena i dessa listor idag (2017) är inaktuella. I vår betaltjänst Upplysning2 gör vi alltid en aktuell värdering av bostadsrätten.