44. Beräkningstips 4 – bostadsrättens rätta pris
Bostadsrättens rätta pris
En bostadsrättsförenings skulder har stor betydelse, det har vi skrivit mycket om här på Borätt-köparskolan. En högt skuldsatt förening måste hantera räntor och amorteringar som kan uppgå till så mycket som 600-800 kr/kvm. Tillsammans med drift och underhåll kan det innebära en årsavgift (hyra) på över 1000 kr/kvm/år. En helt skuldfri förening däremot har inga räntekostnader alls, vilket möjliggör en låg årsavgift på 300-500 kr/kvm. (Se exempel på olika bostadsrättsföreningar här.)
I en tidigare lektion (beräkningstips 3) har vi beskrivit hur man kan räkna på föreningens lån, och dess inverkan på föreningens ekonomi. I denna lektion ska vi se hur föreningens lån bör påverka själva priset på bostadsrätten.
Tänk först på ett villaköp: Ska du köpa ett hus värderat till 3 miljoner så betalar du 3 miljoner, inget konstigt med det. Men skulle huset var intecknad, och du måste överta ett lån på 1 miljon, då ska du naturligtvis bara betala 2 miljoner, eftersom du övertar lånet på 1 miljon.
Likadant är det faktiskt med bostadsrätter. Eller borde vara. I en bostadsrättsförening är nämligen medlemmarna tillsammans ansvariga för föreningens lån.
Antag att det finns en bostadsrättsförening med 10 bostadsrätter, lika stora. Hela fastigheten är värderad till 30 miljoner, och varje bostadsrätt till 3 miljoner. Och föreningen är helt skuldfri. Att köpa en bostadsrätt där för 3 miljoner är alltså ganska okomplicerat och rimligt.
Men antag att bostadsrättsförening har lån på 10 miljoner, vilket är ganska vanligt. Är bostadsrätterna i denna förening ändå värda 3 miljoner?
En mäklare skulle säkert svara ja. Och säljaren av en sådan bostadsrätt skulle absolut svara ja. Och en okunnig köpare skulle kanske också svara ja.
Men i detta fallet är varje bostadsrätt indirekt delaktig i 10-miljonerslånet, det blir 1 miljon per bostadsrätt, och precis som i villafallet bör man därför inte betala mer än 2 miljoner för en bostadsrätt i denna förening!
Betala inte föreningens skuld två gånger!
Du måste alltid väga in föreningens lån när du bedömer priset på en bostadsrätt. Ju mer skuldsatt föreningen är, desto mindre ska du betala för bostadsrätten. Vill det sig illa kan du nämligen i framtiden bli tvungen att betala föreningens skuld, s.k. kapitaltillskott.
Räkna alltså ut hur stor del av föreningens skulder som ligger på just din bostadsrätt.
Enklast är att räkna per kvm:
1. Ta reda på föreningens belåning per kvm. Uppgiften står ibland i årsredovisningen, eller i mäklarens lägenhetsprospekt.
2. Lägg ihop detta belåningsvärde med bostadsrättens pris per kvm. Summan är vad bostadsrätten egentligen kan komma att kosta dig, per kvm.
Alternativt kan du räkna direkt i kronor:
1. Ta reda på din bostadsrätts andelstal (andelstal ägande).
2. Ta reda på föreningens lån i balansräkningen: ”Långfristiga skulder” eller “Skulder till kreditinstitut”.
3. Beräkna: Ditt andelstal x Föreningens lån = din andel av föreningens lån.
4. Addera beloppet till bostadsrättens pris. Summan är vad bostadsrätten egentligen kan komma att kosta dig.
(Om du inte vet andelstalet kan du utgå från lägenhetens yta, men då måste du också veta föreningen totala bostadsyta: Lägenhetens yta / totala bostadsytan = ungefär lika med lägenhetens andelstal.)
Ta alltid hänsyn till föreningens lån när du köper bostadsrätt!
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag tittar på en lägehet och har räknat på beräkningstips 1,2 och 3 – och alla ger ett bra värde. Men när jag sedan kommer till beräkningstips 4 – bostadsrättens pris – blir det en helt annan sak. S-värdet får jag till 17 000 kr/kvm, detta för en lägenhet på Södermalm i Stockholm. Detta är ju milsvitt från de kvadrameterpriser som gäller idag.
Vad är det som kan göra att det blir så lågt?
Jag kan inte svara eftersom jag inte vet hur du har räknat. Beräkningstips 4 är inte detsamma som att räkna ut det vi kallar substansvärdet – det handlar om två olika sätt att räkna. Kontakta oss, eller beställ en Borättupplysning, för att få en korrekt beräkning.
Hej: Hur kan jag ta reda på min lägenhets andelstal?
Kontakta styrelsen i din förening, dom ska ha denna uppgift. Du kan också begära ut ett registerutdrag för din lägenhet, med alla relevanta uppgifter. Bostadsrättslagen 9:11.
Hej! Jag ska räkna ut vinstskatt vid försäljning på min avlidna mammas bostadsrätt och i beräkningskalkylen ska man ange kapitaltillskott och enligt Brf är lägenhetens del i föreningen 0,33065% Hur förvandlar jag det i kronor i beräkningsmallen som jag hittat på skatteverkets sida?
Uppgiften om hur mycket lägenheten har erlagt i kapitaltillskott är en uppgift som bara föreningen eller dess förvaltare har. Och kan inte utläsas ur föreningens andelstal. Du borde ha fått en kontrolluppgift från föreningen i januari året efter försäljningen, och där ska uppgiften om kapitaltillskott stå. Kontakta alltså föreningen om uppgiften saknas.
Hur ska man tänka om värdet i det fall föreningen har förmögenhet motsvarande 2 miljoner per bostadsrätt och inga lån?
Intressant fråga, och mycket ovanlig situation! Men skulle det vara så så finns det alltså en dold tillgång på 2 milj för varje bostadsrätt. En köpare får alltså 2 miljoner ”på köpet”, som ett slags tillgodohavande i föreningen. Visserligen bundet, och inte så lätt att få ut. En sådan bostadsrätt är, åtminstone teoretiskt, värd 2 miljoner mer än en liknande bostadsrätt i en annan förening.
Frågan är, hur ska och kan en förening hantera en sådan stor tillgång? Det mest naturliga är att sätta årsavgiften till 0, men det kanske redan är gjort. Sen kan man dela ut en del av detta överskott, men bara högst senaste årets överskott (enligt Bostadsrättslagen). Alltså: de år föreningen, trots noll kr i årsvgifter, går med vinst så kan vinsten delas ut. Och om föreningen går med förlust, så täcks förlusten av besparingarna. Alltså, man kan bo ”gratis”, och dessutom ibland få viss utdelning, så länge pengarna räcker!