48. Andrahandsuthyrning
Uthyrning i 2:hand av bostadsrätt
Att hyra ut sin bostadsrätt i 2:a hand får man göra om man har godtagbara skäl. Typiska skäl är arbete eller studier på annan ort. Ett annat skäl kan var provboende med sambo. Fler skäl listas här nedan. All 2:handsuthyrning kräver tillstånd från föreningens styrelse.
2:handauthyrning definieras som när hela lägenheten hyrs ut, eller lånas ut, och man själv inte bor kvar under tiden. Till skillnad mot att hyra ut ett eller flera enskilda rum, medan man själv bor kvar, det kallas att ha inneboende, och kräver inte något tillstånd.
Giltiga skäl för att hyra ut i 2:a hand har ändrats de senaste åren, och är nu ganska generösa, enligt den praxis som utvecklats. Här följer de vanligaste skälen:
- Arbete på annan ort
- Studier på annan ort
- Provboende med sambo
- Tillfällig utlandsvistelse
- Eget boende på vårdhem
- Vård av anhörig
- Uthyrning till närstående
- I väntan på egen pension
- Tid att sälja bostadsrätten
De tre sistnämnda är nya skäl, och kräver kanske viss förklaring:
Att hyra ut till närstående innebär att man får hyra ut till barn, syskon, eller föräldrar, och att det då i sig är ett godtagbart skäl. Gäller dock bara kortare tid, typ 1 år.
I väntan på pensionering innebär att man har rätt att köpa en bostadsrätt i förtid, några år innan man avser att flytta dit, och under tiden får lov att hyra ut den.
Man får numera även lov att hyra ut sin bostadsrätt viss tid medan man håller på att sälja bostadsrätten, kanske för att den är svårsåld. Gäller dock bara typ ½-år.
Att hyra ut enbart för att tjäna pengar (typ Airbnb) är fortfarande inte tillåtet, vilket klargjordes i en dom nyligen.
Observera att allt detta är nuvarande rättspraxis, inget hindrar att styrelsen är mer generösa än vad som angetts här.
Tillstånd lämnas ofta för ett år i taget.
Tillstånd brukar bara lämnas för ett år i taget, men kan alltså i många fall förlängas under flera år, om skäl finns.
2:handsuthyrning kräver alltså tillstånd från föreningens styrelse, och har man inte det kan man bli uppsagd från sin bostadsrätt. Dock måste styrelsen först lämna en påminnelse.
Många styrelser vill i ansökan även veta vem som är hyresgäst, men detta är egentligen inget lagkrav, utan snarare en praxis som blivit allmänt vedertagen.
Om styrelsen inte vill lämna sitt tillstånd, kan man vända sig till hyresnämnden på sin ort och få saken prövad.
Avgift
För 2:handsuthyrning kan föreningen ta ut en särskilt avgift, men detta måste då vara reglerat i föreningens stadgar. Avgiften får vara högst 10% av gällande prisbasbelopp, det innebär att den kan vara ca 400 kr/månad (2022). Alla föreningar har dock inte uppdaterat sina stadgar med detta.
© Borättupplysning Skåne
Hej Lennart, jätte tack för en bra sida!
Jag har köpt en nybyggnation i Umeå och strax innan det var dags att flytta in fick jag ett bra jobberbjudande i Sthlm. Jag hyrde ut min bostadsrättslägenhet i andra hand i ett år. Det fanns ingen ”riktig styrelse” i föreningen, jag lämnade ansökan om andrahandsuthyrning till representanter från Recab AB och jag har fått den beviljat via Riksbyggen.
Nu har det gått ett år och jag ansökte om ytterligare 5 månader uthyrning i andra hand. Nu har jag fått en räkning : avgift för andrahandsuthyrning för ett år tillbaka. Måste jag betala hela summan? Är det riktigt?
De flesta bostadsrättsföreningar kan ta ut en avgift för andrahandsuthyrning, enligt stadgarna. Detta är även reglerat i bostadsrättslagen. Avgiften får vara högst 10% prisbasbelopp för helt år, dvs i nuläget ca 4800 kr (beroende på vilket år). Så det är nog bara att betala!
Hej!
Jag ska hyra ut min lägenhet i andrahand och bostadsföreningen vill ta ut 10 % av basbeloppet. Jag ser nu i första avin att kostnaden ligger på ca 400 kr per månad och på er hemsida står det att de får max ta ut 370 kr per månad.
Hur räknar jag ut vad 10% per basbelopp är och om de ska flytta in 2 personer ska jag betala per person eller är det endast ett belopp som gäller för båda personerna?
Avgiften för andrahanduthyrning är idag på ca 400 kr/månad (texten är nu uppdaterad i lektionen). Avgiften är för uthyrningen av bostadsrätten, oberoende av hur många personer som kommer bo i lägenheten.
Hej,
Jag har hyrt ut min bostadsrätt i 3 år och får ej göra det längre för föreningen.
Min fråga är, hur måste jag bo i lägenheten för att få lov att hyra ut den igen. finns det någon lag som reglarar detta?
tack på förhand.
Då jag inte vet under vilka villkor du har fått hyra ut kan jag inte ge något bra svar. Antagligen kan du inte få hyra ut mer, om inte dina skäl att hyra ut förändras i grunden.
Vi överväger att köpa en bostadsrätt nu, men flytta in i den först om två år. Vårt barn går idag på högstadiet på den ort där vi bor, men kommer om två år att börja gymnasiet på den ort där bostadsrätten ligger (annan kommun). Då avser vi att hela familjen flytta till bostadsrätten i fråga.
Kommer vi ha rätt att hyra ut bostadsrätten i andra hand under dessa två år?
Om vi istället väljer att hyra ut rum till studenter, räcker det i så fall att vi har ett rum som enbart vi själva disponerar, men endast använder som övernattningslägenhet emellanåt för att det skall räknas som inneboende och inte andrahandsuthyrning? (Exempelvis skulle vi och två studenter kunna ha varsitt av de tre sovrummen med egen nyckel, medan alla delar på kök, vardagsrum, badrum m.m.)
Vi är mest intresserade av andrahandsuthyrning, så vi hoppas att vårt fall skall kunna jämföras med situationen att köpa lägenhet för framtida bruk några år innan pensionen och/eller att det räknas som studier på annan ort, även om vi hyr ut innan vi ens flyttat in.
En annan fråga är om föreningen kan vägra oss medlemskap med hänvisning till att vi inte flyttar in med en gång?
Man kan tänka sig två olika sätt:
Antingen att köra med öppna kort och redan innan köpet fråga styrelsen om de kan gå med på andrahandsuthyrning under de två första åren. Någon absolut rättighet har ni inte, men kanske är styrelsen medgörlig och litar på er. Samtidigt har ni då avslöjat att ni inte tänker flytta in omedelbart, och om styrelsen är kinkig kan de helt enkelt neka er att bli medlemmar.
Det andra sättet är att inte avslöja er planer, utan genomföra köpet som vanligt med officiell avsikt att flytta dit, och därmed bli medlemmar i föreningen. När köpet väl är genomfört kan ni, med hänvisning till ”nya omständigheter” (att ni inte kan flytta omedelbart), ansöka om andrahandsuthyrning. Styrelsen kan då acceptera de skäl ni anger, eller neka, beroende på uppgivna skäl och andra omständigheter.
I bägge fallen har ni ingen laglig rättighet att få hyra ut i andra hand, men styrelsen kan som sagt godkänna ändå, eller neka.
Bägge sätten innebär alltså en chans, och en risk.
Att hyra ut del av lägenheten är också en möjlighet, men kan bli lite trixigt, och kan även sluta med en konflikt med styrelsen om de är på det humöret.
Det finns ett tredje alternativ, vilket egentligen är det mest naturliga: Vänta med köpet till det är dags att flytta, om två år.
Hej,
Jag har sedan oktober 2021 hyrt ut min bostadsrätt i andra hand då jag flyttat ihop med min partner på annan ort, i en av denne ägd bostadsrätt. Inför att mitt tillstånd att hyra ut min bostadsrätten i andra hand går i oktober, har jag sedan en månad tillbaka lagt ut bostaden till försäljning. Det har dock hittills visat sig vara total stiltje på marknaden, och ingen har hittills ens kommit på de visningar som ägt rum. Jag har till följd av detta ansökt hos styrelsen att på nytt få hyra ut lägenheten i andra hand, till dess att jag lyckas få den såld – men de har nekat mig detta. Som jag har förstått Bostadsrättslagen och gällande praxis, är svårigheter att få bostaden sålt till följd av en vikande marknad giltiga skäl för att få hyra ut den i andra hand.
Kan det faktum att jag tidigare fått tillstånd till uthyrning på grund av andra skäl, innebära att styrelsen har rätt att ge mig avslag på min ansökan, eller är det egentligen som så att jag har skäl som skall ge mig rätt att fortsatt få hyra ut lägenheten i andra hand medan jag försöker få den såld?
Tack på förhand!
Enligt min uppfattning ska du ha rätt att hyra ut bostadsrätten på nytt med det nya skäl du anför, svårighet att sälja. Samtidigt kan styrelsen trots det avslå din ansökan, och den möjlighet du då har är att vända dig till hyresnämnden för att få saken avgjord där.
Hej Lennart!
Tack för att du erbjuder denna tjänst inom borättsfrågor!
Jag har en fråga gällande andrahandsuthyrning vid arbete utomlands. Jag ser att frågan tagits upp tidigare bland kommentarerna men det var ett tag sedan så jag väcker den på nytt.
Min fru och jag äger en bostadsrätt som vi hyrt ut i andra hand under åren 2019-2022. Skälet har varit att min fru varit internationellt utsänd av staten under denna period. Föreningen har beviljat uthyrningen med ett år i taget.
När min fru fick en ny utlandstjänst, återigen utsänd av staten, för ytterligare tre (med möjlighet till förlängning till fem) år för perioden 2022-2025(2027) ansökte vi om andrahandsuthyrning hos föreningen. Styrelsen beviljade för ett år men meddelade samtidigt att de inte kommer bevilja fortsatt andrahandsuthyrning baserat på detta skäl.
Jag har förstått att utlandstjänst är ett beaktansvärt skäl för andrahandsuthyrning, men finns det någon vägledning kring hur lång tid man får hyra ut i andra hand baserat på detta skäl? Finns något i förarbeten, alternativt praxis baserat på domar i hyresnämnden?
Jag vill gärna föra dialog med föreningen om detta snarare än att gå till hyresnämnden.
Tack på förhand!
Enligt min mening bör ni få tillstånd att fortsätta hyra ut er bostadsrätt. För arbete utomland kan det vara åtskilliga år, särskilt om det är en ”påtvingad” utlandstjänstgöring. Jag har läst att det kan vara åtminstone 5 år, men har själv sett exempel på längre tid. Men det saknas tydlig lagstiftning och tydliga rättsfall, och det ligger lite utanför min specialkompetens.
Med bra argumentation bör det gå att övertyga styrelsen. Men om styrelsen är oförstående måste ni vända er till hyresnämnden.
Hej,
Jag sitter i styrelsen för en mindre brf. I april 2022 hade vi Föreningsstämma där vi antog nya stadgar, Riksbyggens normalstadgar, alla medlemmar var närvarande och beslutet var enhälligt. I de nya stadgarna framgår det att det utgår en avgift för andrahandsuthyrning vilket inte fanns med i de gamla.
I juni 2022 fick vi en ansökan om andrahandsuthyrning 220701 tom 230630, vilken beviljades.
15 september 2022 registrerades de nya stadgarna hos Bolagsverket.
230531 flyttar andrahandshyresgästen och 230601 säljer lägenhetsinnehavaren (medlemmen) lägenheten och ny medlem övertar lägenheten.
Föreningen har fakturerat och fått betalt för 12 mån andrahandsuthyrning.
Min fråga är:
Har vi rätt att behålla hela avgiften, eller ska vi betala tillbaka någon del av avgiften?
Gäller stadgarna från stämmodagen eller registreringsdatum hos Bolagsverket och beslutet om andrahandsuthyrning, lyder det under gamla stadgar eller nya stadgar?
Och om det gäller enligt gamla stadgar, har vi rätt att ta ut avgiften from att stadgarna registrerades hos Bolagsverket?
Kluriga frågor, men ganska enkla svar: Nya stadgar gäller från Bolagsverkets registreringsdatum. Avgiften får tas ut efter detta datum, och oberoende av när uthyrningen beviljades. Ansökan beviljades för tiden juli/2022 till juni/2023, men avbröts en månad innan. Stadgarna registrerades 15 sept. Rätt att ta ut avgift föreligger alltså 15sept/22 till maj/23, dvs 8,5 månad.
Ni har redan fått betalt för 12 månader.
Mitt förslag är att ni hel enkelt låter det bero, säljaren kanske inte bryr sig, efter försäljning och avflyttning. Men om säljaren skulle kontakta er och vilja ha avgiften reglerad, då måste ni betala tillbaka för 3,5 månader.
Hej Lennart, tack för denna sida!
Jag har fått avslag från föreningen och hyresnämnden att hyra ut min bostad i avvaktan av pensionering. Jag och min sambo ska sälja villan 2025-2026 då vi går i pension. Hyresnämnden menar att det är bara om man köpt lägenheten med syfte att ha den inför pension som det är ok att hyra ut inte om man haft lägenheten väldigt länge. Hyresnämnden skriver att det är av vikt att ärendet prövas av Hovrätten för framtida rättstillämpningen. Jag är nu osäker om jag ska överklaga eller inte, hur ser du på det?
Mvh Carina Andersson
Jag måste nog hålla med Hyresnämnden. Avsikten med den här regeln var att underlätta för blivande pensionärer att byta bostad eller bostadsort i samband med själva pensioneringen. De skulle då kunna slå till och köpa en bostadsrätt, lite i förväg, och fram till själva bostadsflytten då kunna hyra ut den.
Att tillämpa denna regel tvärt om som i ert fall, dvs hyra ut en befintlig bostadsrätt, finner jag konstigt. Det naturliga är ju att bara sälja direkt, om ni inte längre ska bo där. Jag ser faktiskt inget tydligt behov av att hyra ut i andra hand. Så därför instämmer jag med föreningen och hyresnämndens bedömning.