Om bedrägliga planer och förhandskalkyler
7 listiga sätt att få kalkylerna att se bättre ut än de i verkligheten är, och framför allt att få månadsavgiften att bli så låg som möjligt! Allt för att lura dig som bostadsköpare, så se upp! Gäller all nyproduktion och ombildning.
1. Om den ekonomiska planen inte tar med några amorteringar och inga avskrivningar, så ser kalkylen betydligt trevligare ut! Då kan man räkna fram en mycket låg månadsavgift! (Råd till mindre nogräknade byggherrar).
2. Om avskrivningar ändå måste tas upp i den ekonomiska planen, markera dem med en liten asterix, och nämn i en fotnot att dessa inte är likvidpåverkande och därför inte behöver räknas in i kalkylen! (Råd till byggherrar och ombildningskonsulter).
3. I den ekonomiska planen kan man kalkylera med minimala driftskostnader för att månadsavgiften ska bli så låg som möjligt. Kommer säkert bli mycket dyrare, men det blir de boendes problem! (Råd till byggherrar och ombildningskonsulter).
4. Om fastigheten ska ombildas, och det finns stora renoveringsbehov, kan lånen för detta tas upp “efter behov”! Då blir det mindre räntekostnader i början, och månadsavgiften kan sättas lägre! Kostnaden och högre avgift kommer ju sen, men det inser nog inte de boende! (Råd till ombildningskonsulter).
5. I nybyggda fastigheter kan man lägga in några hyreslokaler, och påstå att de går att hyra ut till helt fantastiska fantasisummor. Allihopa! Det kommer nog inte hålla, men det ser bra ut i den ekonomiska planen! (Råd till byggare av mindre bostadsrättsföreningar).
6. Subventionera månadsavgiften de första åren så kan avgiften bli riktigt riktigt låg! Men om några år väntar förstås en stor avgiftshöjning. Det framgår av den ekonomiska planen, men det är det inte många som begriper! (Råd till byggherrar).
7. Den ekonomiska planen verkar inte särskilt sund, och belåningen är skyhög. Det kommer bli problem för denna bostadsrättsförening. Men det ska väl inte vi som intygsgivare behöva ta ansvar för? Vi skriver som vanligt att “den är hållbar“! (Råd till Boverkets intygsgivare).
© Borättupplysning Skåne
Funderar på att köpa en nybyggd bostadsrätt, inflyttning hösten 2019.
I den preliminära finansieringsplanen redovisas tre lån med respektive räntesats 0,8 %/ 1,1 %/ 1,5 % med bindningstiderna 1 resp 3 resp 5 år. I känslighetsanalysen redovisas årsavgifter för räntehöjning med 1 resp 2 %, fr om med år 2. Man utgår således ifrån att räntan vid inflyttning är densamma som idag (2017-06-17) enligt ovanstående. Andra nybyggnadsprojekt som jag tittat på redovisar analyserna med att räntan ökat med 1 resp 2 % vid inflyttningsdatumet. Finns det några regler för hur byggarna ska redovisa räntehöjningar i känslighetsanalyserna och var hittar jag detta i så fall?
Boverket har regler om vad ekonomiska planer och kalkyler ska innehålla, men jag kan inte de exakta reglerna. Klart är dock att känslighetsanalysen ska innefatta även de första åren, precis som du själv säger. Men du nämner att det är en ”preliminär finansieringsplan”, och en sådan omfattas inte av några regler alls, så byggaren kan då ”försköna den” och göra den hur tilltalande som helst.
Ska man tala om 2019 och framåt, bör man kalkylera med räntor på 3-4%, för säkerhets skull.