31. Vågar man köpa bostadsrätt privat, utan mäklare?
Att köpa bostadsrätt privat.
De flesta bostadsaffärer sker via mäklare, och då sköter mäklaren mycket av den praktiska hanteringen. Men bostadsrätter säljs också privat. Det kan vara att man köper en bostadsrätt av en bekant, eller av någon annan som valt att sälja privat utan mäklare inblandad (som ju tar åtskilliga 10-tusentals kronor i arvode). Det är inget märkvärdigt att köpa privat, köpet går i princip till på samma sätt som köp via mäklare. Följ nedanstående punkter, enda skillnaden är att du måste vara lite noggrannare om du köper privat.
1. Undersök lägenheten noga. Framför allt badrum, kök, golv och elinstallationer. Ta gärna hjälp av någon bekant som kan mer än du själv. Tänk på att du alltid köper i ”befintligt skick”.
2. Undersök om föreningen är ekonomiskt stabil genom att granska föreningens årsredovisning. (Kontrollera i våra betygslistor eller beställ en Borättupplysning.)
3. Kontakta föreningen, dess ordförande eller vicevärd, och fråga om följande:
- Kontrollera att säljaren verkligen är ägare till lägenheten.
- Fråga om lägenheten är pantsatt (belånad), eller om säljaren har skulder till föreningen. (Att bostadsrätten är pantsatt är helt normalt, men viktigt att veta, se nedan.)
- Fråga om villkoren för att bli medlem.
- Fråga om månadsavgiftens storlek, vad som ingår i avgiften, och om det finns planer på höjningar.
- Fråga om det planeras underhållsarbeten, som kan påverka boendet eller avgiftens storlek.
- Kontrollera andra uppgifter du tycker är väsentliga, t ex parkering, bredbandsuppkoppling, eller annat som känns viktigt.
4. Om ni är överens om pris och inflyttningsvillkor, skriv ett avtal. Ett enkelt, men fullt tillräckligt exempel finns här på Borättköparskolan.
De obligatoriska punkterna som måste finnas med är
- Era respektive namn och personnummer (köpare och säljare)
- Vilken bostadsrätt det gäller (förening och lägenhetsnummer)
- Köpesumma
- Tillträdesdatum (datum för ägarbytet, inflyttningdatum)
Dessutom bör man reglera om ev. föremål eller lös inredning ska ingå, och villkoren kring städningen.
Om säljaren är gift eller sambo, måste denne också skriva under och godkänna avtalet för att det hela ska bli giltigt.
5. Avtalet (en kopia) lämnas till föreningen och blir då också automatiskt din medlemsansökan. Därefter är det bara att invänta ett godkännande från styrelsen och följa det som sägs i lektion 27.
Angående pantsättning: de flesta lägenheter är pantsatta (belånade), men dessa panter måste säljaren lösa senast på tillträdesdagen, i samband med överlåtelsen. Viktigt! Detta görs genom att först ta reda på vilka panter (lån) som finns på lägenheten (uppgiften finns hos föreningen), därefter i samband med betalningen försäkra sig om att alla panter upphör (görs på banken).
© Borättupplysning Skåne
Är det okej att ta med sig sina fristående garderober när man flyttar från en bostadsrätt, eller räknas det som fast egendom?
Vad ska ett kontrakt vid köp av bostadsrätt innehålla?
Om man som säljare av lägenheten fått uppgifter om lägenhetens boyta från bostadsrättsföreningen, men som efter försäljningen visar sig vara felaktiga, vad är då mina skyldigheter som säljare av lägenheten?
Ja, fristående garderober kan man ta med, men du bör vara tydlig genom att tala om det för köparen (köparna), och kanske nämna det i kontraktet, för säkerhets skull.
Det finns ett exempel på kontrakt (avtal) i lektionen, och vad som måste finnas med. Sen kan man fylla på med fler detaljer, allt som det kan bli frågetecken eller missuppfattningar kring. Ju tydligare desto bättre!
Det ska räcka med att ange den area som föreningen uppger, och som finns i lägenhetsregistret. Som säljare behöver man inte kontrollera detta. Det är upp till köparen att kontrollmäta arean, om det känns angeläget. Som säljare har man alltså inget ansvar för om uppgiften från föreningen inte skulle stämma.
Va gör man sedan
då kvittot är skrivet och lght betald
anmäler man ägarbytet någonstans eller sköter föreningen det ?
Det man ska göra är beskrivet i lektion 27: Vad gäller fram till tillträdesdagen?
Det viktigaste är att ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen, och få det godkänt. Nån annan anmälan om ägarbytet behöver inte göras.
Vad händer om bostadsrättsföreningen dröjer med att godkänna köparen? Säg att vi vill ha snabbt tillträde ca 2 veckor, men köparen får inget svar. Vid avslag kan man ju söka medlemskap hos hyresnämnden, men om vi varken får ja eller nej, finns det någon annan väg att gå?
Styrelsen ska hantera frågan om medlemskap skyndsamt, Hsb tillämpar t ex en regel om högst 1 månad, men i lagen finns faktiskt ingen tidsgräns vad vi vet. Att vilja ha snabbt tillträde inom bara 2 veckor är inte att rekommendera, eftersom man inte kan garanteras få ett beslut på så kort tid. Är man en helt normal köpare kan man förstås chansa, eftersom alla ”vanliga” överlåtelser brukar godkännas. Vid avslag (mycket ovanligt) kan man överklaga hos hyresnämnden, och det bör man också kunna göra om man inte får något besked alls inom rimlig tid (1 månad) och upprepade påstötningar.
Hej!
En fråga, hur vet jag att säljaren har löst ut sina skulder på lägenheten? Behöver jag kontakta deras bank eller hur går det till?
(köper lägenheten privat utan mäklare)
MVH/ Josephine
Tack för en bra fråga! (har gjort att vi nu förtydligat lektionstexten).
Ja, för att vara säker måste du få det intygat av dennes bank. Man måste också vara säker på att det inte finns någon annan pant registrerad i föreningens register, uppgiften ska man ha fått från föreningens styrelse eller på dess kontor.
Hej! Vi ska eventuellt köpa en lägenhet privat men undrar vad en handpenning bör ligga på? Lgh är i 2-milj klassen. Hur får man loss dem pengarna, godkänner banken detta som en del av lånet?
Tacksam för svar!
Med vänlig hälsning, Alexander
Handpenning brukar av tradition ligga på 10%, men inget hindrar att man kommer överens om en mindre summa, särskilt när priserna är höga. T ex 100.000 kr i ditt fall tycker jag kan vara lagom. Banken kommer nog tycka att du ska skrapa ihop den summan själv, lån ges ju i regel bara på 85%, dvs du själv måste bidra med 15% = 300.000 kr.
Hej!
En viktig sak att göra när man köper privat är att se till att lägenheten är värderad av en av banken godkänd mäklare. Har inte säljaren ordnat detta måste köparen ordna det.
När vi skulle köpa utan mäklare missade vi detta. Det hade kunnat bli en väldigt dyr historia, men vi fick bostaden värderad till det överenskomna priset. Det var tur för oss.
Ja, det är ett bra påpekande. Men det gäller ju bara om man behöver ta lån till lägenheten.
Hej!
Jag ska köpa en bostadsrätt utav en bekant privat, alltså utan mäklare.
Jag har fått lånelöfte på Länsförsäkringar och nu påstår min bankman att avtalet för bostadsrätten måste upprättas av en mäklare för att jag ska få lånet. Och att alla banker kräver det. Detta kostar alltså uppemot 10 000 kr. Det låter märkligt tycker jag och säljaren. Ska det verkligen vara så här?
Ja det låter märkligt, och första gången jag hör detta själv. En bank kan kanske sätta vilka villkor de vill för att låna ut pengar. Men det är inte rimligt, då ett köpeavtal är en mycket enkel handling, som en mäklare dessutom inte har något personligt ansvar för. Men är det säkert att alla banker kräver detta? Verkar enbart vara ett sätt att favorisera mäklarkåren.
Hej,
Jag har köpt lägenhet via en mäklare och har bott i den nu ca en och en halv månad. Förra veckan har diskmaskinen börja läcka och jag fick en lätt vattenskada. Har gått igenom alla mina papper och underlag från mäklaren angående lägenheten och det framgår ingenstans hur gamla vitvarorna i lägenheten är. Bland instruktions böckerna som säljaren har lämnat till all utrustnig så har jag hittat ett kvitto där det framgår att alla vitvaror är 12 år gamla. Hade jag vetat det så hade jag självklart prutat på lägenheten eller avvaktat köpet.
Kan det vara så att mäklaren har övervärderat lägenheten? Jag har betalat mycket högre pris än vad lägenheter i området går för. Finns det något jag kan göra nu i efterhand eller få jag skylla mig själv. I mitt köpeavtal står det att jag köper lägenheten i befintligt skick.
Jag ser att du svarar på fråger ang. köp privat, men jag vore otroligt tacksam om du kan svara mig på denna fråga.
Precis som du tydligen själv förstått så är detta ditt problem. Gammal utrustning kan gå sönder när som helst, det måste man räkna med. Jag vet ju inte vad mäklaren sagt till dig, men att undersöka köksutrustningen noga ingår i köparens undersökningsplikt.
Lennart,
Tack så mycket för en sådan guide. Det är så komplett och på punkten och avtalsformulären är icing on the cake (”grädde på moset”).
Tack igen
Hej!
Jag och min man köpte gemensamt en bostadsrätt för att separera. Sedan har allt plötsligt ändrats och vi har gjort bodelning. Min man behåller huset. Jag har fått pengar för huset enligt bodelningsavtalet och ska enligt detta tillskiftas bostadsrätten. Tillträde till bostadsrätten är på måndag 15/6. Det är nu mycket oklart hur vi gör för att genomföra själva överlåtelsen av kontraktet till enbart mig. Kan man använda er överlåtelseblankett? Men hur skriver man överlåtelsen när inga pengar ska skiftas mer utan allt är reglerat enligt bodelningsavtalet redan? Finns det någon liknande blankett som gäller vid bodelning? Vi ska, enligt juristen inte skriva gåvobrev, eftersom bodelningsavtalet gäller.
Vänliga hälsningar
Josefin Björk
Det borde inte vara några problem. Ett enkelt överlåtelseavtal där din man överlåter sin halva till dig. För 0 kronor, enligt bodelningsavtalet (som ska bifogas).
Hej! Har sålt min lägenhet som jag köpte privat för 3årsedan av en bekant. Jag tog inget lån från banken utan betalade alltid direkt då jag sparat pengar för de. Det som oroar mig nu är om jag måste ha ett köpeskontrakt när jag ska deklarera den sen för jag har inget minne av att vi skrev på något sånt. Det enda pappret jag har är när jag får tillträde till lägenheten då vi skrev på med vicevärden. Men pris står inte med på det pappret. Om jag måste, kan jag kontakta personen jag köpte av och skriva ett eget?
När man deklarerar behöver man vad jag vet inte skicka med några kontrakt eller andra handlingar, utan man bara fyller skatteverkets blankett. Dessutom ska bostadsrättsföreningen skicka en kontrolluppgift till skatteverket med relevanta uppgifter om innehavet. Det jag funderar på är hur ditt köp kunde gå igenom, eftersom det krävs ett giltigt avtal med datum och köpepris för att köpet skulle kunna godkännas och du bli medlem i föreningen. Så börja med att kontrollera med föreningen att allt är ok.
Hej!
Jag skulle vilja cirkulera tillbaka till den fråga som ”David” ställde här
23 april, 2015 kl. 21:46. Och undrar ifall något har ändrats sedan dess.
Jag har mötts av samma problematik, antingen att banken vill att mäklare involveras i köpet av bostadsrätt av familjemedlem. Men en annan bank har även nämnt att det går bra att genomföra köpet utan mäklare, men att banken i detta fall tar ut en kostnad av 6000 sek för administrativa och juridiska aspekter. Jag tycker det låter mycket. Har du stött på detta tidigare? Det måste väl gå att lösa allt utan ”extra” kostnader, särskilt när vi har ett överlåtelsesvtal samt samtliga godkända i brf.
Tack på förhand
Jag har själv ingen större erfarenhet av detta fenomen. Men som jag skrev tidigare, så kan en bank som vill låna ut pengar till en bostad ställa helt egna villkor, t ex att en mäklare (deras egen?) ska ha varit delaktig i affären. Eller att annars ta ut en avgift för ”eget juridiskt arbete”. Jag har svårt att förstå det hela, eftersom normal kreditprövning ingår i all låneverksamhet. Jag kan bara ge rekommendationen att jämföra med andra bankers villkor.
Hej! Jag och min sambo vill köpa en lägenhet av en bekant, måste man blanda in bank osv? Och måste hon begära handpenning? Vi har pratat jätte mycket och hon vill så gärna att vi ska köpa lägenheten, men eftersom lägenheten är värderad till 900.000 – 1 miljon är vi osäkra på hur vi ska gå till väga. Kan man göra ett avtal bara oss emellan där de säljer lägenheten till oss, och vi avbetalar genom ”hyra” var månad?
Det är absolut inga problem att köpa bostadsrätt ”privat”, det enda som behövs är ett giltigt avtal (se lektionen). Det finns inget krav på handpenning, och inga krav på hur bostadsrätten ska betalas, eller om den ska betalas. Det kan man göra upp om. Men ett pris måste stå på avtalet, och själva överlåtelseavtalet måste vara skriftligt, och ska skickas till bostadsrättsföreningen för ansökan om medlemskap. Övriga överenskommelser mellan köpare och säljare bör också vara skriftliga, men måste inte.