37. Ekonomisk plan, vad är det?
Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan (kostnadskalkyl), och risken med köp i nya bostadsrättsföreningar
När man ska köpa bostadsrätt i en nybildad förening finns ingen årsredovisning att titta i, istället finns det en ekonomisk plan. Vad är det?
En ekonomiska plan är en slags budget för bostadsrättsföreningens första verksamhetsår. När en bostadsrättsförening bildas och ska upplåta bostadsrätter måste en ekonomisk plan upprättas, där verksamheten beskrivs och en budget läggs. Där specificeras inköpet eller bygget av fastigheten, vilka lån som måste tas, vilka kostnader föreningan troligen kommer att ha för drift och underhåll, och hur stora årsavgifter och hyror som måste tas ut för att budgeten ska gå ihop. Dessutom specificeras de olika bostadsrätterna med andelstal, dvs hur mycket varje bostadsrätt ska kosta i insats, och i årlig avgift. I den ekonomiska planen ska det också upprättas en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys, där man försöker beräkna de framtida riskerna om t ex räntekostnaderna skulle bli högre än vad som antagits.
Den ekonomiska planen är alltså föreningens utgångsbudget, och den ska vara godkänd av två av Boverket godkända intygsgivare, och dessutom registreras hos Bolagsverket.
Allt detta verkar betryggande. Kan man då som bostadsrättsköpare lita på att alla siffror och uppgifter som anges kommer att stämma?
Nej, tyvärr är det inte alltid så. För äldre ombildade föreningar är det vanligt att man underskattar kostnaderna för att reparera upp fastigheten. Det finns en tendens bland initiativtagarna att lägga en alltför positiv budget, en ”glädjekalkyl”, för att uppmuntra anslutningen från övriga hyresgäster vid ombildningen.
För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amortering (avskrivning).
Men den ekonomiska planen ska ju kontrolleras av två intygsgivare, från Boverket? Tyvärr finns det många exempel på intygsgivare som godkänt även mycket oseriösa planer (läs mer) . Resultatet blir att många bostadsrätts-föreningar startar med alltför låga avgifter och en mycket svag budget, och tvingas till stora avgiftshöjningar efter bara några år. Varning alltså för nybyggda och nyombildade bostadsrättsföreningar (läs mer), särskilt om månadsavgiften verkar låg!
Förhandskalkyl / kostnadskalkyl
När det gäller nyproduktion börjar man i regel ”sälja” lägenheterna innan byggnationen påbörjas. I det läget finns ännu ingen bostadsrättsförening, och ingen ekonomisk plan. Istället ska det finnas en förhandskalkyl, eller kostnadskalkyl. Det är en slags förenklad ekonomisk plan, och alltså inte lika detaljerad, och bara ”preliminär”. Även denna ska dock vara intygad av Boverkets intygsgivare.
Bara en oberoende analys från oss på Borättupplysning kan ge svar på om den ekonomiska planen eller kalkylen är hållbar eller inte.
© Borättupplysning Skåne
Hej.
Vår Brf har en gammal Ekonomisk plan från byggtiden 1988 och har
aldrig sedan dess uppdaterats eller reviderats. Grunduppgifterna finns där så som andelstal, boytor mm. Aktuella kostnader och lån tycker vi skall
ingå i en reviderad och ny plan. Är det OK att få en sådan registrerad hos Boverket?
Lasse W Ordf.
Den ekonomiska planen ska i normala fall aldrig uppdateras, den är ett tidsdokument. Det är bara om det sker en väsentlig förändring i verksamheten, t ex om föreningen bygger ett nytt hus med bostadsrätter, som man behöver upprätta en ny ekonomisk plan. Bostadsrättslagen 3kap.4§.
Vi har en ekonomisk plan från när BRF Flaggan3 bildades 1998-1999 med andelstal beräknade. Efter upprättandet av denna har vi byggt vindslägenheter och andelstalen har förändrats. Ska vi då uppdatera vår ekonomiska plan med de nya andelstalen?
(svaret omformulerat febr 2016)
Det beror på hur många lägenheter som tillkommit. Är det bara några enstaka räcker det med att andelstalen räknas om. Är det förhållandevis många bör man INNAN en sådan ombyggnation påbörjas upprätta en ny ekonomisk plan.
I vår förening har samtliga lägenheter (4st, fritidslägenheter i fjällen) byggts ut (större hall). Andelstalet i förhållande till fastighetens totala yta har därmed förändrats. Räcker det med att vi konstaterar och protokollför detta på föreningsstämman?
Ja, som jag förstår det har det inte skett någon inbördes förändring mellan lägenheterna, eller mellan andelstalen. Så då räcker det med en enkel notering i protokollet.
I vår bostadsrättsförening finns ingen ekonomisk plan registrerad vid Boverket.
Ändringar av styrelseledamöter registreras inte vid Boverket.
Vald internrevisorn är enligt Boverket även suppleant i styrelsen.
Revisorspåteckning finns inte av internrevisorn i årsredovisningen eller på revisionsberättelsen.
Vad gör vi medlemmar åt detta?
Det låter inte bra. Enklast är väl att kontakta er huvud-revisor, och även Bolagsverket, och påtala felaktigheterna.
När man räknar på belåning i en BRF, vad ingår då i den s.k. totalytan?
Är det normalt att belåningsgraden vid nybyggnation är över 10k/m2 eller ska man börja dra öronen åt sig då? Om amorteringen är nästan obefintlig blir man ju orolig för vad som händer om räntan stiger.
Det ÄR normalt att belåningen i nyproduktioner ligger på 10-12000 kr/kvm, men det ÄR också mycket riskabelt, och kan leda till stora problem i framtiden. Särskilt om amorteringen är obefintlig, det tyder ju på att man blundar för problemet med hög belåning (eller vill dölja det).
I totalytan brukar man räkna in bostadsyta + lokalyta, så som det framgår av taxeringen.
Hej,
hur räknar de i känslighetsanalysen? I de ekonomiska planer jag har sett går årsavgiften till en början ner när inflationen stiger, borde det inte vara tvärtom (eftersom kostnaderna stiger)? Sen förstår jag inte heller varför årsavgiften med samma antagna ränta och inflation skiljer sig mellan känslighetsanalysen och den ekonomiska prognosen.
Tack på förhand,
Anna
Vi har också ibland svårt att förstå hur beräkningarna är gjorda i ekonomiska planer. Vi gör alltid våra egna beräkningar, och får ibland fram helt andra resultat än de som den ekonomiska planen visar.
Hej
Om en bostadsrättslägenhet i en liten brf utökas med en friliggande litet uthus, behöver den ekonomiska planen då göras om? Eller räcker det att andelstalen räknas om och hur ska det då ske?
Tack
Anna
Det här kan man göra enkelt. Det räcker att ni gör ett extra tillägg till denna bostadsrätt både vad gäller andelen och motsvarande avgift, och att detta godkänns på en föreningsstämma. Och lika viktigt, att det dokumenteras, t ex som en bilaga till planen eller till upplåtelsehandlingen.
Hej,
Vi sitter som nyinflyttade i nybildad (nyproduktion) förening i en svår sits vad gäller just detta med BOA/ekonomisk plan.
Vi fick i alla handlingar och material inför köpet en uppgift om total BOA som vi har anledning att tro inte stämmer. Våra specifika hus är parhus i tre plan med inredd vindsplan.
Alla uppgifter och handlingar i kontrakt säger en sak – men i den ekonomiska planen anger en BOA som är hela 18 kvadrat mindre.
I bygglovshandlingarna vi begärt frän Stadsbyggnadskontoret står ordagrant att vindsplanet inte anses uppfylla kraven för att få räknas som bostadsyta.
Men – i det fall kommande uppmätning visar att vi faktiskt har den utlovade arean – var kan vi ange de nya förhållandena för att det ska bli helt korrekt? Räcker det med att räkna om andelstalen och godkänna vid stämma, eller måste det registreras någonstans utöver det?
Tack för en suverän resurs!
Jag tolkar situationen som att den ekonomiska planen inte räknade in vindsytan som boyta, men att det på något sätt i ett senare skede vindarna blivit inredda och blivit boyta. Och jag förutsätter att en kontrollmätning bekräftar att det verkligen är riktig boyta, och inte biyta (se mätregler).
Det ni i så fall bör göra är att revidera den ekonomiska planen, ta beslut på föreningsstämma, och få den registrerad. Att räkna om andelstalen är inte nödvändigt, och kanske inte heller att rekommendera, men det beror på hur andelstalen är definierade i just ert fall. Det är nämligen skillnad på andelstal och andelstal, det finns flera varianter…
Hej!
Tack för en intressant och nödvändigt forum. Det här med bostadsrätter verkar vara ett riktigt ”getingbo”. Och inte blir det bättre av att fastighetsförvaltaren tillsammans med styrelserna mer eller mindre försöker ”mörka” information för bostadsrättshavarna. Dessutom motarbetas bostadshavare, som försöker bringa klarhet och kunskap på årsstämmor och medlemsmöten.
Ni nämner i ett tidigare inlägg att ”det finns andelstal och andelstal”. Vissa behöver räknas om och andra inte. Kan ni utveckla detta och ge exempel på olika sådana och när de behöver räknas om och inte?
Och när behöver en ekonomisk plan uppdateras?
Vänliga hälsningar
Ingelis
Frågan om andelstal är komplicerad, och begreppet helt oreglerat och ej definierat i lagen. Det förekommer därför olika varianter. Svaret måste tyvärr bli kortfattat.
Syftet med andelstal är primärt att fördela årsavgiften. Förr fördelades bostadsrätternas årsavgift direkt i förhållande till de ursprungliga insatserna. Detta fastslogs i stadgarna. När begreppet andelstal uppstod var dessa direkt kopplade till insatserna. Med tiden uppstod dock, särskilt i nyproduktion, ett behov av att frikoppla årsavgiften från insatsen, och då uppstod fristående andelstal. Dessa benämns nu ”andel av årsavgift” eller liknande, medan de gamla andelstalen ofta benämns ”andel av insats”, ”andel av ägande”, eller ”andel av förmögenhet”.
En del föreningar tillämpar dessutom differentierade andelstal. Det beror på att man erbjudit olika insatsnivåer, eller haft frivilliga kapitaltillskott. De som betalt mer i insats eller kapitaltillskott får då lägre månadsavgift. Detta regleras genom två andelstal: ”andel av driftkostnader” och ”andel av kapitalkostnader”. Beräkningarna blir ofta komplicerade, och för utomstående (dvs medlemmarna) ofta svårt att följa.
Andelstalen ska normalt sett inte (behöva) räknas om, men det finns två fall: Om föreningen kompletterar med nya bostadsrätter måste alla andelstal justeras. Det andra fallet är enligt min mening om det upptäcks uppenbara felaktigheter eller otillbörligt stora skillnader, då bör man göra en översyn. Observera dock att alla förändringar av andelstalen är en stämmofråga.
En ny ekonomisk plan behöver bara tas fram om det sker en väsentlig förändring av bostadsrättsföreningen, t ex en större tillbyggnad med många nya bostadsrätter som ska upplåtas (BrL 3:4).
I dagsläget sänker många byggentreprenörer priserna på bostadsrätter för att kunna sälja dem.
Min situation är så att jag bokat upp mig och skrivit på ett bindande förhandsavtal. Min fråga är om jag har rätt till utträde med tanke på följande:
1. Kostnadskalkylen har ändrats så ett bortfall av flera miljoner medför mindre intäkter till BRF. Borde inte sådana ändringar påverka bostadsrättsägarens ekonomi i en sån mån att man kan begära utträde? Villkoren vid köp var att kostnadskalkylen skulle följas.
2. Ett muntligt och skriftlig avtal (ett mejl med ett löfte) har gjorts med ansvarig mäklare för projektet att det gick att byta lägenhet ifall priserna sänks i framtiden. Borde man inte kunna begära bytet nu när priserna har sänkts. Dem försöker nämligen slingra sig ur nu i efterhand.
PS. Dem har enbart sänkt priset på ett dussin lägenheter men dem andra och dem som är sålda har kvar det högre beloppet. Borde inte hela byggnaden omfattas av prissänkningen? Mindre än hälften av lägenheterna är sålda.
MVH, Bert
Vi har nyligen svarat på en liknade fråga, under Lektion 6: Att köpa nyproducerat. Där diskuterar vi problemet med sänkta priser på nyproduktion.
Frågan om att bryta ett förhandsavtal är omtvistad, och tyvärr är rättsläget mycket oklart, så den frågan kan jag inte bestämt besvara. Men om de ekonomiska förutsättningarna för byggnationen ändras väsentligt, och kostnadskalkylen inte längre stämmer, då tycker åtminstone jag att förutsättningarna för avtalet inte längre gäller, och att man ska kunna hoppa av.
Det speciella avtal du nämner om att byta lägenhet förstår jag inte riktigt, och kan därför inte kommentera.
Hej,
Min bank upptäckte, i samband med låneansökan vid köp av nyproducerat, att belåningsgraden ej stämmer överrens med vad som angivits som nyckeltalet Belåningsgrad per kvm boarea anger.
Siffrorna för lån på föreningen och kvm boarea finns med i den ekonomiska planen och även de viktiga nyckeltalen.
Skillnaden är enligt nyckeltalet på 11058 kr/kvm mot verkligt 15600 kr/kvm.
Vad exakt innebär detta? Ekonomisk planen ej giltig?
Mvh,
Alex
Ja, något verkar inte stämma, och varför det är så kan jag inte uttala mig bestämt om. Det skulle kunna vara ett rent ”tryckfel”, men troligare är att beräkningen inte gjorts på ett korrekt sett, t ex att man klassat lånen annorlunda eller använt ett annat ytmått. Resultatet är hur som helst att man medvetet eller omedvetet räknat ”fel” och därigenom fått en lägre belåningsgrad. Frågan bör ställas till de som upprättat den ekonomiska planen, och till Boverkets intygsgivare som godkänt planen. Möjligen kan man anse att det föreligger ett fel. Om detta orsakar dig stora ekonomiska problem, skulle du möjligen kunna driva frågan juridiskt.
Hej Lennart,
Tack för svar.
Ja, min bank kräver nu 30% handpenning då de, Danske Bank, tagit beslut i Februari att kräva 30% vid köp av nyproduktion, vid en belåningsgrad högre än 15000/kvm. Visserligen kan jag testa med annan bank.
Det jag vill i slutändan är att upphäva mitt överlåtelse avtal. Ser du några möjligheter till det?
Mvh,
Alex
Det är något jag omöjligt kan svar på. Detta är ett område där det saknas tydliga anvisningar i lagen. Om detta kan bli ett stort ekonomiskt problem för dig, bör du anlita ett juridiskt ombud för att titta närmare på dina möjligheter.
Hej!
Jag står inför att underteckna ett upplåtelseavtal på en nyproducerad lägenhet. I samband med detta erhöll jag den ekonomiska planen godkänd av Boverket. I förhandavtalet och i upplåtelseavtalet anges Insatsen till 1450000, i enlighet med Föreningens ekonomiska plan. I den ekonomiska planen finns angiven en summa ” Insats” och ” Upplåtelse” för varje lägenhet. Upplåtelseavgift (10% av insatsen) behöver ingen av oss som tecknat förhandsavtal betala. Dock finns upplåtelseavgifterna upptagna för samtliga lägenheter, 32 mKr under punkten Finansieringsplan.
Styrelsen (består fn av företag säljer den tjänsten vid nyproduktion) har inte gett något svar på min fråga: Kan styrelsen garantera att posten upplåtelseavgift i den ekonomiska planen inte kommer att belasta BRF B, då den skiljer sig från förhands- resp upplåtelseavtal?
Hur bör man ställa sig till detta? Det är ju inte säljarens marknad även om denna det gäller en av landets större städer, så någon upplåtelseavgift lär man inte få in ens på 38% osålda lägenheterna.
Svårt att svara på. Om inga upplåtelseavgifter betalas, men är med i finansieringsplanen, måste dessa täckas på något annat sätt. Rimligen borde byggherren täcka upp för dessa uteblivna upplåtelseavgifter, det är det normala. Men om så verkligen är fallet är tydligen svårt att få visshet i. Frågan kan bara besvaras av de inblandade parterna, eller framgå av de upprättade dokumenten.
Hej! Har skrivit in om mitt problem förut angående våra vindar i brf.
Sammanfattning: 19 hus. 9 fristående hus och 10 parhus. Fristående husen hade en inredningsbar vind om 40kvm som 5 st ägare har inrett vinden. Husen som är fristående köptes för 99.000:- och är 99kvm. Parhusen köptes för 116.000:- och är 116kvm. Avgiften är billigare på dom fristående husen och dyrare för parhusen. Och det är just därför som styrelsen nu börjat driva frågan om att det är orättvist att dom som inrett vinden fortfarande har billigare avgift än dom i parhusen. Inga ökade kostnader för föreningen iochmed att man inrett vinden. Kostnaden för ett hus med oinredd vind är densamma som dom som har inrett.
Styrelsen säger nu att vinden inte är med i upplåtelseavtalet och att den tillhör föreeningen. Har gått igenom den ekonomiska planen för att hitta om det står nått om vindsvåningarna och jag hittar då att det står:
Boarea: 2050
Biarea: 539
Lokalarea: 314kvm
Övrig area allm. Komm. (Öva:ak). 0kvm
Just det där med övrig area? 0kvm? Innebär det att styrelsen kan ha fel och att vindarna tillhör bostadsrätten?
Dom menar att vi har tagit den i beslag och kommer ansöka om särskild handräckning för att få oss att återställa vinden. Ingen annan än den som bor i husen har tillgång till vinden så jag tycker det är jättekonstigt att dom försöker få det till att den inte tillhör blstadsrätten? Alla som inte har inrett sina vindar använder dom som förvaring och det är helt okej.
Tack på förhand!
Hänvisar till mitt tidigare svar i frågan (under Lektion 38). Det finns tydligen en oklarhet i de ursprungliga upplåtelserna, och det skapar nu problem, och (hos vissa) en känsla av orättvisa. Och kanske bör en justering göras i avgifter och andelstal. Kanske inte. Frågan måste lösas inom föreningen, i gemensamma diskussioner och på föreningsstämma. Man måste hitta en lösning som alla (eller de flesta) upplever som en rättvis och rimlig lösning.
Hej! om det visat sig att pantbrev ej är betalt då vi köpte en bostadsrätt i en nybyggd förening på 3 lägenheter, är det så att vi har köpt en del i en fastighet (huset) ? Det stod i den ekonomiska planen att den skulle vart betald men det var den inte . I den ekonomiska planen stod det inte heller att det fanns pantbrev som är belånade men det finns på 4.6 miljoner skall inte dom som godkänt ekonomiska planen ta reda allt på detta. Vi hade aldrig fått lån av banken om detta stod i den ekonomiska planen
Med vänlig hälsning Ulrika,
Jag kan tyvärr inte ge något svar på dessa frågor, då hela bilden inte står riktigt klar. Jag råder er att anlita advokat, om ni riskerar ekonomiska problem. Kontakt bör också tas med intygsgivare och Boverket.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt som har registrerats som 56kvm boyta + 39kvm biyta. Mäter man enligt konstens alla regler är det 95kvm boyta.
Måste föreningen uppdatera sin ekonomiska plan och registrera på nytt hos bolagsverket för att den officiellt ska räknas som 95kvm boyta eller räcker det att styrelsen uppdaterar något internt register?
Mvh
Om det kan bevisas (med mätintyg) att lägenheten är 95 kvm stor så bör ytuppgiften justeras i föreningens lägenhetsregister. Det kan styrelsen själv göra, utan stämmobeslut eller ny ekonomisk plan. Däremot skulle det kunna få till följd att man vill korrigera även andelstalet för lägenheten, och därmed att den kanske får en högre månadsavgift. En sådan korrigering av andelstal/avgift måste dock beslutas om på föreningsstämma. Det kan alltså för din del finnas både en fördel och en möjlig nackdel med att göra denna förändring.
Hej! I min brf har vi byggt till ett atterfallshus på gården (25kvm). Så idag är vi 4 enheter och inte 3 som det var vid föreningens uppstart. Behöver vi göra en ny ekonomisk plan på grund av detta nybygge?
Nej, det borde inte behövas. Enstaka nya bostadsrätter kan upplåtas utan ny ekonomisk plan. Dessutom skulle denna i så fall ha upprättats innan byggnationen. Bostadsrättslagen 3 kap. 4§.
Jag har skrivit förhandsavtal på nyproducerat boende. Jag fick i veckan info från exploatören att utifrån dagens ränteläge kommer man jämfört med ursprungliga ekonomiska planen behöva höja månadsavgiften med 300kr. Det motsvarar en avgiftshöjning med ca 5%. Styrelsen (exploatören) anser inte att en ny ekonomisk plan behöver göras. Detta tycker jag är konstigt, för riksbankens prognos är dessutom att man inom närtid kommer göra fler höjningar av reporäntan och inom 3 år är reporäntan nästan 2 procent högre. Detta borde den ekonomiska planen behöva ta hänsyn till. Detta borde anses som väsentliga förändringar och således bör väl en ny ekonomisk plan behöva godkännas av boeverket? Alternativt att dessa väsentliga förändringar bör vara rätt till att häva köpet?
Läste i en artikeln skriven av advokaten Katarina Biertz att avgiftshöjning med 4-5% innebär hävningsgrund. I vår föreningen medför höjningen på 300kr en höjning med 5% och kommande räntehöjningar kommer medfölja ytterligare högre ränta.
Vad anser ni om i mitt fall? Med tanke på den osäkra ekonomiska situationen Önskar jag nog frångå avtalet om möjligt. Ny ekonomisk plan bör väl behöva göras? Samt hur anser ni mina möjligheter att frångå avtalet vara?
Vad jag känner till och har sett så är det inte säkert att en avgiftshöjning med 5% anses vara tillräcklig för att frånträda ett avtal. Men rättsläget är synnerligen oklart och lagen mycket allmänt hållen, några angivna gränser finns inte.
En ny ekonomisk plan ska inte behövas, alla ekonomiska planer innehåller nämligen kalkyler för hur avgiften kan komma att behöva ändras vid förändrade räntelägen. Det är en del av riskbedömningen i planen, och som man som köpare måste ta hänsyn till. Som köpare måste man ta ställning till frågan: kommer jag klara av att räntan ökar med 2-3%, och att föreningens avgift isåfall också kan komma att höjas (enligt beräkningarna i den ekonomiska planen).
Min bedömning är att skälen tyvärr inte är tillräckliga för att häva avtalet.
Hej Lennart,
Stort tack för mycket bra information!
När det stambyte: vem betalar för det och när? Våra stammar bör bytas om 10 år. 65 lägenheter. Kostade grannbrf:en 50 miljoner. Säg att de ny stammarna håller i 50 år.
Ska (i) brf:en innan ett byte spara genom höjda avgifter under alla/många år så att inga nya lån behöver tas när stambytet sker eller (ii) lån tas i samband med stambytet och avgiften höjs kraftigt då?
Föreningar ska ju spara till andra reparationer och underhåll men få har väl pengar i en fond för hela nästa stambyte?
Om ett stambyte höjde försäljningsvärdet så är väl både (i) och (ii) ok men om det vanligtvis inte gör det, bl.a. för att föreningens ekonomi är/ser sämre ut så tänker jag att (ii) är rimligare och sen är det bara så att de som säljer strax innan ett stambyte tjänar på det jämfört med de som säljer strax efter?
Och, ska kostnaden för stambytet helst slås ut per lägenhet (alla betalar lika) eller per kvm (de med större lägenheter betalar mer)?
Tack
Det är svårt att resonera om en enskild uh-åtgärd, vem som ska betala och hur. Allt underhåll finansieras och betalas av föreningen, och föreningen ska ha en sådan framförhållning att man kan klara av kostnaden när väl ett stambyte måste göras. Ett stambyte brukar finansieras genom att föreningen tar upp nya lån, det är sällan föreningen har tillräckligt med likvida medel för detta. Föra hade man haft det, flera år i förväg, då hade det ändå varit bättre att dessa använts till att amortera gamla lån. Och sen ta nya lån när stambytet ska göras. Lösningen är alltså att amortera långsiktigt och kraftfullt, så att man har råd att ta nya lån när väl ett kostsamt stambyte måste göras.
Stambytet bekostas alltså av föreningen, och inte av enskilda medlemmar. Kostnaden fördelas i praktiken enligt lägenheternas andelstal, men det är inget som enskilda medlemmar behöver fundera över, eftersom det är föreningen som bekostar det, och tas ut via tillräckliga årsavgifter, så att föreningena ekonomi är långsiktigt stabil och balanserad.