Vi tar gärna emot frågor kring bostadsrätt. Ställ din fråga under en passande lektion, och försök vara kortfattad. Vissa frågor kan vi dock inte besvara, t ex a ombyggnads- och renoveringsfrågor av teknisk art, eller konflikter grannar emellan.
Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.
Står du i begrepp att köpa bostadsrätt ska du använda dig av vår välrenommerade Upplysningstjänst, finns i flera varianter.
Hej,
Har en fråga om motion inom en bostadsrättsförening, som jag undrar över.
Vi bor i en liten bostadsrättsförening på 16 lägenheter, varav en medlem äger flera lägenheter. Jag skrev två motioner till vår brf styrelse. Jag följde brf stadgar och lämna dessa i god tid till styrelse, 3 månader innan årsstämman.
Motion om att ändra andelstalen i bostadsrättsförening
En av motionerna avsåg att vår brf skulle se över andelstalen, eftersom de är lika för alla lägenheter.
Dvs de som har lägenheter högre upp i huset med bättre utsikt, mindre oljud skulle betala en högre avgift än de som bor t ex i gatuplanet, ovanför tvättstugan och garaget, skulle ha en lägre avgift.
Jag fick då ett mailsvar 3 månader innan årsmötet, som gick till mig samt till styrelsen:
• Från styrelsens ordförande, att det skulle tas upp på årsmötet.
• Än annan styrelseledamot ansåg att det skulle diskuteras.
• En annan styrelseledamot ifrågasatte hur en medlem kunde göra så här.
Till saken hör att alla i styrelsen bor i de lägenheterna högst upp i huset.
Eftersom jag inte fick några mer svar från styrelsen, antog jag då, att motionen skulle vara med på årsmötet.
Kallelse till årsstämma
När sedan kallelsen till årsstämman kom, fanns inte mina motioner med.
När jag fråga varför inte mina motioner fanns med kallelsen till årsstämman, fick till svar att jag inte följt den anvisning hur en motion skulle skrivas. Jag svara då att jag följt brf stadgar och skrivit den på ”vardagssvenska”. De svara då att de bara hade fått ett mail om olika förslag.
När sedan skickade en printscreen på mina skickade mail, som upplysning till styrelsen, fick jag följande svar från styrelsen:
”Ämnet ger en indikation på vad mejlen handlar om, men mejlen i sig beskriver ett förslag, vilket också visas som rubriken med feta bokstäver i själva mejlen.
Styrelsen har alltså tolkat din mejl som ett förslag till en motion.”
Jag tycker att jag har skickat motionerna och i sedan löpande text använt ordet förslag som är synonym till ordet motion. Gömmer sig styrelsen bakom ordet Motion, sex bokstäver? Får styrelsen göra så här?
Förolämpad
Bostadsrättsföreningen bjöd in alla medlemmar, utom vår familj till en gårdsfest. De i styrelsen hälsar inte längre på mig och min familj.
Det har gått så långt att vi tänker flytta, pga styrelsens beteende.
Jag känner mig förolämpad av deras sätt att behandla mig som medlem.
Med vänlig hälsning
Anders Bylund
En motion behöver inte vara formulerad på något speciellt sätt, om det inte står så i stadgarna, utan det räcker att man bara vill ha en fråga behandlad på stämman. Om den är inlämnad inom föreskriven tid, SKA den tas med på dagordningen, enligt föreningslagen 6 kap. §15. Att inte ta med en inlämnad motion är alltså ett lagbrott.
Angående motionens innehåll, att du vill att avgiften differentieras beroende på var i huset man bor, så är det inte så enkelt som det låter. Avgiften styrs av lägenheternas andelstal, och är de lika blir avgiften lika. Och andelstalen bör enbart styras av lägenheternas nyttjande av föreningens gemensamma utgifter, inte var lägenheterna är belägna. Att ändra andelstalen är dessutom en komplicerad fråga, som måste beslutas under stor enighet på en föreningsstämma, då det alltid finns ett inslag av ”vinnare och förlorare”.
Hej, en intressant fråga har dykt upp i vår förening. Det finns ett antal lägenheter med annorlunda planlösning och 2st dörrar in från trapphuset. De delas ofta upp med en uthyrningsdel som då kan vara helt separat så att det känns som två olika lägenheter. Formellt sett är det en lägenhet och räknas då som inneboende för den som hyr den mindre lägenheten av bostadsrättsägaren.
Tanken som några nu har är om det går att göra om till 2st lägenheter rent formellt för att kunna sälja den ena. Det skulle ge en stor ekonomisk vinst för ägarna av dessa speciella lägenheter med 2 dörrar in från trapphuset. I dagsläget hyrs flera av dem redan ut via ”inneboende”. Föreningen skulle då få en extra inkomst via föreningsavgifter och antal boende totalt skulle inte öka nämnvärt. Extra avgifter för föreningen tillkommer (bredband, försäkring blir dyrare osv) men kan förhoppningsvis täckas av extra föreningsavgift.
Finns några möjligheter här att genomföra något sådant? Exempelvis om föreningen köper respektive lägenhet och säljer tillbaka till tidigare ägare som 2st (mindre) lägenheter för ett lite dyrare pris. Så föreningen har täckning för extraavgifter i samband med uppdelning. Samt kanske ytterligare lite extra för att betala av föreningens lån så föreningen går plus och ägarna av dessa lägenheter (vid försäljning sen av 2st lägenheter) också går plus på det hela. Andelstal måste räknas om då antar jag och det blir en del extrajobb.
Värdet är så pass stort att det skulle kunna bli pengar över både för de som bor i speciallägenheterna nu och föreningen, ifall det är möjligt att dela upp 1 lägenhet till 2. Dush, kök, brandregler osv måste förstås uppfyllas så rätt stora kostnader finns också. Jag har inte kollat på detta själv något, men en motion har inkommit till styrelsen och de är tveksamma initialt. Om detta kan vara ekonomiskt positivt både för förening och enskilda med dessa lägenheter skulle det vara bra att få välja att bygga om till 2st lägenheter för de som har 2st ytterdörrar till trapphusen tänker jag.
Ja, det går säkert att göra något i linje med vad du tänkt. Men det är på föreingsstämma det måste beslutas om det ska ske en delning av dessa bostadsrätter. Och det måste diskuteras och förhandlas med alla berörda. Det är en hel del kostnader förknippat med sådana ombyggnationer. Merparten av den ”vinst” som uppkommer kommer väl rimligen gå till bostadsrättshavarna, och inte till föreningen, deras förminskade bostadsrätter blir ju mindre värda. Inte heller kommer föreningen automatiskt få högre intäkter, dessa blir ju i stort sett lika, eftersom andelstalen bara delas upp i fler mindre delar. Allt detta måste man räkna på mycket noga, och bli överens med alla berörda. Jag är inte negativ till en sådan här förändring, men föreningen kommer troligen inte att göra någon direkt vinst. Möjligen kan föreningen förhandla sig till en viss del av innehavarnas vinst, men det är då en ren förhandlingsfråga.
Absolut, och det kommer troligen inte bli av då styrelsen är starkt negativ till idén och det endast är några få som är intresserade av att kolla upp mer här.
I uthyrningsdelar bor det ofta personer redan så antalet personer som använder saker som soprum, tvättstuga osv behöver inte förändras. Så kan föreningens extrakostnader vägas upp av ökad föreningsavgift pga 1:a och 2:a istället för en 3:a så kan det sedan bli win win om föreningen och bostadsrättsinnehavaren av gamla 3:an kan dela på vinsten av försäljningen av 1:an på lämpligt sätt.
Intressant tanke åtminstone. Tack för svaret Lennart.
Andelstal i BRF
All bostadsyta 100% – beräkning av andelstalet:
1) Ska andelstalet för bostadsrätt beräknas exkl ev biytor såsom tex tvättstuga o garage
2) BRF har hyr ut 6 lägenheter av 95. Hur hanteras andelstal med ev hänsyn till detta ?
3) Vad ska räknas in för kontroll/sammanställning av bostadsrätt för en bostadsrätt
Det finns inga regler för hur andelstal ska sättas. Andelstal brukar baseras på lägenheternas bostadsyta, men andra ytor och nyttigheter kan och bör vägas in. Likaså att mindre bostadsrätter ofta får ett relativt sett högre andelstal per kvm jämfört med större. Men som sagt, några enhetliga regler finns inte.
Om det finns hyreslägenheter finns två möjligheter. Antingen fördelas andelstalen över samtliga lägenheter, men hyresrätternas andelstal blir ”vilande”. De för bostadsrätterna summeras då inte till 100%, men det spelar ingen roll, det viktiga är ju de inbördes förhållandena. Eller så fördelas andelstalen enbart på de befintliga bostadsrätterna, då blir summan 100%. Nackdelen är när en hyresrätt säljs till bostadsrätt, då måste andelstalen fördelas om. Det slipper man i det förra alternativet, där har ju varje hyresrätt ett förberett andelstal.
Fråga 3 förstår jag inte.
Hej
Inom en bostadsrättsförening finns ju ”regel” att alla medlemmar ska LIKABEHANDLAS
Finns det någonstans att hämta text/lag/förordning/eller övrigt om detta.
Ett litet exempel: om det finns 95 bostäder /medlemmar och alla hushåll har rätt till en parkering och det finns.
OM det finns tex finns 8 ytterligare platser – kan väl inte ett fåtal medlemmar får EXTRA plats – då kan inte BRF LIKABEHANDLA sina medlemmar ?
När det gäller p-platser, eller ett överskott av p-platser, så brukar sådana hyras ut, och ett kösystem användas för tilldelning. Om det inte är så i er förening bör ni ta upp frågan på nästa föreningsstämma.
Angående likabehandling så finns detta reglerat i Lag om ekonomiska föreningar, kap.6 §38 och kap.7 §42. Alla medlemmar ska behandlas lika, men i vissa fall kan det vara praktiskt omöjligt, och då får man hitta andra system för att skapa rättvisa, som i detta fall, med uthyrning och/eller kösystem.
Vad tycker ni om regerings lagrådsremiss för stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden?
https://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2022/02/starkt-skydd-for-kopare-och-agare-av-bostadsratt/
https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/lagradsremiss/2022/02/tryggare-bostadsratt/
https://www.regeringen.se/490fb8/contentassets/3d7c3847b7064cdcbe06515f59b9daf6/tryggare-bostadsratt.pdf
Förslagen är mycket välkomna och mycket efterfrågade, har diskuterats länge, och borde ha genomförts för länge sedan. Vi kommer kommentera förslagen i separata inlägg här på Borättupplysning. Vid en första anblick kan man säga att förslagen i vissa fall är otillräckliga och skulle behöva både kompletteras och skärpas ytterligare.
Är föreningen skyldig att upplysa vid eventuell höjd avgiftsräkning av bostadsrätt till bostadsrättsinnehavarna i föreningen och i så fall hur långt i förväg ska de få informationen?
Jag antar att frågan avser den vanliga månadsavgiften alla betalar. Detta är något styrelsen beslutar om, ofta i samband med budgeten inför kommande bokföringsår. Beslutet brukar meddelas 1-2 månader i förväg. Avier med rätt avgift bör ju hinna tryckas och delas ut. Men ändrad avgift kan komma när som helst under året, om styrelsen anser det nödvändigt. Naturligtvis måste en avgiftshöjning kommuniceras ut så att rätt avgift kan betalas, men det måste inte meddelas långt tid i förväg.
Ansvar gällande förstört lås vilket krävde låsbyte. Brf har anlitat hantverkare att åtgärda fönstren. Brf har gett dessa hantverkare extranycklar till alla entredörrar. Min dörr fick låset förstört av dessa hantverkare och det krävdes ett låsbyte. Brf vägrar betala för låsbytet trots att det är ”deras” hantverkare som förstört mitt lås. Vad gäller
Som vanligt kan det vara svårt att utreda ansvarsläget. Helt klart är väl att det är ”ditt” lås, dvs du ansvara för det. Du säger att låset blev förstört av hantverkare. Frågan blir då, hur gick det till? Hur mycket blev förstört? Var det trasigt redan innan? Var det en olyckshändelse? Eller ren ”klantighet”?
Rent allmänt ska en hantverkare ersätta skador som de orsakar, det bör ingå i deras uppdrag. Brf har ingen direkt del i den uppkomna situationen, men bör bidra till medling, och till att du får ersättning (av hantverkaren). Brf blir alltså bara en förmedlare av ersättningen.
Så varet blir att du ska ställa krav på föreningen att de ser till att du får den ersättning du är berättigad till.
Hur fattar man beslut om sparkonto inom en brf och vad har ekonomisk förvaltare för roll i det hela? Hur bestämmer man bank och vilka är inblandade i beslutet om bank? Finns det några generella/typiska mönster?
Allting är styrelsens beslut. Har man en ekonomisk förvaltare brukar den hantera bankmedlen. Men styrelsen kan också ha ett eget bankkonto. Styrelsen beslutar själv hur man vill hantera sina konton och bankmedel. Rent praktiskt är det föreningens firmatecknare som hanterar kontakten med ev bank och förvaltare.
Jag undrar om ni vet hur man ska göra om personen man tänker köpa en BR av har skulder? Jag tänker om dennes skulder överstiger köpsumman, kan vi då bli ersättningsskyldiga för andra lån hon tagit med lägenheten som säkerhet tex. Vad ska man tänka på? Mäklaren säger att säljaren är hos kronofogden men att hennes skulder inte överstiger köpsumman, säljaren lovar muntligen att lösa skulderna till tillträdesdagen men det vågar vi inte riktigt lita på.
Kan man ens känna sig säker att betala in förskottet? Kan hon på något sätt ta dessa pengar och lura oss på själva lägenheten?
De lån som har bostadsrätten som säkerhet ska finnas registrerade i föreningens pantregister. Mäklarna ska ha god vana att hantera dessa skuder, och i alla överlåtelseavtal finns det med skrivningar och garantier om att alla lån som har bostadsrätten som säkerhet ska vara lösta senast på tillträdesdagen. Som köpare ska man kunna lita på att allt detta fungerar. Rent juridiskt är man säkrad som köpare. Sen kan det i sällsynta fall ändå uppstå problem, t ex tillträdet inte kan genomföras som planerat eller att det strular med betalningarna. Men det är mycket sällsynt, och mäklaren har här en uppgift att bistå vid ev problem.