6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Under våren skrev vi på ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt. Cirka en månad innan tillträde uppdagades det att man gjort en del förändringar i lägenheten. Skjutdörrar hade blivit slagdörrar, trapp hade flyttats, takfönster hade halverats i storlek etc. Vi blev då informerade om att reklamation skulle göras vid slutbesiktning. Vi bad således om att få delta vid besiktningen, men föreningen/byggherren valde dessvärre att utföra samtliga besiktningar i skymundan utan att informera oss.
I samma veva som slutbesiktningen ägde rum, signerade vi upplåtelseavtalet. Vi noterade här att den ordinarie planritningen låg som bilaga (alltså samma planritning som var bilaga i förhandsavtalet) och hade som förhoppning att besiktningsmannen skulle notera de diskrepanser som fanns. Det visar sig dock efter lite efterforskningar att besiktningsmannen fått en annan ritning där samtliga ”fel” hade blivit infogade i ritningen. Besiktningsmannen har alltså besiktigat utifrån en annan ritning än den vi har i vårt upplåtelseavtal. Nu har vi fått tillträde till lägenheten och kan konstatera att det är ganska många förändringar som gjorts som troligtvis har ökat vinstmarginalen för byggherren. Vi har försökt att begära en överbesiktning men föreningen (tilllika byggherren) svarar inte. Får det verkligen gå till på det här sättet?
Nej, så här borde det naturligtvis inte få gå till! Men det är så här det ofta går till, och tyvärr finns det inget enkelt sett att bestrida det. Ni skulle kunna leja en egen besiktningman, men sen måste ni driva fallet i domstol, på egen risk, och frågan är om det är värt det. En avgörande faktor är om lägenheten blivit väsentligt sämre, allmänt sett? Mindre (dvs även större) förändringar ska man tydligen tåla, enligt de få rättsfall jag kan erinra mig.
Hej!
Min son har köpt en nybyggd BR som inte är klar ännu. Han har köpt den med en uteplats. Idag får han brev om att uteplatsen kommer vara upphöjd 50 cm från marken och med räcke. Då blir det väl en balkong,? Kan dom göra så?
Kan han begära att dom sänker priset?
Det allmänna svaret är att man inte brukar kunna få något prisavdrag eller ersättning för mindre förändringar i bosatadsrätten. Endast vid väsentliga förämringar, där man kan påvisa att lägenheten blir väsentligt mindre värd. I ert fall bedömer jag det som att den s k balkongen helt kan likställas med den utlovade uteplatsen, värdemässigt. Någon prissänkning bedömer jag alltså som helt utesluten.
Hej!
Vi har köpt en nyproduktion som andrahandsköpare, dvs att vi köper av den person som köpte av byggherren. Allt är egentligen klart, förstahandsköparen tillträder på tillträdesdagen och sen ska vi tillträda dagen efter. Både mäklaren och banken har sagt ja plus att vi också har blivit godkända av föreningen.
Nu en dryg vecka innan vårt tillträde hör banken av sig och menar att de inte kan pantsätta lägenheten utan att det måste gå lite tid efter att vår säljare tillträtt lägenheten för att föreningen ska säga att det ok (för att minimera riskerna för spekulationsköp). Ingen, vare sig från mäklaren eller banken, har tidigare sagt någonting om detta. Nu riskerar alltså tillträdet att bli uppskjutet. Därför undrar jag:
1. Har ni hört om att dessa regler finns?
2. Vem är ansvarig för att vi inte kan fullfölja kontraktet i tid, är det vi som köpare, mäklaren eller banken?
3. Ett försenat tillträde innebär kostnader både för oss och säljaren. Finns det någon kompensation att avkräva mäklare eller bank för det?
Jag vet faktiskt inte. Grundprincipen är att det skriftliga överlåtelseavtalet ska hållas, och ni är ju godkända av föreningen. Men det är möjligt att det finns vissa praktiska problem med att upplåtelsen och överlåtelse sker nästan samtidigt. Panthanteringen är en mycket viktig del i överlåtelsen, det är en hantering mellan banken och föreningen (eller dess förvaltare), och det kan kanske krävas några dagar. Detta kanske har missats av mäklaren och/eller banken. Om det går att hålla någon ansvarig för detta kan jag ej avgöra, men jag misstänker att det kan bli svårt att få kompensation.
Hej,
Har under förra hösten ”köpt” en bostadsrätt i en nyproduktion och betalat in bokningsavgiften samt valt tillvalen. Det fanns enbart två alternativ på få saker som exempelvis vitvaror och badrumsinredning att välja mellan för att kunna hålla ner kostnaderna. Idag fick jag information att ”små förändringar i tillvalen” gjorts. Samtliga vitvaror, badrumsinredning m.m. är ändrat till betydligt billigare och mindre fina produkter. Jag känner mig fruktansvärt lurad och det känns som att de använt allt tidigare som lockvaror för att få alla lägenheter sålda. Har de rätt att göra så? Hur kan man få använda sig av produkter för att sälja bättre för att sedan förändra allt till budget-varianter? Om produkterna inte utgått ur sortimentet (det har jag kontrollerat att de inte gjort) är detta mycket märkligt.
Vänligen
Maria, 26
Jag är inte helt klar över var i köpprocessen du är. Om du bara betalt bokningsavgift, har du ännu inte bundit dig, om inte ett förhandsavtal tecknats. Och har du beställt några tillval? Att byggaren ändrar detaljer i bostadsrätten, t ex standardinredning, är tyvärr inte ovanligt, och är svårt att reklamera. Om du däremot gjort specifika tillval, då ska du också få exakt detta, eller få prisavdrag. Som sagt är det svårt att kommentera din situation, lagstiftningen är tyvärr mycket bristfällig och inte på köparnas sida.
Hej!
Överväger köp nyproduktion i en råvindskonvertering om totalt 10 rätter. Befintlig BRF har sålt råvind till byggentreprenör för förädling och vidare försäljning. Köpprocessen ger överlåtelseavtal direkt med handpenning på 10%. Givet nu rådande osäkerhet ifrågasätter jag entreprenörens finansiella uthållighet om försäljningen skulle gå trögt (vilket hitintills verkar vara fallet). Föreligger risk att förlora handpenning om saken i värsta fall skulle sluta som oprioriterad fordring i ett ev konkursbo? Läser om krav på förskottsgaranti vid s k förhandsavtal, men kan man förutsätta något liknande vid överlåtelseavtal och i ett fall som detta?
Tack för en bra tjänst. Vänliga hälsningar, Daniel
Det är alls inte ovanligt att byggare gör konkurs, av ena eller andra anledningen. Så detta är abolut en risk. När byggaren säljer sina (ännu inte färdigställda) bostadsrätter, genom överlåtelseavtal, så är det i princip som att köpa en befintlig bostadsrätt av en privatperson. Man betalar en viss handpenning, och väntar sen till tillträdesdagen, då man kan flytta in. I detta fall är det anatagligen ganska långt dit tidsmässigt, och visst, en konkurs kan inträffa innan dess. Då går troligen hela handpenningen förlorad. Om det inte i överlåtelseavtalet getts någon form av bankgaranti för återbetalning. Vilket jag inte tror ges.
Hej,
Jag har köpt en nyproduktion, dvs en bostadsrätt. När vi köpte lägenheten så stod det på annonsen att framdragning av el kommer att ingå till parkeringen för de som vill ha en laddbox till sin elbil. Nu ett halv år senare säger det inte kommer ingå. Men efter massa om och men så meddelade de oss boende att de står för kostnaden upp till två år. Men vad händer om man har tänkt att skaffa en elbil om 3-4 år, eller ifall man säljer sin lägenhet om 3 år som har en elbil?
Är inte detta olagligt då det stod tydligt att alla parkeringsplatser är förberedda med framdragen el, så det enda som behövs är en laddbox.
Vad skall man göra?
Tack för svar.
Mvh
Johnnie
När det gäller nyproduktion kan man aldrig vara helt säker på att få exakt allt som utlovas. Lagstiftningen är mycket svag, och det är inte ovanligt att bostadsutvecklarna snålar in på diverse detaljer under byggprocessens gång, utan att man som köpare kan göra något. Jag är inte helt införstådd med just ert fall, men som jag ser det kommer det bli en fråga som den nya boendevalda styrelsen får ta med byggaren. Utgången är dock oviss.
Hej!
Jag undrar vart vi kan hitta brf:ens budget? Är sugna på en nybyggd bostadsrätt men hur jag än söker, kan jag inte hitta annat än vem som är ordförande och osv, ingen information om hur många hus/lägenheter som ingår i föreningen eller inte ens vad den heter. Jag har dock hittat vad jag tror är brf-namn men ingen egentlig information om detta finns på mäklarens hemsida.
Vi har dock inte kontaktat mäklaren då vi vill kolla upp just sånt här, innan vi förbinder oss till något, inflytt är senare i år .
Jag undrar också hur samma adress kan ha två olika priser, är det någon som köpt och vill säga vidare och då ha mer?
Den budget du efterfrågar kallas föreningens ”ekonomiska plan”, och den tillhandahålls enklast genom att fråga mäklaren. Den brukar inte skyltas med på mäklarsidorna (av någon outgrundlig anledning), men frågar du efter den ska du få den. Och föreningen har en skyldighet att visa upp den, om du frågar dem, då det är en offentlig handling. Den kan också köpas från Bolagsverket (för 75 kr tror jag).
Angående skilda priser, så kan det mycket väl vara så som du säger. Men det kan också vara så enkelt som att det kan skilja i pris, pga våning, vädersträck, mm.
Om man behöver tidigarelägga inflyttsdatum till 22/12 2020 trots att man skrivit på avtalet där inflyttsdatum är 11/1 2021 hos mäklaren, kan de göra detta? Han skulle återkomma idag då han menade att det kan bli svårt då berörda parter måste godkänna det. I styrelsen just nu sitter endast byggföretaget då det är en ny förening. Är smått orolig då vår hyresvärd inte tillät oss att flytta ut 11/1 utan 31/12 vilket vi godkände.
Vi räknade givetvis med att mäklaren skulle ändra det utan problem men vi hade fel. Sedan kom vi på att lånelöftet endast håller sig till 22/12. Vi räknade med att banken kunde betala ut pengarna tidigare. Kan de inte göra det?
Tack på förhand
Att tidigarelägga tillträdesdagen är juridiskt möjligt, men då måste man vara överens. Det finns ingen rättighet för er få flytta in tidigare, utan det krävs att motparten accepterar det (och att det är fysiskt möjligt).
Angående lånelöftet, så är det något ni måste diskutera med banken. Det borde vara möjligt att få det förlängt. Men lånen brukar bara utbetalas i direkt anslutning till tillträdesdagen, och då till bostadsrättsföreningen direkt. Vad jag vet betalas lån aldrig ut i förväg.
Hej! Vilka krav kan man ställa på ljudnivån på ventilationen inomhus i badrummet och utomhus på vår terass?
I badrummet har de monterat en stor trumma i hörnan som måste vara motorn i ventilationen. Den är inte tyst utan susar på rätt bra.
Och utblåset sitter på vår terass, visserligen på ca 2,5m höjd men det susar på bra där med, så bra att vi inte använder den delen av terassen till annat ön förvaring.
Finns här några riktvärden att gå på? Vart vänder man sig? Byggaren hr nekat de flesta grejor vi påpekat hittills så han lär inte vilja ta tag i detta.
Tacksam för lite vägledning
/Filip
Det här är en krånglig fråga som inte har något enkelt svar. Först och främst ska du klaga till bostadsrättsföreningens styrelse, den vägen har du bäst chans att få en lösning på problemet. Nästa instans är att ta upp problemet på en föreningsstämma, kanske fler i föreningen har samma problem. Sista utväg kan vara en anmälan till kommunens miljöförvaltning. Det är framför allt två myndigheter som hanterar ljudnivåer: Boverket och Folkhälsomyndigheten, leta själv på deras hemsidor för adekvata regler och publikationer.
Hej! I maj tillträdde vi en nyproducerad bostadsrätt (radhus). Vid tillträdet var inte markarbeten, asfaltering, gräsytor etc. färdigställda. Detta gjordes sedan två månader senare.
När det var klart så visade det sig att de gjort ändringar från prospektet. Det skulle vara en gräsyta på framsidan som avgränsar carport/uppfart till grannarna och gatan. På vår länga har de asfalterat allt. På övriga längor är det en gräsyta (ca 15 kvm) emellan grannarna. Föreningen/byggare skyller på kommunen pga. höjdsättning, dagvattenhantering m.m. då vår huskropp är placerad lägre än grannarna längre upp på gatan. Detta är inget som kommunicerats innan tillträde.
I ekonomisk plan samt upplåtelseavtal står det ”Till varje hus upplåts också ett markområde (tomt) som omfattar asfalterad infart från matargatan, uteplats på baksidan, gräsytor på både fram- och baksida samt avgränsade häckar.”
Vi har fört diskussion med byggaren om åtgärd för att vår framsida ska vara likvärdig övriga med förslag från vår sida om en kontrasterande plattsättning som möjliggör vattenavrinningen. Detta nekas med hänvisning till markentreprenören och garantier på asfalteringen. Istället har de beslutat om ett presentkort på 2000kr hos trädgårdshandeln för individuella inköp av t.ex. blomlådor.
Vi tycker inte detta motsvarar gräsytan som övriga hus har.
Vilka möjligheter finns för oss att gå vidare med detta emot byggaren? Vilka krav är rimliga för oss att ställa?
(Det finns ännu ingen boendestyrelse utan detta planeras väljas i mars 2021)
När det gäller nyproduktion ska man inte förvänta sig att allt blir exakt som utlovats. Byggaren har i praktiken möjlighet att göra en hel del förändringar (försämringar) så länge de inte är av ”väsentlig betydelse”. Tydliga rättsfall och prejudikat är sällsynta. Min gissning i ert fall är att förändringen inte kan anses vara väsentlig, och att det landar i kompensation av något slag. Kan ni inte komma överens med byggaren (dvs egentligen föreningen) är er enda möjlighet att gå till domstol. Jag tror dock inte ni kan vinna något ytterligare på det.
Tack för svar!
Vill bara understryka avtalstexten som finns i ekonomisk plan och upplåtelseavtal. Kan byggaren helt enkelt strunta i den? Det står ju svart på vitt att det ska vara gräsyta på både fram- och baksida. Om denna skrivning inte funnits hade jag köpt att de kan göra ändringar men ett avtal måste väl ses som bindande?
Stort tack för hjälpen!
Mindre förändringar i bostadsrättens utformning brukar accepteras, om de inte är väsentliga. Konsumentskyddet i bostadsrättsfrågor är tyvärr mycket svagt. Det brukar alltid finnas finstilta kryphål i avtalstexterna.
Kan bara upprepa att om ni inte kan komma överens, så är enda möjligheten att stämma föreningen i tingsrätten. Det är förenat med ekonomisk risk och kostnader, och besvär, och utfallet högst osäkert. Min bedömning är att om byggaren (föreningen) kan hänvisa till tekniska problem med er tomt, så kommer ni troligen inte att nå framgång. Men osvuret är bäst.
Hej på er,
intressant artikel.
Vi bor i en nyproducerad bostadsrätt i form av parhus.
Redan vid inflytt (13 mars 2020) så påtalades en rad felaktigheter och det kom t.om. fram att det inte fanns en godkänd slutbesiktning.
Byggherren har tagit på sig att åtgärda samtliga fel och har redan en gång här varit inne under 5 veckor då vi fick bo på hotell som de bekostade. Dock blev inte jobbet bra och man ska nu in ytterligare en gång för att åtgärda detta på nytt.
Nu vill de dock inte erbjuda oss hotell, flyttfirma, etc. utan vi får ”lösa det själva”. Får de göra så? Vad har man för rättigheter där och mot vilka lagar (då får vi försökt påtala att vi har rätt till det men de vägrar)?
Samt, vi har försökt att istället få kompensation för felen för att fixa det själva med egen byggfirma. Har man rätt till det?
Tack!
Ha en fortsatt bra dag
Victor
Enligt Bostadsrättslagen ska lägenheten vara i ”brukbart skick”, eller så ska felen åtgärdas ”utan dröjsmål”. Under tiden har man rätt till ”skälig nedsättning” av månadsavgiften. Man kan även själv ha rätt att avhjälpa bristerna ”på föreningens bekostnad”. Lagen är som vanligt mycket luddig, läs själv Bostadsrättslagen kap 7: §1-2. Vad som är skäligt och rimligt i just ert fall har jag tyvärr ingen möjlighet att bedömma. Observera, att det är styrelsen och föreningen som är er formella motpart.
Hej!
Måste fråga. Vi har bott i över ett år i nyproduktion och våra två trappor knakar fortfarande på varje steg… knakar mycket, så man måste gå som en spiderman för att inte väcka barnen.
Vad säger byggstandard kring detta? Och kan detta åtgärdas i samband med två årsbesiktning?
Hoppas på svar / Filip
Om det finns regler för hur mycket en trappa får knarra vet jag inte, men problemet ska absolut anmärkas på, och åtgärdas senast i samband med tvåårsbesiktningen.
Hej, vi har köpt nyproduktion och bott här ca 7 månader. Det verkar inte som vår byggherre kommer åtgärda punkter från besiktningen eller slutföra vissa större saker såsom permanent el, hårdgörande av mark. Hur kan vi som liten förening trycka på byggherren? Han sitter fortfarande som ordförande och kan inte lämna över förrän han är klar. Snart har det gått fem månader sedan något blev fixat här. Vi har blivit lovade gång på gång att det ska hända saker men inget sker.
Det kan bli ett besvärligt läge. Nyblivna bostadsrättsinnehavare är i praktiken rättslösa vid nyproduktion, så länge byggherren kontrollerar styrelsen. Föreningen har ett avtal med byggheren, som naturligtvis ska fullföljas, men så länge byggherren kontrollerar styrelsen så inser var och en att det kan bli problem. Särskilt om det är en mindre seriös byggherre. Tyvärr finns ingen enkel lösning, lagstiftningen är sådan. Enda möjligheten framåt är att medlemmarna tar över styrelsen, så snart det låter sig göras, med tanke på hur stadgarna ser ut.
Hej,
Fråga 1:
Vi har bokat en nyproducerad lägenhet. Huset är färdigbyggt och slutbesiktigat, och egentligen helt redo för inflytt. Och nu har äntligen ekonomisk plan kommit så att vi kan skriva överlåtelseavtal. Dock efter en fastighetsförrättning med en avstyckning av några ägarlägenheter (som ska vara klar gällande föreningens fastighet) har de ännu inte ordnat så att BRF har fått lagfart på fastigheten. Efter viss initial tvekan verkar banken kunna vara OK med att vi kan skriva överlåtelseavtal/tillträda innan lagfarten är ansökt/registrerad. Vad är din syn här? Vad blir riskerna av att köpa/tillträda en bostadsrätt där föreningen ännu inte fått lagfart? Enligt uppgift i ekonomisk plan har föreningen köpt fastigheten, så borde ju civilrättsligt vara ägare, men vi har ju inte sett det köpkontraktet, så vet ju inte att så har skett egentligen.
Vi kan ju förstås vänta på lagfart, men frågan är hur länge det dröjer (och vi vill gärna flytta in snarast).
Ska tilläggas att byggherren är en av de stora drakarna, alltså ingen mindre oseriös.
Fråga 2:
När en stor byggherre bygger bostäder gör de ju det genom dotterbolag. Har det hänt/kan hända att dotterbolaget går i konkurs? I så fall, brukar byggherrarna gå i borgen/garanti för sina dotterbolags bestånd? Tänker i relation till att dotterbolaget står som garant att t.ex. köpa tillbaka osålda bostadsrätter.
1. Jag har samma syn på det hela som ni. Det känns inte rätt om inte alla papper är på plats. Men har ni fått annan information att allt är ok, och att lagfarten är på gång?
2. Kan inte svara. Konkurser är ovanligt, men har förekommit. Har inte underlag för att svara på vad som ”brukar” hända.
Hej
Jag har skrivit på ett förhandsavtal i april 2020 men inflyttning 2022.
Där står Beräknad insats och Beräknad årsavgift.
Finns där något ”tak” på hur mycket det kan höjas? Tänkte med anledning av covid-19 så har ju all material blivit så mycket dyrare.
I normala fall sker det inga förändringar vad gäller insats och årsavgift, möjligen bara marginella sådana. Men byggaren har möjlighet att, i den ekonomiska planen, ändra/höja både insats och årsavgift. Skulle dessa vara väsentliga så har man som köpare, enligt bostadsrättslagen, rätt att häva köpet. Någon given gräns för när denna rätt inträffar finns dock inte, men vad jag har förstått så ger 5-10% höjning rätt att häva avtalet. Blir man inte överens så blir det domstol som får avgöra.
Hej,
Jag har köpt en bostadsrätt som snart är klar för inflyttning och har precis fått att Mail om att projektet har varit komplicerat och det har tillkommit kostnader på totalt 6 miljoner varav bostadsrättsföreningen belastas med 2 miljoner.
Detta innebär att upplåtelseavgiften då höjs.
Borde inte priset vara fast när man skriver på förhandsavtalet?
Det pris som anges i förhandsavtalet grundas på den sk Förhandskalkylen, som per definition bara är preliminär. När den ekonomiska planen upprättas i samband med upplåtelsen (strax innan tillträdet) kan pris och avgift ha ändrats något, se föregående fråga/svar.
Att en byggnation fördyras är inget ovanligt, och byggaren kan då välja att ta kostnaden själv, och/eller lägga en del på bostadsrättsföreningen. Om bostadsrättsföreningen får en högre kostnad, behöver det inte per automatik innebära högre pris eller avgifter för bostadssköparna, det kan också lösas genom högre belåning. Observera att i detta skede är byggare och förening i praktiken desamma, så det handlar om en intern uppgörelse inom byggföretaget.
Hej!
Min fästman och jag står i begrepp att teckna ett förhandsavtal samt erlägga en förskottsavgift om 100 kkr.
I avtalet står att läsa:
“Förhandstecknare accepterar en förändring om +/- 5 (5)% av lägenhetens boarea från vad som anges i lägenhetsritningen samt att det kan förekomma andra avvikelser från vad som anges i detta Förhandsavtal samt bilaga 1 avseende lägenhetens utformning.
Om den färdigställda lägenhetens utformning eller boarea avviker från i §1 angiven boarea medfördes eventuella avvikelsen inte någon rätt till justering av angiven insats och/eller upplåtelsesvgift, dvs ingendera parten har då rätt till återbetalning eller erläggande av ytterligare insats och/eller upplåtelseavgift. ”
Vi är beredda att acceptera en skillnad på 5% (i vårt fall 3,8 kvm) om den inte påverkar lägenhetens funktion. Skulle exempelvis hallen eller badrummet bli 3,8 kvm mindre får vi dock problem. Vi har därför föreslagit följande tillägg till detta stycke:
”…under förutsättning att lägenhetens funktion inte påverkas”.
Vi har fått följande svar från föreningens jurister:
” Vår ambition är att bygga enligt de bofaktablad som bifogas förhandsavtalet. Lägenhet är under projektering vilket kan medföra att vissa justeringar kan komma att ske. Vi kan därav inte ändra skrivningen i.”
Med anledning av detta undrar vi:
1. Har vi något lagstadgat skydd mot ovan nämnda förändringar trots att det inte är specificerat i förhandsavtalet, dvs skulle vi ha rätt att häva köpet och få tillbaka förskottsbetalningen om exempelvis badrummets yta halveras?
2. Vilket tolkningsutrymme anser du finns i textenavsnittet ”… samt att det kan förekomma andra avvikelser från vad som anges i detta Förhandsavtal samt bilaga 1 avseende lägenhetens utformning.”?
Vi undrar även om det är vanligt att nyproducerade bostadsrätter säljs innan bygglov är beviljat. I det här fallet finns en detaljplan för ett helt område där byggherren bygger två fastigheter av totalt tio. Av dessa tio är i dagsläget en inflyttningsklar och bygget av fem andra är påbörjat. Inflyttning i vår lägenhet är planerad till december 2024. Är det ett stort risktagande för vår del att teckna förhandsavtalet under dessa omständigheter?
Tack på förhand!
Bostadsrättslagen ger ett mycket svagt skydd för den som ska köpa nyproducerad bostadsrätt. Om lägenheten avviker från vad som utlovats eller förevisats har man små eller inga möjligheter att begära kompensation. Lagen anger inga tydliga gränser för avvikelserna, bara att lägenheten ska vara ”fullt brukbar”, och att brister får inte vara ”av väsentlig betydelse”.
I ert fall har byggaren själv förtydligat en gräns, 5% avvikelse på ytan, vilket är ganska mycket, då praxis vad jag vet brukar vara 1-2 kvm. Någon kvm hit och dit är inte ovanligt. Men andra avvikelser kan förekomma, t ex ändrad placering av fönster, eller skåp, sämre inredning, material och detaljer, eller mindre balkong. Bostadsrättslagen ger inget skydd eller rätt till kompensation för sådana försämringar!
Däremot kan man nog utesluta att en ytminskning enbart drabbar t ex badrummet, inte med nästan 4 kvm, det skulle isåfall kunna uppfattas och bedömas som helt oacceptabelt.
Men lagen ger alltså ingen tydlig vägledning, och tvister som inte görs upp i goda måste gå till domstol, med osäkert utfall. Man bör kontrollera byggarens rykte, om det är en seriös byggare som går att lita på. Tyvärr finns det en hel del oseriösa byggare, som lovar runt och håller tunt, och där det lätt kan bli problem med färdigställandet och kvaliten på bygget.
Att sälja bostadsrätter innan bygglov är mycket ovanligt, och olämpligt, och kan innebära en ökad osäkerhet för köparen. I detta fall ligger ju färdigställandet mycket långt fram, och mycket kan hända på dessa tre år, både med själva byggprocessen, men också med ens egen privata situation. Att dra sig ur en affär pga privata skäl är i princip omöjligt.
Hej
Jag o min fru har skrivit på ett bokningsavtal på en bostadsrätt i villaform i april månad. Huset kommer att vara klart i slutet av oktober.
Vi var tvugna att göra de tillval vi ville ha redan i maj månad ca 100 tkr för att byggherren skulle hinna få in allt i tid.
Vi fick i slutet av juni månad förhandsavtalet som vi skulle skriva på.
I förhandsavtalet står att det inte tas någon hänsyn till om köparen fått sålt sin bostad innan tillträde.
Vi har hela tiden sagt till byggherren att vi måste ha sålt vår bostad innan vi kan köpa den nya.
Vi har nu försökt få in en klasul om att vi måste ha sålt innan vi köper men det går inte byggherren med på.
Vi är mitt uppe i en försäljningsprocess med hemnet/mäklare o allt men inte fått sålt än.
Med tanke på att markanden just nu har stagnerat och blivit ostabilt så kommer vi inte att skriva på ett förhandsavtal och då kommer vi att förlora halva bokningsavgiften.
Men vad händer med tillvalen vi valt för ca 100 tkr, vi har ju inte skrivit på något bindande avtal?
Mvh
Bokningsavtal är inte reglerat i Bostadsrättslagen, utan bara i det avtal ni tecknat, och det kan hävas enligt villkoren i avtalet, men ni förlorar tydligen halva bokningsavgiften. De tillval ni valt är däremot mer osäkert, men även detta borde vara reglerat i avtalet, och kanske står där vad som händer i just ert fall. Det är alltså en ren avtalsfråga. Men det kan ha betydelse om tillvalen redan är betalda, eller om de ska betalas vid någon framtida tillfälle. Är tillvalen ännu inte betalda utan ska betalas t ex i samband med upplåtelsen, kan man hävda att de inte behöver betalas, eftersom någon upplåtelse aldrig kommer ske. Annars kan det kanske vara problem att få tillbaka pengarna, men man får som sagt gå tillbaka till avtalet.
Hej
tack för svaret
Tillvalen skall betalas i samband med upplåtelsen.
Så vi har inte lagt ut några pengar än.
Det finns heller inget avtal där det står något om tillvalen.
Enda avtalet som finns är bokningsavtalet och där står inget om tillvalen.
Enda ”avtalet” vad det gäller tillvalen är ett muntligt där byggherren sagt att de skall betalas i samband med upplåtelsen.
Samtidigt har vi varit väldigt klara i samtal med byggherren att vi behöver ha sålt våran bostad innan vi köper den nya
Hej
tack för svaret
Tillvalen skall betalas i samband med upplåtelsen.
Så vi har inte lagt ut några pengar än.
Det finns heller inget avtal där det står något om tillvalen.
Enda avtalet som finns är bokningsavtalet och där står inget om tillvalen.
Enda ”avtalet” vad det gäller tillvalen är ett muntligt där byggherren sagt att de skall betalas i samband med upplåtelsen.
Samtidigt har vi varit väldigt klara i samtal med byggherren att vi behöver ha sålt våran bostad innan vi köper den nya