25. Vad är Bostadsförening UPA?
Bostadsförening och bostadsrättsförening.
Ibland träffar man på en typ av äldre bostadsföreningar, med namn typ “Bf Glädjen UPA”. Bf står för bostadsförening, som bildades innan bostadsrättslagen tillkom 1930. De omfattas inte av bostadsrättslagen, men fungerar i allt väsentligt likadant. “Upa” i slutet på dessa föreningars namn står för “utan personligt ansvar”. Dvs precis som i en bostadsrättsförening kan man som medlem inte ställas till ansvar för föreningens affärer.
Blir man andelsägare på samma sätt som i en bostadsrättsförening? Ja, det är ingen skillnad.
Anses lägenheter i bostadsföreningar mindre värda än i bostadsrättsföreningar? Nej, det är ingen skillnad.
Finns det över huvud taget några nackdelar med en lägenhet i en bostadsförening? Nej, det finns inga nackdelar av betydelse.
Om bostadsrättslagen inte gäller, vilken lag gäller då? Lite mer måste regleras i föreningens stadgar, stadgarna får större betydelse, men i praktiken fungerar allt likadant.
Skulle det finnas någon skillnad ska mäklaren upplysa om det.
Sammanfattning: För en bostadsköpare är det i praktiken ingen skillnad mellan en bostadsförening och en bostadsrättsförening.
© Borättupplysning Skåne
En bostad i en bostadsförening har ett högre värde och oftast ett högre pris. Det finns betydligt större friheter att förvalta en bostadsförening än en bostadsrättsförening. Boendekostnaderna är oftast betydligt lägre.
Medlemmarna kan inte sättas i skuld på samma sätt som i en bostadsrättsförening.
Bostadsrättsförening bygger på en socialistisk ide, medan bostadsförening bygger på en liberal ide om människans frihet och eget beslutsfattande.
Tyvärr är kunskapen om bostadsföreningar skrämmande liten.
Hej!
Vi håller inte med dig i det du säger: Det finns inget som talar för eller visar att Bf-lägenheter är mer värda än bostadsrätter, om allt annat är lika.
Boendekostnaden varierar naturligtvis mycket mellan olika föreningar, men varför skulle kostnaderna var lägre bara för att det är en bostadsförening??? Det finns väl inget i själva organisationsformen som gör boendet, driften eller förvaltning billigare?
Vad gäller medlemmarnas ansvar för föreningens skulder är villkoren helt lika vad vi förstått, det finns inget personligt ansvar varken i en bostadsförening eller en bostadsrättsförening.
Det sista om idébakgrunden kan vi faktiskt inte alls förstå vari skillnaden skulle vara.
På en av HSB:s hemsidor skriver de apropå Bostadsförening:
”En skillnad är att en medlem i en bostadsförening alltid kan lämna föreningen och återkräva sin insats. … En bostadsförening kan utsättas för stora ekonomiska påfrestningar om många medlemmar begär tillbaka insatsen.”
Det är en mycket märklig invändning. Eftersom Bostadsföreningar är mycket gamla, är det ursprungliga insatsbeloppet alltid mycket lågt i förhållande till marknadsvärdet. Säg att lägenhetens marknadsvärde är 1 miljon, så kanske insatsvärdet är runt 10-tusen. Vem skulle vilja lämna sin lägenhet och bara få 10-tusen tillbaka ???
Hej
Jag är ordförande för en Bostadsförening (radhus). I regulär bostadsrätt står man för inre renovering där Brf står för yttre. Av hyran man betalar ackumuleras viss procent till kommande renovering och behov. I vår Bf tog de boende gemensamt lån för att köpa två värmepannor vilket vi amorterar på nu och är klart år 2014. Då diskuterar vi nya behov. Vi är ekonomiskt ansvariga över yttre skötsel, vilket vi betalar ur egen kassa när behovet dyker upp.
Antar att ett fyrfamiljshus, stor villa som inhyser fyra likvärdiga lägenheter kan förvaltas på olika sätt, dels Bf som fallet med mitt radhus, vi delar lika (vi kan spara ackumulera till framtida behov också…) Men en Brf har från start tagit på sig ansvaret att sköta utvändig fastighetsskötsel, kommande underhåll och renovering….
Mvh Urban
Ja, en så liten Bostadsförening kan man sköta mycket effektivt och improviserat. Men det går alltså inte att bilda nya Bostadsföreningar längre, utan det är en gammal föreningsform som lever kvar, vid sidan av Bostadsrättsföreningar.
Sitter med i en Brf-styrelse och vi letar fastighetens bakgrundshistoria. Vi övertog fastigheten 2012 efter det att den varit privatägd sedan 1954. Det har visat sig att när huset var nytt på 30-talet såldes av byggmästaren till en ”Fastighetsföreningen NN u.p.a.” någon månad efter att huset var klart.
Min fråga, är en fastighetsförening u.p.a. = en bostadsförening? Om inte, vad är skillnaden? Finns det någonstans där man kan hitta information om en fastighetsförening från 30-talet?
Tacksam för hjälp.
Mvh Anders
”Fastighetsförening upa” är INTE detsamma som Bostadsförening upa. En fastighetsförening ägs ofta av en ideell förening av något slag, t ex en nykterhetsförening, och kan innehålla både hyreslägenheter och/eller lokaler. Ovanligt, men förekommer fortfarande. Information om gamla fastighetsföreningar finns troligen hos Lantmäteriet.
Säger beteckningen ”Bf …. u.p.a.” något om hur föreningen beskattas, eller måste jag kolla med mäklaren om det i ett konkret fall handlar om en äkta bostadsrättsförening eller ett oäkta bostadsföretag?
Man kan nog utgå från att alla bostadsföreningar (Bf) är äkta. Jag har ännu inte träffat på någon oäkta Bf. Bf är ju gamla bostadsfastigheter, som sällan har några större hyreslokaler och i princip aldrig några hyresrätter.
Hej,
Jag har en fråga om hur Bostadsföreningars styrelse fungerar. Bodde tidigare i Bostadsrättsförening men flyttat till Bf. Det finns ett utgånget bygglov för balkong där jag har talat med Bygglov hos Stockholm Stad som är positiva till att öppna utgångna bygglov för att få en enhetlighet i balkong frågan (de var positiva i detta fall). Nu har jag talat med styrelsen om detta och de är inte positiva till balkongbygget.
Min fråga är: Kan de ge avslag för mitt balkongbygge? Hur kan man gå vidare med ert sådant fall?
Tacksam för svar!
I detta fallet är det ingen skillnad mellan bostadsrättsförening och bostadsförening upa. Balkongfrågor hanteras av styrelsen och stämman. För övrigt kan vi inte ge mer vägledning i denna fråga.
Hej,
I stadgarna till en borättsförening läser jag att:
”Vid upplåtelse ska varje medlem som förvärvar andelsrätt i föreningen som insats betala andelsvärdet på den till andelen hörande lägenheten”
Vad innebär det för mig om jag skulle köpa en lägenhet i huset?
Tack
Jag antar att du menar en ”bostadsförening (upa)”. I så fall är detta en formulering som enbart gällde när föreningen bildades för länge sedan, när den första ägaren betalade sin ”andel” till föreningen. Ska du köpa en lägenhet idag, så betalar du till nuvarande innehavare det marknadspris ni kommer överens om. Det gamla ”andelsvärdet” har ingen praktisk betydelse längre.
Skulle det däremot vara någon annan typ av speciell andelsförening du talar om, då kan det vara så att det är just ”andelsvärdet” du ska betala, direkt till föreningen, och som du sen får tillbaka den dag du flyttar ut.
Hej!
Min bostadsförening vill ta ut en ganska hög avgift för att jag vill hyra ut i andra hand. De menar att lagen inte gäller för en bostadsförening.
Stämmer det?
Vi kan tyvärr inte ge ett rakt svar på denna fråga. Bostadsrättsföreningarnas nya rätt att ta ut en avgift för andrahandsuthyrning gäller just bostadsrättsföreningar och har reglerats i Bostadsrättslagen. Övriga bostadsföretag t ex Bostadsförening UPA är inte bundna av dessa regler, och kan antagligen besluta hur man vill. Men vi är osäkra.
Formann har sent ut et medelande efter årstemma. Jeg tar dette som en trussel for å bli jen valgt:
Medelande!!!!
Det er ikke alle som vet at banken kan ta over foreningen og kan selge huene videre som utlreieleliheter. Medlemmene har da ingen krav på å få innsatsen sine til bake.
Kan jed få en komentar til dette.
2-06-15 Hilsen Svein Øvere Slussen-Tøcksfors
Ja, detta måste enbart uppfattas som ett tomt hot. Banken kan inte ta över föreningen såvida inte föreningen går i konkurs. Och det är väl inte fallet?
Hej, Jag bor i en Bostadsförening och vi har städdagar. Tidigare var man tvungen att erlägga 500 kr i avgift om man inte deltog på städdagarna men det är nu borttaget. Har man rätt att återinföra det om man skriver in det i stadgarna? Frågan har uppkommit pga att vi endast var 9 av 27 lägenheter som var med och städade senast.
Mvh
Stefan
Ja, jag tror det går bra, eftersom ni enbart är en bostadsförening och inte lyder under Bostadsrättslagen.
Hej!
Jag bor i en bostadsförening som planerar ett stambyte. Styrelsens tanke är att anlita ett bolag som både står för stambytet och återställande av toaletter. Styrelsen vill att de enskila lägenhetsinnehavarna själva ska stå för återställandet av toaletterna, då de enskila kan göra ROT-avdrag för dessa kostnader, varpå föreningen slipper höja årsavgiften. Problemet är att jag är studerande och inte har rätt att göra ROT-avdrag. Detta medför att min kostnad kommer blir dubbelt så stor jämfört med de medlemmar som har rätt till avdraget. Kan bostadsföreningen göra detta mot min vilja.
Eftersom du bor i en bostadsförening och inte i bostadsrätt, är din situation mindre bra i just detta fall. Dessutom beror den ojämlika situationen du hamnat i på personliga skatteförhållanden, på var och ens möjligheter till rot-avdrag, och detta är just personliga förhållanden. Tyvärr.
Vilka för- respektive nackdelar finns det om man går från bostadsförening till bostadsrättsförening?
Hur fungerar den processen?
Vilka kan hjälpa till med en sådan process?
Med vänlig hälsning,
Anna
Den mest uppenbara fördelen är väl att föreningen därmed omfattas av Bostadsrättslagens regelverk. Bostadsköpare kan ibland vara lite misstänksamma mot Bostadsföreningar (Bf UPA). Ev nackdelar har jag inget klar uppfattning om. Kontakta Boverket som hanterar frågan och har information om hur övergången går till.
Kan en bostadsförening (UPA) ta ut andra månadsavgifter per kvm för nya lägenheter t.ex. byggande av vindsvåningar jämfört med de andra lägenheterna i samma fastighet?
Kan man rösta i föreningen om dessa avgifter, dvs motionera på stämma för att dessa ska både sänkas eller höjas (för enskilda lägenheter)?
Med vänlig hälsning
Björn Johansson
När nya lägenheter tillkommer, t ex på vinden, bestämmer styrelsen (via stämman) hur andelstalen för dessa ska vara, och därmed pris (insats/upplåtelseavgift) och årsavgift. Årsavgiften kan därmed bli relativt högre än befintliga bostadsrätter. När detta väl är fastställt, är det svårare att ändra, och det brukar mycket sällan ändras.
Men i princip kan man på en stämma besluta om justeringar i andelstalen, om det anses befogat, men det händer som sagt väldigt sällan.
Hej!
Vi bor i en bostadsförening där vi vill bygga ned en trappa i vårt förråd likt grannfastigheten som är en bostadsrättsförening. Först nekade styrelsen vår begäran inofficiellt utan vidare bra anledningar om ens några. När vi ville ha ett officiellt beslut säger styrelsen att detta är ett medlemsbeslut (ska röstas om), detta baserade dom på en stadga som säger att ”försäljning, nedrivning, ombyggnad av fastigheten och upplösning av föreningen ska vara medlemsbeslut”. Vi anser inte att vår lilla ombyggnad kan anses som ombyggnad av fastigheten än mindre i de sammanhang som återfinns i stadgarna. Vi röstade om och blev nedröstade pga av att ordförande svarade på medlemmarnas frågor och inte vi som har satt oss in i frågan, han gav dessutom felaktig och helt osaklig ”information”. Nu nalkas nästa medlemsmöte och vi har skickat in motionen igen med ytterligare yrkande om att detta bör vara ett styrelsebeslut och att vi önskar skriftliga anledningar till styrelsens ställningstagande. Vi fick endast svar att styrelsens beslut kvarstår. Styrelsen kan väl inte tolka stadgarna helt envädligt? Har inte vi rätt att tolka stadgarna också? Dessutom med stöd ur PBL och BBR som definierar vad ombyggnad av fastighet är.
Vad kan vi göra? De kan inte ge några anledningar till väsentlig skada för fastighet eller förening!?
Hade detta varit en bostadsrättsförening hade de inte kunnat neka?
Stort tack för svar!
För det första vet jag inte hur omfattande denna ”ombyggnad” kommer bli. Men jag är benägen att hålla med om att den inte verkar omfattas av stadgarnas beskrivning, och alltså inte är ett stämmobeslut. Utan precis som ni säger, det bör vara ett styrelsebeslut. Och om ombyggnaden inte är till påtaglig nackdel för föreningen, bör den godkännas. Jag vet inte om man kan tillämpa denna bedömning även på äldre bostadsföreningar, och jag vet inte om hyresnämnden tar sig an sådana fall, men det är värt ett försök. Om ni inte får stöd för er sak på föreningsstämman.
Hej! Bor i en ”upa” där jag vid lägenhetsköp betalade 1,5% av köpesumma till förening (ca 40 000kr), vilket står i stadgar att EN medlemsavgift per lgh gäller, oavsett hur många som bor i den. För 6 år sedan träffade jag min nuvarande sambo och för två år sedan sa vi att han köper halva så det blir ”vårt” gemensamma boende. Vi kom överens om köpeskillnad och kontaktade jurist som skrev underlag och sände till styrelsen (ca 8000 kr kostade jurist) Svaret från styrelsen blev att min sambo skulle betala en ny medlemsavgift. Då bor det minst två personer i majoriteten av de andra 40 lägenheterna i föreningen. Vi har självklart inte betalat detta då det känns helt fel. Någon som kan/vet om en förening verkligen kan göra så här?
Skulle vara intressant att se exakt hur det är formulerat i stadgarna. Men förutsatt att styrelsen gör en korrekt tolkning, så är det det som gäller. Dvs det finns inga övergripande regler eller lagar som reglerar överlåtelse- eller medlemsavgift i en bostadsförening upa. Det är enbart stadgarna som gäller.
Det enda jag kan säga är att det är extremt ovanligt att ta ut en avgift i procent av köpesumman, men jag har stött på det tidigare. Om det sen är rätt i just ert fall är nog en tolkningsfråga.