13. Andelstal, vad är det för något?
Om bostadsrättens andelstal.
Andelstalet är en viktig uppgift – men ointressant ! Hur hänger det ihop? Det här är en komplicerad fråga. Så vill du göra det enkelt för dig, läs bara den här sammanfattningen:
För den som ska köpa bostadsrätt är andelstalet ointressant.
Varje bostadsrättsförening är uppdelad i andelar, där varje bostadsrätt har sin andel. Andelen står ofta i direkt proportion till lägenhetsytan, och anges i procent. Exempel: en viss lägenhet är på 50 kvm, och föreningens sammanlagda bostadsrättsyta är 5000 kvm, då är lägenhetens andel 1 %. Men det är inte alltid andelstalet exakt följer lägenhetsytan. Lägenheten har kanske istället ett andelstal på 1,07, eller 0,89. Två lägenheter i samma förening kan alltså ha olika andelstal, även om de är lika stora. Det kan t ex bero på vilken våning lägenheten ligger. Eller kan det bero på lägenhetens utformning, eller väderstreck, eller att den har eller inte har balkong, eller pga något annat som ibland kan vara svårt att riktigt förstå.
Varför är det så? Andelstalen fastställs när man bildar en bostadsrättsföreningen. Då “poängsätter” man varje lägenhet, inte bara utifrån storleken, utan även utifrån belägenhet, våning, om det fanns hiss, extra gäst-wc, eller balkong, eller kanske störs av tvättstugan, eller andra faktorer, etc etc.
Vad innebär då detta? Jo, andelstalet styr lägenhetens månadsavgift (“hyran”). Alla betalar månadsavgift i proportion till lägenhetens andelstal. När andelstalet strikt följer lägenhetsstorleken blir också månadsavgiften i direkt proportion till lägenhetsytan. Men om andelstalet skiljer sig från ytan blir det också en viss skillnad på avgiften. T ex två likadana lägenheter men på olika våningsplan kan betala olika mycket i avgift. Skillnaden kan i vissa föreningar vara betydande. (Men skulle skillnaderna vara omotiverat stora bör styrelsen se över fördelningen).
Som bostadsköpare, hur ska man se på lägenhetens andelstal? Vårt svar är att man egentligen inte behöver bry sig! Andelstalet i sig säger ingenting. Som köpare har man faktiskt ingen direkt nytta av denna uppgift. Det väsentliga är månadsavgiftens faktiska storlek på just den lägenhet man är intresserad av, och naturligtvis priset. Andelstalet kan kanske bli intressant (men bara kanske) om man jämför exakt likadana lägenheter i samma förening, men en sådan jämförelsen kan man som bostadsköpare sällan göra. Så än en gång: det väsentliga är den aktuella bostadsrättens faktiska månadsavgift, inget annat!
Som framgår av ovanstående är det alltså inte styrelsen som beslutar exakt vad var och en ska betala i månadsavgift. Styrelsen beslutar bara om den allmänna storleken på månadsavgiften. Sedan fördelas avgiften efter de olika lägenheternas andelstal.
Förtydligande: Andelen utrycks ofta i procent, men ibland som andel av 1. Som exemplet ovan: om lägenheten är en 100-del av föreningen då är andelen 1,000 (1 procent). Men ibland skrivs det som 0,010 istället, det kan vara förvillande.
Tillägg: Vissa föreningar använder sig av dubbla andelstal: Det ena andelstalet styr var och ens andel = ägarandel i föreningen, det andra andelatalet styr månadsavgiftens fördelning. Här skiljer man alltså på ägarandel och månadsavgift. Men för en köpare förändrar det ingenting, det är fortfarande den verkliga månadsavgiften som är intressant, och bostadsrättens pris.
© Borättupplysning Skåne
Skulle ni kunna kort beskriva de olika andelstalen: andelstal enl ek plan, och kapitalandelstal? Är det första som bestämmer hyran och det andra som bestämmde ursprungliga insatsen? Finns det andra andelstal?
Du har tagit upp en viktig fråga.
Det är riktigt att vissa föreningar har dubbla andelstal. Det ena andeltalet är då knutet till avgiften, dvs anger hur stor månadsavgift var och en ska betala, och det brukar vara mycket nära knutet till lägenhetens yta. Det andra andelstalet är knutet till den ursprungliga insatsen, och är alltså mer knutet till ”värdet” på lägenheten. Detta värde kanske inte alltid står i proportion till lägenhetsytan.
Det omvända kan också förekomma. Dvs att det finns ett ”kapitalandelsvärde” som är nära knutet till bostadsytan, medan avgiftsandelsvärdet varierar på så sätt att smålägenheter betalar en proportionerligt större andel per kvm jämfört med större lägenheter.
Det förekommer också ett annat andelstal, i de fall där man gjort individuella kapitaltillskott (lektion 39). Detta andelstal anger då hur mycket varje lägenhet ska betala av föreningens kapitalkostnad (andel av föreningens belåning). Lägenheter som betalat kapitaltillskott får då ett lägre andeltal och alltså lägre avgift jämfört med de lägenheter som inte bidragit.
Men observera vårt ursprungliga påstående: andelstalen i sig säger egentligen ingenting, utan det är de faktiska avgifterna för lägenheten som är det väsentliga.
Om en lägenhet på 70 kvm, på andra våningen i ett trevåningshus utan hiss har ett andelstal på 2,44 %, är det högt då? Kan det bero på att det är en nybildad förening kanske?
Mvh L
Andelstalet i sig säger ingenting om lägenheten, och har inget med husets eller föreningens ålder att göra. En lägenhets andelstal är (ungefär) förhållandet mellan lägenhetens storlek och hela föreningens storlek. 2,44% innebär att lägenheten är 2,44% av hela föreningen. Hade föreningen varit dubbelt så stor (dubbelt så många lägenheter) så hade din lägenhets andelstal bara varit hälften, 1,22%.
Jag har en fråga som jag undrar om någon kan svara på? Enligt ekonomisk plan (2002) var köppris och månadsavgift uträknade lika efter bostadsytan. Det är tre äldre villor som gjorts om till lägenheter. Drygt ett år efter bildandet av föreningen (2003) togs ett beslut att 2/3 av föreningens medlemmar skulle ha nyttjanderätt till marken, som är cirka 5000m2. 1/3 har enligt beslutet ingen rätt att vara på marken. Andelstalen ändrades inte när beslutet togs för 10 år sen. Så fortfarande betalar 1/3 av lägenhetsinnehavarna samma månadsavgift efter ekonomisk plan trots att de inte får nyttja marken. Ska inte andelstalen ändras när man ändrar ägandet i föreningens förmögenhet? Som det är nu sponsrar ju de som inte har nyttjanderätt till marken de som säger sig ha det utan att de betalat eller betalar något för marken. Styrelsen består av ”markägarna” som alltid har majoritet.
Det här är lite svårt att svara på utan att ha närmare kännedom om omständigheterna. T ex vilken praktisk möjlighet har medlemmarna att verkligen vistas och utnyttja markytan? Och hur fattades beslutet?
Rent spontant tycker jag att beslutet känns orättvist, alla ska behandlas lika, det finns bestämmelser att man inte får fatta beslut som otillbörligt gynnar eller missgynnar vissa medlemmar. Skulle det vara så att ”markägarna” fått en fördel, eller ett mervärde genom exklusiv tillgång till marken, så borde fördelningen av andelstal ta hänsyn till detta och förändras.
Jag föreslår att du granskar hur beslutet fattades, beslutet kan eventuellt vara ogiltigt. Därefter får du ta upp frågan med styrelsen, alternativt kontakta hyresnämnd/tingsrätt.
(inlägget är redigerat)
Tack Lennart för ditt snabba svar!
Så här står det i protokollet från stämman 2003.05.25: ”Mötet beslöt att fastställa tomtindelningen enligt en bifogad ritning med bilaga.”
Vid föreningens styrelsemöte 03 04 13 beslutades att 3 lägenheter inte har någon nyttjanderätt till trädgårdarna.
Två av dessa lägenheter har egen ingång till övre våning och går då på ”markägarnas” mark för att gå till sin bostad. Efter mycket ifrågasättande fick de till slut ”låna” en plätt på framsidan att vara på.
Vad betyder tomtindelning? På protokollet står inget om äganderätt eller nyttjanderätt eller att marken är överlåten till vissa medlemmar.
Detta problem måste lösas på plats, och med all dokumentation tillgänglig. Jag förstår inte heller begreppet ”tomtindelning” i detta sammanhang, verkar som att man ändrat den ursprungliga upplåtelsen.
Men tyvärr kan jag inte hjälpa dig mer i denna fråga. Kanske du kan få hjälp av någon sakkunnig på orten?
Tack ska du ha för dina svar. Vi ska försöka få ta del av ev. ytterligare dokument om det finns några och därefter ta kontakt med ngn kunnig som kan granska om det gått rätt till.
Hej,
Undrar om ni kan svara på hur andelstalet normalt påverkas om en lägenhet byggs ut med tidigare outnyttjat utrymme (typ råvind)? Det känns ganska orimligt att det skulle förändras ”linjärt”, dvs att en fördubbling ger ungefär (lite knappt) en fördubbling av andelstal och därmed månadsavgift. Är det istället rimligt med en mindre höjning av andelstalet eller kanske bara istället nåt fast tillägg till månadsavgiften? Finns det någon ”praxis”?
Tack!
Jag vet inte om det finns något som kan anses vara praxis. Eftersom beräkningssättet för andelstal skiljer sig mellan olika föreningar, kan nog en förändring (utbyggnad) också skilja sig. Om andelstalen från början är beräknade strikt enligt ytan är det inte orimligt att det blir så även efter diverse utbyggnader. Om däremot andelstalen är beräknade enligt någon slags komplicerad formel så får man väl fortsätta med det, och då blir förändringen alltså inte ”linjär”. Att lösa det med fasta ”tillägg” ska man dock aldrig göra.
Hej,
Jag ser på nätet att du har svarat på ett inlägg med att: ”….det behövs ingen ny ekonomisk plan, det räcker med att räkna om andelstalen.” Hur gör man detta och vem gör det? Jag har byggt ut vinden i vårt hus och då har jag givetvis ett annat andelstal. Jag tänker mäta om lägenheten och i så fall måste andelstalen räknas om.
Nu till frågan ovan om vem som gör det? Tacksam för svar.
Mvh.
Jo, som sagt, man gör en omräkning av andelstalens fördelning. Det är naturligtvis styrelsen som gör det, eller anlitar någon att göra det. Men det är inget märkvärdigt. Sen uppdaterar man lägenhetsregistret med de nya andelstalen. Viktigt att klargöra vad andelstalet avser: är andelstalet knutet till insatsen, eller är det bara fördelningen av avgiften? Läs också föregående fråga/svar.
Förändrade andelstal måste/bör beslutas på stämma, reglerna om detta i bostadsrättslagen är lite snåriga och luddiga (7kap.§14, 9kap.§13,16). Ta kontakt med lämplig firma om ni behöver hjälp.
Jag bor i en brf-förening omfattande 132 lgh fördelade på sju hus. Min lgh ligger på vån 4 av 5. Hyran för exakt lika lgh ökar med några kronor för varje våning t o m vån 4. Våning 5 däremot betalar 130 kr/mån mindre än jag gör. För varje %-påslag ökar klyftan mellan oss. Till dags dato har min lgh bidragit med ca 40.000 kr mer till föreningen jämfört med övriga. Är det omöjligt att beräkna hyreshöjning i kr/m2 så att det bli lika för alla?
Vilken möjlighet har jag att få rättelse av mitt problem?
Det du beskriver är ganska vanligt i vissa typer av föreningar, t ex miljonprogrammets bostadsrättsföreningar. Jag själv bor i en sådan förening, där avgiften ökar för varje våning, utom den översta. Avgiften styrs nämligen av den ursprungliga insatsen, där priset var högre för högre våning, utom överst, där det tydligen fanns någon nackdel som gjorde att priset sattes lägre. Idag kan man tycka att detta inte är rättvist, och tillämpas inte längre för nybildade föreningar.
Lösningen är att styrelsen måste ta fram nya andelstal som inte baseras efter våning om lägenheterna i övrigt är helt lika. Detta kan vara en juridiskt komplicerad process, men börja med att ta upp frågan med styrelsen, eller skriv en motion om detta till föreningsstämman.
Hej,
Jag planerar att bygga om min befintliga lägenhet i en brf från en 2a till en 3a. Kvadratmeterytan ändras ej men köket kommer att flyttas för att göra plats för ett sovrum extra. Kan föreningen begära att andelstalen räknas om?
Nej, detta ska inte alls påverka andelstalet. Ur föreningens synvinkel förändras ju ingenting alls.
Hej,
I vår förening ska avgifterna enligt stadgarna tas ut enligt andelstalen. Men vi har nyligen upptäckt att alla lägenheter i huset som har samma yta verkar betala samma avgift, d v s inte stadgeenligt (andelstalen är högre ju högre upp i huset man kommer och vice versa). Vi har trott att det är fel, och att styrelsen måste låta räkna om allas avgifter så att de stadgeenligt följer andelstalen.
Men kanske kan det handla om det du beskriver i kommentaren överst, ”dubbla andelstal”? Det står dock ingenting om dubbla andelstal i stadgarna. Och även om det skulle stå om dubbla andelstal i den ekonomiska planen (som vi inte sett än) så är det väl stadgarna som gäller i första hand, före planen?
Ja, det är stadgarna som ska gälla. Saken bör alltså undersökas närmare, det kan ju ha blivit fel någonstans i hanteringen. Däremot kanske en bättre lösning är att ändra i stadgarna, eller ta fram nya andelstal, eftersom den nuvarande ordningen med samma avgift för samma yta trots allt verkar mest rättvist.
Jag bor i en liten brf, ca 30 lähgenheter. Jag har ett väldigt lågt andels tal i förhållande till dom andra i föreningen. Detta har nu styrelsen upptäckt och vill nu räkna om andelstalen, vilket innebär att jag får en dyrare avgift och dom andra lite lägre. Jag har köpt lägenheten för 10 år sedan med detta låga andelstal och betalade då ett högt pris för att avgiften var låg. Om dom höjer min avgift kan jag då kräva skadestånd av föreningen ?
Ja, det skulle du i princip kunna. Problemet är att beräkna hur stor skadan (förlusten) är, och att driva frågan i domstol. Dessutom kan man hävda att du genom ett högre andelstal blir en ”större” ägare i brf, och därmed åtminstone teoretisk ”rikare”.
Frågan är komplicerad. Jag föreslår att du accepterar förändringen, om det i slutändan bli en rimlig fördelning av avgiften, du har ju ändå under 10 år haft en mycket förmånlig avgift.
Tack för ditt svar.
En fråga till, jag har suttit i styrelsen 5 år som kassör, nu har styrelsen hotat att polisanmäla mig pga att jag inte har informerat om situationen. Dom har haft tillgång till alla papper. Dom bad mig lämna styrelsen omgående vilket jag också gjorde.
Jag ser inte att jag gjort något fel, har jag ?
Nej, jag kan inte heller se att du gjort något formellt fel. Hur andelstalen är fördelade är hela styrelsens ansvar, och bygger ursprungligen på den ekonomiska planen. Hotet om polisanmälan ser jag som direkt löjligt.
Hej!
Jag är medlem i en bostadsrättsförening och nu har det visat sig att gårdshuset har lägre månadsavgift än husen mot gatan. Nu vill styrelsen utreda att ändra dessa månadskostnader och hänvisar till jämlikhetsprincipen. Är det verkligen rimligt att ändra detta då andelstal och hyra är något man har accepterat i samband med köp? Detta kan ju innebära att en lägenhet sjunker kraftigt i pris. Det känns som ren avundsjuka att ändra först efter att man köpt en lägenhet i föreningen. Dessutom tycker en del att husen mot gatan som har hiss egentligen inte ska betala ett tillägg för detta utan hänvisar till att de betalat mer hyra från början, dessutom diskuteras retroaktiv återbetalning av hyreskostnaden. Hur ska man hantera detta?
Tack på förhand!
Som vi skrivit tidigare så är det en komplicerad process att gå in och försöka ändra andelstalen och fördelningen av årsavgiften. Det finns alltid ”vinnare” och ”förlorare”, det blir alltid några som blir missnöjda med en förändring, och andra som blir missnöjda om det INTE blir en förändring.
Grunden är de befintliga andelstalen, fastlagda i den ekonomiska planen. Men om det efter ett antal år visar sig att fördelningen på något sätt visar sig vara ”orättvis”, eller på annat sätt felaktig eller orimlig, då bör styrelsen göra en utredning och en översyn. Målsättningen bör ju alltid vara att den avgift var och en betalar är rimligt fördelad mellan föreningens medlemmar. Men vad som är rätt och riktigt och ”mest rättvist” i just din förening kan jag inte avgöra.
Men att det kan behövas en översyn ibland, det tycker jag. Däremot bör man aldrig göra den retroaktiv. Men det är alltid föreningsstämman som beslutar om en ev förändring, inte styrelsen. Och det finns särskilda regler för röstningsförfarandet om andelstalen ska ändras (Bostadsrättslagen).
Hej
Fick ett brev från styrelsen där dom vill komma in och mäta upp våra boytor, dom vill räkna om våra andelstal pga att det ej gjorts på länge. (Har tillkommit övervåningar på vissa lägenheter under 30 år). Är inte detta en fråga som bör föregås av en stämma, där alla får veta vad som pågår, vilka kostnader som kommer att tillkomma och att alla får rösta om vi ska göra det eller inte ?
Brevet säger inte vem som ska in i lägenheten, bara att det ska vara en fackman, jag bör väl få veta från vilket företag personen kommer i från ?
Jag får 5 dagar på mig för att kunna fixa att någon ( vill ju gärna vara närvarande då detta kan få stora konsekvenser om det mätt till min nackdel)
ska vara hemma, bör inte vi som bor i föreningen få minst 2 veckor på oss ?
Hur vet vi att styrelsens lägenheter kommer att mätas på ett korrekt sätt ?
Tacksam för snabbt svar då tiden är knapp.
Det kan vara fullt förståeligt om styrelsen vill mäta om alla lägenheter, särskilt om det är ett äldre hus som inte mätts upp sen det byggdes. Dagens mätregler är ofta annorlunda jämfört med när husen byggdes, och dagens bostadsrättsköpare vill ofta veta exakt hur stor bostadsrätten verkligen är.
Styrelsen kan fatta beslut om mätning, men bör naturligtvis informera och förklara i god tid, och vilken firma som anlitas. Jag håller med om att minst ett par veckors framförhållning kan man kräva, 5 dagar känns alldeles för kort. Och jag håller med om att det kan vara både bra och intressant att själv få vara med. Kan man inte ta ledigt på 5 dagars varsel får man väl säga det till styrelsen, och be att de kommer vid ett senare tillfälle.
Styrelsen kan alltså besluta om en sådan här ommätning, däremot kan inte styrelsen besluta om ändrade andelstal eller avgifter. Utan den frågan måste överlämnas till föreningsstämman (se Bostadsrättslagen).
Att även styrelsens egna lägenheter mäts rätt får man väl förutsätta, särskilt om mätningen görs av en oberoende firma. Det finns faktiskt ingen anledning att försöka manipulera en sådan mätning, varken åt ena eller andra hållet. Hela resultatet av mätningarna ska ju delges alla i föreningen.
Var och tittade på en lägenhet som vi är intresserade av. När jag titta lite djupare i pappren så såg jag att det stod 0,00000% andelar i föreningen. Hur kan det komma sig? Är det nått skumt? Det är genom en seriös mäklare med många filialer i hela landet.
Det måste handla om någon form av tryckfel, eller att andelstalet inte blivit registrerat i just det dokumentet. Fråga mäklaren.
Jag har en fråga om andelar och ägande i föreningen.
Vår ordförande menar att vi har ett större ägande i föreningen i och med att vårt andelstal är högt. Han menar också att vi har ett större ägande i fastigheten. Stämmer detta?
Ordföranden antyder också att vi i och med det större ägandet förväntas ta större ansvar för fastigheten. Är detta rimligt?
Det är riktigt att ett högt andelstal innebär ett större ägande i föreningen och i fastigheten. Andelstalet styr inte bara månadsavgiftens storlek, utan också var och ens ägarandel. Men dessa skillnader i ägande saknar praktisk betydelse, så länge föreningen inte går i konkurs. Inte heller har skillnader i ägandet någon betydelse i ansvar, eftersom alla medlemmar har 1 röst var. Så vad gäller ansvaret för föreningen så är det lika för alla, där ska inte vara någon skillnad.
I den ekonomiska planen i vår förening så finns 195 lägenheter, efter den ekonomiska planen gjordes så har en lägenhet tillkommit samt tre lägenheter har byggts ut. De ursprungliga lägenheterna är upplåtna med andelsvärden samt andelstal medan de nytillkomna är upplåtna med enbart andelstal.
Enligt vår ekonomiska förvaltare så ställer det till med problem. Är det ett problem och vad bör vi göra?
Det kanske bara rör sig om en viss begreppsförvirring. Andelstalet är lägenhetens andel i föreningen (fastigheten), andelsvärdet ska då vara det uträknade värdet i kronor (alltså andel x totala fastighetsvärdet). Jag ser inga problem att man enbart använder andeltal, eftersom värdet med automatik hänger ihop med andelen. Men det kan uppstå komplikationer beroende på hur de olika begreppen är definierade i ert fall. Du får gärna förtydliga problemet.