13. Andelstal, vad är det för något?
Om bostadsrättens andelstal.
Andelstalet är en viktig uppgift – men ointressant ! Hur hänger det ihop? Det här är en komplicerad fråga. Så vill du göra det enkelt för dig, läs bara den här sammanfattningen:
För den som ska köpa bostadsrätt är andelstalet ointressant.
Varje bostadsrättsförening är uppdelad i andelar, där varje bostadsrätt har sin andel. Andelen står ofta i direkt proportion till lägenhetsytan, och anges i procent. Exempel: en viss lägenhet är på 50 kvm, och föreningens sammanlagda bostadsrättsyta är 5000 kvm, då är lägenhetens andel 1 %. Men det är inte alltid andelstalet exakt följer lägenhetsytan. Lägenheten har kanske istället ett andelstal på 1,07, eller 0,89. Två lägenheter i samma förening kan alltså ha olika andelstal, även om de är lika stora. Det kan t ex bero på vilken våning lägenheten ligger. Eller kan det bero på lägenhetens utformning, eller väderstreck, eller att den har eller inte har balkong, eller pga något annat som ibland kan vara svårt att riktigt förstå.
Varför är det så? Andelstalen fastställs när man bildar en bostadsrättsföreningen. Då “poängsätter” man varje lägenhet, inte bara utifrån storleken, utan även utifrån belägenhet, våning, om det fanns hiss, extra gäst-wc, eller balkong, eller kanske störs av tvättstugan, eller andra faktorer, etc etc.
Vad innebär då detta? Jo, andelstalet styr lägenhetens månadsavgift (“hyran”). Alla betalar månadsavgift i proportion till lägenhetens andelstal. När andelstalet strikt följer lägenhetsstorleken blir också månadsavgiften i direkt proportion till lägenhetsytan. Men om andelstalet skiljer sig från ytan blir det också en viss skillnad på avgiften. T ex två likadana lägenheter men på olika våningsplan kan betala olika mycket i avgift. Skillnaden kan i vissa föreningar vara betydande. (Men skulle skillnaderna vara omotiverat stora bör styrelsen se över fördelningen).
Som bostadsköpare, hur ska man se på lägenhetens andelstal? Vårt svar är att man egentligen inte behöver bry sig! Andelstalet i sig säger ingenting. Som köpare har man faktiskt ingen direkt nytta av denna uppgift. Det väsentliga är månadsavgiftens faktiska storlek på just den lägenhet man är intresserad av, och naturligtvis priset. Andelstalet kan kanske bli intressant (men bara kanske) om man jämför exakt likadana lägenheter i samma förening, men en sådan jämförelsen kan man som bostadsköpare sällan göra. Så än en gång: det väsentliga är den aktuella bostadsrättens faktiska månadsavgift, inget annat!
Som framgår av ovanstående är det alltså inte styrelsen som beslutar exakt vad var och en ska betala i månadsavgift. Styrelsen beslutar bara om den allmänna storleken på månadsavgiften. Sedan fördelas avgiften efter de olika lägenheternas andelstal.
Förtydligande: Andelen utrycks ofta i procent, men ibland som andel av 1. Som exemplet ovan: om lägenheten är en 100-del av föreningen då är andelen 1,000 (1 procent). Men ibland skrivs det som 0,010 istället, det kan vara förvillande.
Tillägg: Vissa föreningar använder sig av dubbla andelstal: Det ena andelstalet styr var och ens andel = ägarandel i föreningen, det andra andelatalet styr månadsavgiftens fördelning. Här skiljer man alltså på ägarandel och månadsavgift. Men för en köpare förändrar det ingenting, det är fortfarande den verkliga månadsavgiften som är intressant, och bostadsrättens pris.
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Tack för tidigare svar.
Har en fråga till. Hur räknar man andelsvärdet av en balkong/terrass som bara en medlem har tillgång till. De nya takvåningarna har ganska stora ytor, mellan 11 till 25 m2. Vid underhåll av dessa kan jag tro att hela föreningen delar på de uppkomna kostnaderna och då tycker jag att de borde ingå i deras yta vid beräkning av andelstal nytt andelstal. Kanske inte 1:1 men nära inpå då det kan behövas byggas ställning eller hjälp av kranbil vid underhåll. Finns det någon norm för detta?
Tack på förhand / Anders
Generellt sett bör en lägenhet med balkong eller terrass ha ett högre andelstal, jämfört med lägenhet utan balkong eller terrass. Eftersom balkongen/terassen kostar för föreningen att underhålla. Hur ni ska göra och beräkna i just ert specifika fall kan jag däremot inte ge något svar på.
I vår förening finns en lägenhet med takterass som fanns när föreningen bildades. Lägenheten har 3 % högre andelstal med anledning av takterassen. Nu har flera lägenheter byggt vanliga balkonger och frågan är om avgiften för dessa kan beräknas som en viss % av prisbasbeloppet som jag sett att vissa föreningar gör eller gör likabehandlingsprincipen att alla balkonger skall behandlas lika och andelstalen räknas om?
Man kan lösa detta på flera olika sätt, bara alla (de flesta) är överens om lösningen. Bygger man balkonger bör allt detta bestämmas INNAN man bygger, det kan vara svårt att komma överens efteråt. Väljer ni lösningen med ändrade andelstal måste detta beslutas i vederbörlig ordning på föreningsstämma. Väljer ni en lösning med någon form av ”balkontillägg” måste detta läggas till i stadgarna om det ska bli giltigt, och måste alltså också beslutas på stämma (2 stycken).
Jag bor i ett hyreshus som nu står inför ombildning till bostadsrätt. Totala köpeskillingen för fastigheten, med bra läge i Stockholms innerstad, uppgår till ca 50,000 kr per kvadratmeter. På grund av hur andelstalen föreslagits blir det dock mycket stor variation på hur mycket varje lägenhet kostar vid ombildningen. Insatsen varierar från 45,000 per kvadrat till 62,000, dvs nästan 40%. Även på avgiften är det ca 40% skillnad mellan billigaste och dyraste avgiften per m2. Man har motiverat det med att det ska spegla att det finns stor skillnad i storleken på lägenheterna i huset och att detta är det ”minst orättvisa” sättet att räkna på. Min lägenhet på 35 m2 ligger högst upp i det gårdshus som inte har hiss och inte heller är stambytt. Ändå ska jag betala 10,000 kr mer per kvadrat och få 20% högre månadsavgift jämfört med en lägenhet i den stambytta huskroppen, med hiss, bara för att den är 110 kvm. Jag skulle eventuellt kunna acceptera att mindre lägenheter ska bära en procentuellt högre andel av avgifterna, men tycker det är märkligt att insatsen ska differentieras så mycket. Ombildningskonsulten säger att detta är det som gäller och det är bara att gilla läget. Har han rätt eller är det rimligt att begära omprövning av andelstalen alternativt särkoppla insatsens storlek från andelstal och avgift? Den ekonomiska planen har inte ännu skickats till Bolagsverket för registrering.
Jag kan tyvärr inte ge några konkreta svar på dina frågor, jag kan bara svara allmänt:
Priset på varje bostadsrätt bör avspegla dels storleken, dels läget, dvs ju större lägenhet och ju bättre läge, desto högre pris. Vad gäller månadsavgiften, kan den vara i direkt proportion till storleken, men kan också vara så att små lägenheter betalar relativt mer per kvm jämför med större lägenheter, eftersom det finns många kostnader i föreningens som inte är yt-beroende utan kostar lika mycket oavsett lägenhetsstorlek.
För att lösa dessa relativa skillnader mellan lägenhetsyta, lägenhetspris (insats), och månadsavgift, kan man använda sig av två olika andelstal, precis som du är inne på. Alternativt att man använder sig av en differentierad upplåtelseavgift som kompletterar insatsen.
Tyvärr hinner jag inte utveckla detta mer i detta svar. Hur ni ska göra bestämmer ni på ert medlemsmöte (stämma). Verkar det helt fel i den ekonomiska planen så försök rösta nej, och gör om.
Om en råvind görs om till en egen lägenhet eller en del av en bef lägenhet. Görs andelstalet om efter golvyta eller boyta, dvs före eller efter renovering av råvind? Kan man försöka köpa råvind och ge ett pris och hyresförslag själv, annat än vad styrelsen har gått ut med? Råvinden är mindre och därmed inte så attraktiv. Eller är det stadgarna som måste följas och vad andra lägenheter har gett i insats och månadsavgift? Föreningsstämman röstar väl om dom godkänner avvikande insats och månadsavgift?
Svårt att ge generella svar. När boytorna utvidgas i en förening bör andelstalen räknas om, och i huvudsak så att nya och gamla ytor likställs.
Priset för råvinden, och hur andelstalen kommer förändras, kan vara en förhandlingssak, men slutligt beslut måste alltid fattas på en föreningsstämma. Måste också i huvudsak följa liknande överenskommelser tidigare.
Hej! Jag och min sambo ska bygga ut en WC i vår lägenhet och göra om denna till ett våtrum. Dock har vi väldigt mycket problem med styrelsen som har haft en väldigt negativ inställning till vår ombyggnation. Nu har de sagt att det kanske kan innebära en avgiftshöjning per månad från oss. Vad är det som gäller? Kan de höja avgiften bara sådär eller hur ser processen ut? De hävdar att de extra pengarna skulle gå till kommande stambyte om 30 år. Tacksam för svar.
Eftersom jag inget vet om de tekniska och byggmässiga förutsättningarna kan jag bara ge ett generellt svar. Ombyggnaden borde kunna godkännas, om den inte är till påtaglig nackdel för föreningen eller för någon granne. Någon avgiftshöjning ska det inte kunna innebära, avloppsstammen finns ju redan där.
Hej, En bostadsrättsförening som funnits sedan 1957 har ca 260 lägenheter. Min första fråga: Vad spelar andelstalen för roll? I föreningens stadgar står det att ”årsavgiften beräknas så att den i förhållande till lägenhetens yta i förhållande till den totala ytan av samtliga lägenheter kommer bära sin del av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder”. Är det något att göra med andelstalen? Har det att göra med kapitaltillskott när man säljer? Styrelsen fastställer insats vid nyupplåtelse av bostadsrätt smt årsavift för varje lägenhet, står det också i stadgarna.
Sen till nästa fråga: Det har gjorts om från lokal till 2 lägenheter och från ett gemensamhetsutrymme till en lägenheter under 2014/15. Dvs 3 nya lägenheter. Hur går man tillväga med andelstal för de nya och vad påverkar isåfall de befintliga? Kan föreningen (styrelsen) besluta om årsavgifterna till dessa lägenheter utan att bry sig om andelstalen? Många frågor, tacksam för svar.
Hej igen,
glömde skriva att 1957 fördelades andelstalen på insatserna, som då var låga. Den första lägenheten som såldes nu 2015 gick på 310 tkr. Det blir konstigt att fördela efter insatser nu om man ska räkna om. Kan man räkna om efter kvm istället?
Enligt din beskrivning verkar det vara så att årsavgiften (månadsavgiften) fördelas strikt i förhållande till lägenhetsytorna. De andelstal som nämns verkar vara knutna till insatserna, och inte till årsavgiften.
De nytillkomna bostadsrätterna ska naturligtvis säljas till marknadspris, men insats och andelstal ska sättas i rimlig proportion till övriga äldre bostadsrätter. För dessa nya bostadsrätter blir det alltså en stor skillnad mellan marknadspris och insats, och den skillnaden utgörs av en upplåtelseavgift.
Årsavgiften ska sättas i direkt förhållande till ytan, enligt era nuvarande stadgar.
Hej! I vår förenings Ekonomiska plan från 1971 finns inga Andelstal. Däremot finns uppgifter om Insats, Årsavgift och Andelsvärde. De två sista är belopp på kronan när medan Insatsen är ett belopp avrundat till närmaste 100-lapp. Min andel av Årsavgiften resp. Andelsvärdet är exakt lika. Andelen av Insatsen skiljer sig något.
Borde inte Andelstalet finnas med i den ekonomiska planen? Vilket Andelstal är det rätta, Insatsens eller de andras?
Begreppet andelstal är ett ganska nytt påfund, och fanns inte på den tiden (70-talet). Det andelsvärde som du nämner motsvarar dock ett andelstal, årsavgiften bestäms enligt detta andelsvärde. Om man vill kan man räkna fram andelstal utifrån andelsvärdena, som alltså bestämmer fördelningen av årsavgifterna. Det går också att räkna fram ett annat andelstal som utgår från de ursprungliga insatserna, detta andelstal anger då hur stor del av föreningen man ”äger”.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt, 55kvm 2 rok. Hyra 4189kr, andelstal 0.524762
I samma förening är nu en lägenhet till salu.
55kvm 2 rok. Hyra 2692kr, andelstal 0.52208
Kan det finnas någon anledning till denna stora skillnad, ½ vånings skillnad i läge. Samma planlösning.
Tack på förhand!
En så stor skillnad ska inte förekomma i normala fall, här är det uppenbart något fel. Enda möjliga förklaringen skulle kunna vara att det gjorts individuella kapitaltillskott. Jag föreslår att du kontaktar styrelsen och försöker reda ut detta, och skulle styrelsen inte vilja diskutera detta så får du ta upp det på kommande årsstämma.
Månadsavgiftens storlek för resp. lägenhet följer de andelstal som bestämdes när föreningen bildades 1971. För vår förening utgjorde räntor och amortering för fastighetslån c:a 60 % av föreningens totala kostnader. Idag är motsvarande kostnader nere i 6 %. Övrigt är då drift och underhåll.
Om man gjorde ett försök att fördela dagens kostnader, som om man upprättade en ny ekonomisk plan, är det då troligt att man skulle få en fördelning som liknar de gamla andelstalen? Vissa hävdar ju att stora lägenheter betalar för mycket?
Det finns inget ”absolut sätt” att fördela kostnaderna och andelstalen utan det ka göras på flera olika sätt. Skulle man göra en ny beräkning idag så kan man alltså landa på ungefär samma, eller på något annat resultat, beroende på vilka beräkningsprinciper man vill tillämpa.
Betyder detta att varje förening avgör vilka principer de vill tillämpa? I vår ekonomiska plan finns ingen antydan om vilka principer som tillämpats. En så viktig fråga borde det väl finnas bestämda regler för? Var kan man få tag i dessa?
Varje förening bestämmer själv hur andelstalen och därmed kostnaderna ska fördelas. Vid nyproduktion är det byggherren, vid ombildning är det den första styrelsen i samarbete med ombildningskonsulten. Det finns inga lagar eller regler kring detta. Men naturligtvis tillämpas nästan alltid allmänt erkända principer. T ex den att kostnaderna i huvudsak fördelas enligt lägenhetsytorna.
Att fördela enligt lägenhetsyta kan ju vara rimligt när det gäller t.ex. uppvärmning. Varmvattenförbrukningen är snarare beroende på antalet boende i lägenheten. På vilket sätt hänger lägenhetsytan ihop med kostnaden för snöröjning eller gatubelysning? När vår förening delar ut julklappar för c:a 100 kr/st. så får den minsta lägenheten betala 50 kr och den största betala 150 kr. Det finns fler exempel på kostnader som bör beräknas per lägenhet i stället för m2. Sammantaget kan ju detta bidra till åsikten att stora lägenheter betalar för mycket.
Jo, visst finns det fler alternativa fördelningsprinciper. Men grunden är alltid lägenhetens storlek, och i många föreningar är det den enda fördelningsgrunden. Sen kan man komplettera denna huvudprincip med att vissa kostnader fördelas enligt principen alla betalar samma belopp, oavsett lägenhetsstorlek, t ex kostnaderna för administration och bredband. Det finns en tredje fördelningsprincip, nämligen att lägga en extra kostnad på lägenheter med extra utrustning, t ex de med balkong eller gäst-wc. Det förekommer också, eller har förekommit, att man låter bättre belägna lägenheter betala mer, men det är en olämplig fördelningsgrund, om det inte går att koppla till en direkt kostnad för föreningen.
”Varje förening bestämmer själv hur andelstalen och därmed kostnaderna ska fördelas”, skriver du 7 mars. Men hur får man föreningen att enas?
Antag att Patrik, 3 mars ovan, har fått ett felaktigt andelstal genom felskrivning i den ekonomiska planen. Det borde vara lätt att rätta till kan man tycka. Men om Patrik ska få sänkt andelstal, så innebär det att alla andra får höjt, om än väldigt lite. Sådant måste beslutas av en stämma. Majoriteten kommer antagligen att tycka att beslutet går emot likställdhetsprincipen, att Patrik gynnas på de andras bekostnad. Därmed faller förslaget.
Ja, det är detta som är problemet. Att ändra fördelningen kan vara svårt, och ska vara svårt, eftersom ingen får gynnas eller missgynnas på ett otillbörligt sätt. Observera ordet ”otillbörligt”. Upptäcker man felaktigheter, eller uppenbara ”orättvisor”, då bör man diskutera detta, och försöka hitta en lösning som kan accepteras av en majoritet. Styrelsen bör lägga ett förslag, och så får stämman besluta eller avslå förändringen. Det finns ingen annan instans än föreningsstämman där detta kan avgöras på.
Hej,
Kan en förening höja månadsavgifterna hur som helst eller ska den följa stadgarna? Ska en höjning av avgifterna sker per kvadratmeter eller efter bostadsrätternas andelstal? Om avgiften höjs per kvadratmeter, skall alla får samma höjning per kvadratmeter trots olika andelstal?
Månadsavgiften måste alltid följa stadgarna. I nästan alla stadgar är det andelstalen som styr hur månadavgiften fördelas. Alla höjningar måste därför vara i proportion till dessa andelstal.
Hej,
Vår bostadsrättsförening planerar att sälja av råvinden för att bygga nya lägenheter.
Min bostadsrätt ligger högst i dagsläget och tillsammans med övriga grannar på samma våningsplan kommer vi missgynnas mest av detta.
Andelarna i bostadsrätten som är från tidigt 1900-tal är inte satta efter kvm och vi har en högre andel än vad vi skulle kunnat haft.
Styrelsen vill inte ändra andelarna efter de nya lägenheterna på råvinden byggts utan de ska följa tidigare praxis.
Nu ska vi ha föreningsstämma och rösta om vi ska genomföra försäljningen av råvinden.
Är det orimligt att rösta nej med hänsyn till att vi som förlorar mest på det fortsatt kommer ha en orimligt hög andel?
Tack för svar!
Enligt min åsikt ska man i ett sådant här fall se över hela fördelningen av andelstalen. Någon given praxis eller lagregler finns dock inte, utan varje förening får bestämma om detta själva. Det är bra om du tar upp detta på stämman. Naturligtvis kan du rösta nej på stämman, men bäst är nog att försöka få ett beslut om att se över samtliga andelstal.
Hejsan !
Min brf ämnar höja avgiften i october, i våra 104 lgh, på bv/övervåning,samt
låta bv betala högre avgift pga möjligheten till uteplaster vid ytterdörr samt
balkongdörr…., övre plan har inglasade trapphus till ingång samt balkong !
Kan man höja/belasta olika på sådana grunder…?
Omöjligt att svara på, utifrån denna korta redogörelse. Det viktiga är att de beräkningar som ligger till grund är rimliga och rättvisa och öppet redovisade, och att medlemmarna får ta ställning till detta på en föreningsstämma, och att omröstning sker en Bostadsrättslagens regler.
Vi bor i en liten nystartad och nybyggd brf som består av tre boenden. Vi har samma avgift alla tre, men olika insatser beroende på tomtläge. Har vi olika andelar då?
Om det förekommer begreppet andelar eller andelstal ska framgå av den ekonomiska planen. Och det kan finnas olika andelstal. Insatserna (=ägandet) är olika, då har ni olika andelar för ägandet. Månadsavgiften är lika, då har ni lika andelar för avgiften. Ni har alltså olika andelar för ägandet (insatserna) och för avgiften.
Hej,
Vi är två parter som planerar att köpa en större villa och på sikt ombilda den till brf med tre lägenheter. Vi är dock osäkra på hur man beräknar andelstal speciellt med avsikt på gemensamma utrymmen som tvättstuga och tomt. Finns det någon praxis att följa för detta? Vart kan man hitta information eller exempel?
Andelstalen brukar ha bostadsytan som primär beräkningsgrund, som sedan kan modifieras något beroende på läganhetsstorlek, tillgång till balkong eller terrass, etc. Det är nog bara ombildnings- och byggfirmor som har viss erfarenhet av sådana beräkningar, och naturligtvis undertecknad, men sådana beräkningar måste ske på plats.
Hej
Förening grundad 2001. En medlem (från start) vill räkna om sin lägenhetsyta eftersom hen anser att det skiljer mot kontraktet, vill då ändra andelstal eller den ekonomiska planen för att få sänkt avgift.
Är detta något man gör? Eller kan vi neka till detta?
Nej, man kan inte ändra andelstalet så lättvindligt. Förändrade andelstal måste godkännas på föreningsstämma. Dessutom måste då hela andelsberäkningarna göras om, och t ex alla lägenheter mätas om (inte bara en).
hej,
Jag har blivit erbjuden att gå in som kassör i min förening mot en reduktion 20% av avgiften. andelstalet för min lägenhet kommer att ändras och detta har föreningsstämman godkänt. är detta skattemässigt riktigt? kan jag riskera att bli granskad av skatteverket på grund av detta eller kan föreningen (som jag då är ekonomiskt ansvarig för) hamna i oråd?
Jag tycker definitivt inte man ska trixa med månadsavgift och andelstal på detta sätt. Antagligen kommer skatteverket inget få veta, eller orka bry sig, men det är ju bara så vansinnigt fel! Konstig styrelse och förening ni har.