18. Årsredovisningen viktigare än du tror!
Varför är bostadsrättsföreningens årsredovisning så viktig? För att den avslöjar hur bostadsrättsföreningen ligger till. Om den ligger bra till eller dåligt till.
Det finns många föreningar som har stora problem med sin ekonomi. Det innebär i praktiken att månadsavgiften kommer höjas rejält. Och om månadsavgiften höjs, påverkas marknadsvärdet negativt. Och din egen ekonomi. Det är den enkla matematiken.
Samtidigt finns det bostadsrättsföreningar med mycket bra ekonomi. Där avgiften kan bibehållas, eller kanske kan sänkas! Och det betyder höjt marknadsvärde, och bättre privatekonomi.
Så det är stor skillnad om man köper bostadsrätt i en ekonomiskt bra bostadsrättsförening, eller en som är på gränsen till konkurs.
Problemet är bara att veta vilka som är bra och vilka som inte är det!
Kan man utgå från avgiften storlek, om den är hög eller låg? Nej, avgiftens storlek säger ingenting om hur föreningen mår.
Kan man gå på fastighetens yttre skick? Nej. Ett välskött yttre tyder bara på att styrelsen är bra på att se om sitt hus, vilket naturligtvis är bra. Men det innebär inte automatiskt att föreningens ekonomi är god.
Kan man fråga mäklaren? Nej, av mäklaren får du aldrig ett ärligt svar, mäklaren vill alltid framställa alla föreningar som mycket bra.
Kan du fråga ordföranden eller kassören? Inte heller här kan du räkna med att få klart besked, styrelsen är så att säga part i målet och kommer alltid framställa den egna föreningen som bra.
För att förstå hur en bostadsrättsförening verkligen mår måste man titta i årsredovisningen, och särskilt på vissa siffror!
I kommande avsnitt kommer vi visa vilka siffror man ska titta på. Och vi kommer lära ut några enkla beräkningsknep och tumregler som är lätta att förstå!
© Borättupplysning Skåne
Det var det dummaste jag hört. Varför skulle en mäklare ljuga om föreningen? Finns säkert vissa rötägg till mäklare som skulle säga att en usel förening är bra, men de flesta seriösa mäklare skulle hålla sig till sanningen om man fick en sådan konkret fråga.
Men ”sanningen” kan uttryckas på lite olika sätt. En förening med ”usel ekonomi” beskrivs aldrig just så av mäklaren, utan det blir med diverse förskönande och förmildrande omskrivningar. Annars lär lägenheten inte bli såld.
Mäklarna jobbar oftast efter provision, självklart vill dom ha så mycket pengar till sig själva som möjligt. Dom är säljare helt enkelt så dom kommer göra allt för att objektet ska framstå som så bra som möjligt.
Har en fråga ang årsredovisning.
Vi i föreningen har blivit kallade till våran årsstämma, drygt 2 veckor innan så har det gått ut en årsredovisning som inte är påskriven ? Ingen revisionsberättelse fanns med.
Jag vill inte godkänna något som inte är underskrivet…….
Hur ska vi agera på årsmötet ?
Ja, det är viktigt att årsredovisningen är påskriven, även av revisorn. Kanske kommer den vara det när årsmötet äger rum, och då är allt ok. Och lika viktigt är att revisionsberättelsen är klar, är den inte det ska man överhuvud taget inte behandla årsredovisningen, för då kan det ligga något skumt bakom. Kräv i så fall att årsmötet skjuts upp.
Årsredovisningshandlingarna skall vara klara och utdelade senast en vecka innan mötet, men många föreningar slarvar med detta, och delar ut dem för sent. Detta slarv brukar passera, om det inte finns andra problem i föreningen. Men till själva mötet måste allt vara helt klart och påskrivet! Annars ingen stämma!
Först, mycket bra sida.
Synd att jag inte hittade den tidigare, innan jag bestämde mig för en lägenhet. Enligt beräknings tipsen så verkar allt ok så det var ju bra (har inte hunnit flytta in än).
Nu till min fråga:
Jag har kollat på några lägenheter som har varit i samma område och årsredovisningarna som mäklarna har länkat till verkar nästan alltid vara ett år gamla. Nu när jag köpte min lägenhet, fick jag se och dom länkade till 2012 års årsredovisning (slutet av juni 2014) och tidigare när jag kollade förra året på en lägenhet av en annan mäklare var det 2011 års årsredovisning. Det kanske inte gör så stor skillnad men det är ju alltid intressant att se vad som planeras näst kommande år, när man ska köpa en lägenhet. Är detta vanligt eller?
Nej, det vanligaste nuförtiden är faktiskt att mäklarna skickar med senaste redovisningen. Men alla gör det inte, vissa mäklare anstränger sig inte tillräckligt utan skickar med vad dom råkar ha hemma, t ex en flera år gammal redovisning. Och ute i ”landsorten”, i mindre städer och samhällen, där är det fortfarande inte regel att bifoga någon årsredovisning. I vissa fall talar man inte ens om vilken bostadsrättsförening det är!! Men i de större städerna bifogar man numera alltid senaste årsredovisningen.
Hej,
Först och främst, vilken bra sida!
Jag funderar på att köpa en nyproducerad lägenhet med inflyttning om ett år.
Jag har fått ta del av den ekonomiska planen och behöver hjälp med att förstå vilka nyckeltal och siffror jag ska vara extra kritisk mot. Jag har några frågor som jag hoppas få svar på (gärna snabbt) då vi kanske skriver på avtalet redan imon, söndag.
1. Vad är en rimlig belåningsgrad och räntekostnader för en ny lägenhet?
2. I den ekonomiska planen framgår att det finns 5 lån, varav ett enda amorteras ett par procent. Är detta en varningssignal?
3. Avskrivningstiden är på 100 år. Är det en rimlig tid?
4. Årets resultat för första året ligger på ca minus 2,5 miljoner men beräknas minska varje år. Är det bra eller dåligt?
5. Avgiften beräknas höjas ca 2% per år, vilket jag ser som en bra sak för att slippa chockhöja.
Uppskattar svar omgående.
Tusen tack för hjälpen!
/orolig köpare…
1. För vår del anser vi att belåningen inte bör överstiga 10 000 kr/kvm.
2-5. Om dessa saker går det inte att säga något bestämt, då det är helheten man måste bedöma. Vi hänvisar som vanligt till vår Upplysningstjänst.
Hej!
Vi på vår förening har inte haft årsstämma på snart tre år. Vi medlemmar vet därför inte hur ekonomin ligger till. Var anmäler man sånt på en bostadsrättsförening? Man säljer bostäder över eller under marknadsvärdet men föreningen tycks har ont om pengar ändå.
Dessutom har man gjort om källarförråd till övernattningsrum ovanpå ett av husen utan någon beslutstagande. Det har hyrts ut till konstruktionsarbetare från utlandet som stökar till. Klagomål leder ingenstans, korrupt styrelse.
Vad och hur gör man?
Bekymrad, Michelle och övriga medlemmar.
Föreningsstämma ska hållas varje år. Om det inte sker kan revisorn, eller vem som helst medlem, vända sig till Bolagsverket och begära att Bolagsverket kallar till föreningsstämma. Reglerna finns i Lagen om ekonomiska föreningar, kap.6, §16. Konstigt att revisorn inte reagerat! Kontakta revisorn, eller kontakta Bolagsverket direkt.
En annan sak, enligt de allra flesta bostadsrättstadgar får en styrelseledamots mandattid vara högst 2 år, i vissa fall bara 1 år.