19. Kan man förstå en årsredovisning?
Årsredovisningen är styrelsens sammanfattning över det gångna året. Den brukar bestå av två delar:
Verksamhetsberättelsen (eller förvaltningsberättelsen), en fritt formulerad rapport över vad som hänt under året. Brukar innehålla styrelsens sammansättning, viktiga frågor som har behandlats, och underhållsarbeten som gjorts. I stora föreningar kan det bli 10 – 15 sidor, i små föreningar kanske bara 1 sida. Verksamhetsberättelsen brukar vara ganska intressant och lättläst.
Bokslutet, med Resultat- och Balansräkningen, bostadsrättsföreningens ekonomi i rena siffror. Dessutom ett antal noter där vissa uppgifter redovisas i detalj. Bokslutet ska följa vissa formella och enhetliga krav. Det hindrar inte att det i praktiken förekommer mycket stora variationer i hur de är uppställda, och hur detaljerade de är.
Den första uppgiften de flesta tittar efter är nog årets resultat, längst ner i resultaträkningen. Dvs om bostadsrättsföreningen gått plus eller minus det gångna året. Vad säger det om föreningen? Absolut ingenting. För en bostadsrättsförening är det helt normalt att redovisa förlust ibland, t ex pga omfattande underhållsarbeten.
En annan siffra många kanske tittar på är värdet på fastigheten, dvs materiella anläggningstillgångar, överst i balansräkningen. Vad säger det om föreningen? Absolut ingenting. Denna siffra är enbart ett bokfört värde, och speglar sällan fastighetens verkliga marknadsvärde.
Ibland hittar man tabeller med ”nyckeltal” och diagram, det gäller särskilt Hsb och Riksbyggens föreningar. De flesta av dessa nyckeltal är mindre viktiga eller oväsentliga, och är inte till någon större hjälp.
Inte heller de ordlistor med förklaringar som ibland bifogas ger någon bra vägledning.
Nej, boksluten med alla dess siffror är inte lätta att förstå sig på för den vanlige bostadsköparen. Läs gärna igenom verksamhetsberättelsen, men till bokslutet behöver du hjälp.
I kommande avsnitt ska vi gå igenom vilka nyckeltal och beräkningar som är väsentliga i just bostadsrätts-sammanhang.
© Borättupplysning Skåne
———
Vill du förstå vilka olika kostnader en bostadsrättsförening brukar ha ? Gå till lektion 41: En bostadsrättsförenings utgifter.
Angående årets resultat så undrar jag om man kan resonera så här:
Låt säga att en förening har -300 000 i årets resultat. Föreningen har samtidigt gjort avskrivningar på byggnaden för 320 000 samma år. Kan man då säga att resultatet är positivt (indirekt) eftersom avskrivningen knappast påverkar likviditeten, detta är ju endast en bokföringsmessig kostnad, väl?
Alltså: årets resultat är -300′, bokföringsmässigt. Samtidigt är kanske kassaflödet ca +20′ (-300’+320′), (om allt annat gått +/-0). Men är det då bra, med detta positiva kassaföde, räcker det?
Det går inte att avgöra, enbart utifrån dessa siffror.
Hej & tack för mkt spännande läsning!
Jag har info om att föreningen jag bor i har lån som uppgår till 3 300 tkr. På grund av negativt eget kapital är det posten Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter på 3 800 tkr som drar upp balansomslutningen till dess 6 500 tkr. Vad ryms i den posten?
Mvh
Oscar
Upplupna kostnader kan t ex vara ett pågående uh-arbete, där man ännu inte fått någon faktura, men man har beräknat en preliminär skuld. Förutbetalda intäkter brukar vara alla de månadsavgifter och hyror som betalas in före årsskiftet, de tillhör ju nästa års intäkter, men finns redan inbetalda, och är bokföringsmässigt en slags skuld till medlemmarna.
Hej!
Angående att årets resultat säger inte mycket. Är det normalt om en förening har nettoomsättning 12 Mkr men gick minus 7,1 Mkr år 2014? Det låter väldigt mycket. År 2013 gick den ”endast” 1,9 M bak. En annan förening som vi kollar hade omsättning 11 Mkr och gick bak 4,7 Mkr. Båda föreningarna är hög belånade (8000 kr/m2) med uh-tal på -7% och -3%. Båda två höjde avgiften med 20% i år men man kan förvänta även vidare ökning, eller hur?
Frågan är som vanlig nästan omöjlig att besvara, om man inte får se helheten i bokslutet. Men visst, de siffror du nämner verkar kanske oroväckande. Men behöver inte alltid vara det.
hej
skulle behöva veta vad man kan gå en kurs i BRF ekonomi
De större bostadsrättsorganisationerna brukar ha kurser regelbundet. Gäller det en enskild förening kan vi erbjuda en sådan kurs, för hela styrelsen.
Hej,
Jag bor i en BRF som måste höja avgifterna varje år de kommande fem åren för att klara en satt underhållsplan. Jag undrar hur det kan skilja sig så mycket mot t.ex. grannfastigheten (en annan BRF) som har exakt lika många lägenheter och är i samma skick för övrigt. Hur kan jag enligt årsredovningen för grannfastigheten se hur även vår föreningen kan spara pengar (omförhandla lån eller förändra något annat)
Peter
Det du kan göra är naturligtvis att jämföra era årsredovisningar och se om du kan hitta några väsentliga skillnader. Identiska fastigheter och föreningar kan med åren utvecklas mycket olika, framför allt eftersom varje styrelse gör sina egna bedömningar och prioriteringar, och är olika duktiga.
Vill du har vår bedömning, kan du alltid beställa en Upplysning 1 över resp. förening.
Jag behöver hjälp med hur jag ska bedöma att årets resultat efter avskrivning i följande bostadsrättsförening är negativt.
Föreningen jag tittat på har bland annat ett positivt kassaflöde som årligen avsätter medel för underhåll, till kassan samt amorterar lån. Trots negativt resultat efter avskrivning anser föreningen inte att de behöver höja avgifterna, de har följande motivering:
”Styrelsen har tillsammans med ekonomisk förvaltare och bank analyserat föreningens ekonomi och konstaterat att föreningens kassaflöde bedöms vara tillräckligt för att utan avgiftshöjning täcka såväl driftkostnader och planerat underhåll samt amortering av lån. De ökade avskrivningskostnaderna kan därför bäras utan höjning av avgiften, men de medför att föreningen ansamlar ”förlust” i sin bokföring.”
I övrigt är fastigheten i bra skick och alla ekonomiska nyckeltal är normala. Hur ska man bedöma denna föreningen? Hur stor kan risken vara för avgiftshöjningar? Kan en förening år efter år ansamla ”förlust” i sin bokföring på det här sättet utan några konsekvenser?
Detta är en mycket vanlig situation, särskilt i nyare föreningar med höga avskrivningsposter. Beror på Bokföringsnämndens stelbenta tolkning av hur avskrivningar ska hanteras. Dessa föreningar kommer bokföringsmässigt att genererera stora årliga underskott, med ständigt allt större ansamlad förlust. De framtida konsekvenserna är högst oklara. Här finns det ett ordentligt feltänk hos berörd myndighet. Läs mer under Styrelsetips: Avskrivningar – behövs de? (inlägget är några år gammalt).
Var på första årsstämma för min dotters räkning.
Föreningen består av två fastigheter som ligger en bra bit ifrån varandra.
En balans och resultaträkning fanns totalt för föreningen, men sedan fanns den uppdelad på respektive fastighet också.
Varje fastighet hade ”sina” lån och sina avgifter, samt sin underhållsfond. Jag blev väldigt förvånad. Vad gäller rent juridiskt om ena fastigheten förfaller? Då måste väl den ”andra” fastigheten bidra? Finns bara ett organisationsnummer för föreningen (har kollat upp med Bolagsverket). Enligt styrelsen så har varje fastighet egen budget och som jag uppfattade det hela så lever varje fastighet sitt eget liv.
Måste inte styrelsen som väljs (enl stadgarna ska styrelsemedlemmarna vara hälften från respektive fastighet) ha ansvar för bägge fastigheterna? Se till helheten och inte bara till respektive fastighets ekonomi?
Vidare verkar det som att styrelsen delar upp sig i två ”styrelser” där den ena med medlemmar från fastighet A har möten och tar beslut rörande fastighet A och vise versa för fastighet B. Hur de ”två styrelserna jobbar” är helt olika. Fastighet B verkar vilja spara på pengarna och jobbar inte aktivt med att underhålla fastigheten vilket A gör. Är detta arbetsätt ens lagligt?
Kan avgifterna i den ena fastigheten höjas utan att det görs i den andra?
Det enda som går att utläsa i stadgarna om att det är två fastigheter (förutom det avseende val av styrelse) är ” Föreningens fond för yttre underhåll bildas genom årliga avsättningar av lägst 20.000kr. Fördelat lika med lägst 10.000kr per fastighet.”
Allt detta känns jättekonstigt.
Har bett att få veta hur många protokollförda styrelsemöten som hållits under året, men har inte fått svar. Tror faktiskt att hela styrelsen aldrig har möten, utan allt sköts i de respektive ”två styrelserna”, utan att den ena styrelsen vet vad som pågår och vilka beslut som tas i den andra.
Vore tacksam för input hur jag ska gå vidare och vad jag kan åberopa.
mvh/susanne
Ja, det verkar vara en mycket udda förening, och många frågetecken. Men varje förening har stor frihet att sköta sig på sitt eget sätt, och det är i slutänden ändå medlemmarna som bestämmer hur föreningen ska styras. Rent formellt kan en bostadsrättsförening dock bara ha en styrelse, och en ordförande. Hur man sen organiserar arbetet är en helt annan sak.
Angående månadsavgifterna (årsavgifterna) så styrs dessa av föreningens andelstal, och kan inte ändras individuellt (eller bara för ena fastigheten).
Jag kan inte svara på mer här i detta forum, men det vore onekligen intressant att veta vilken förening det är, och se årsredovisning och stadgar. Du får väldigt gärna mail mig om detta, kanske kan jag hjälpa dig mer då.