Borätt-köparskolan

Nu är vi äntligen klara med Malmös bostadsrätter! Vi tror att vi fått med nästan samtliga aktiva föreningar, över 900 st! Det inkluderar som vanligt även bostadsföreningar, den äldre varianten av bostadsrätt.

Nytt för denna kartläggning är att vi gjort beräkningar på varje bostadsrättsförenings driftskostnader, ett bra mått på hur styrelsen sköter sin förening. Föreningens driftskostnader har ju ett direkt genomslag på föreningens månadsavgift. Och skillnaderna är stora. Det finns föreningar vars driftskostnader är under 225kr/kvm, medan andra av någon anledning har dubbelt så höga kostnader!

Denna kartläggning av Malmös bostadsrättsföreningar är främst till för alla er som ska köpa bostadsrätt i Malmö. Leta upp den aktuella föreningen och se vilket betyg den får!

Kartläggningen kan även användas av alla er som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening. Hur ser det ut för er förening? Ett bra betyg är bra, även för medlemmarna. Är betyget lågt går det att åtgärda, ibland ganska enkelt. Tag kontakt med oss på Borättupplysning för en genomgång.

På Borättupplysning håller vi nu på att lägga sista handen vid en stor kartläggning av Malmös bostadsrättsföreningar. Det blir en uppdatering av de betygslistor som vi publicerade på Borättupplysning för ett år sedan. Det nya är att vi beräknar föreningarnas driftskostnader, och som vanligt så skiljer det sig mycket mellan olika föreningar. En bra och effektiv styrelse kan hålla driftskostnaderna nere under 250 kr/kvm, medan det finns andra föreningar som hamnar långt över 400 kr/kvm !

Den här kartläggningen kommer dessutom bli i det närmaste komplett, då vi tror att vi fått med praktiskt taget alla Malmös aktiva bostadsrättsföreningar, över 900 st!

En bostadsrättsförenings olika kostnader är en komplicerad fråga, och detta försöker vi reda ut i vår nya lektion nr 43: ”Är låg månadsavgift alltid bra?”.  En låg månadsavgift är naturligtvis bra om den bygger på låga driftskostnader, låg belåning, och en i övrigt sund ekonomi. Men det finns många fällor att ramla i, och låg avgift är kanske inte alltid bra, inte i alla lägen…

Köpa bostadsrätt eller inte?

Återigen ställs frågan om det finns en bostadsbubbla eller ej. Och kommer den i så fall brista, eller blir det bara en ”pyspunka”? Just nu verkar prisbilden  instabil på bostadsrätter, lite upp på vissa orter, och lite ner på andra. Vart kommer det gå?

Oavsett vilket måsta alla ha någonstans att bo, och bostadsrätt är ett bra sätt att bo. Därmed inte sagt att det i alla lägen är det mest prisvärda sättet att bo. Det finns, och kommer att finnas lägen, när hyresrätten är ett billigare och mer förmånligt alternativ.

Ska man köpa bostadsrätt är det viktigt att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi. Det är avgörande för om bostadsrättsköpet blir en bra affär eller inte. Ju bättre ekonomi bostadsrättsföreningen har, desto större chans att lägenhetsköpet blir den trygga och goda affär man hoppas på.

Viktigaste faktorn är hur stora lån bostadsrättsföreningen har, hur mycket föreningen är belånad. En skuldfri förening är naturligtvis bäst, men även mindre lån är ok. Men är belåningen över 10 000 kr/kvm bör man dra öronen åt sig. Risk för stora problem om räntorna skulle stiga. I värsta fall kan föreningen då komma på obestånd, eller kräva in kapitaltillskott.

Läs mer om föreningens belåning  på Borättköparskolan, t ex  beräkningstips 3, lektion 22 !

Aftonbladet 10 dec ,  Aftonbladet 11 dec

Affärsvärlden 12 dec, Affärsvärlden 12 dec

Nu den 15-17 november är det bostadsrättsmässa i Malmö. Arrangör är de stora organisationerna HSB, Riksbyggen, och SBC/Bostadsrätterna. Mässan är ett stort marknadstorg för olika byggföretag, t ex balkonginglasning, entrédörrar, releining, postboxar, sopsystem, värmemätning, it-system, mm, mm, och naturligtvis förvaltningstjänster av olika slag. Dessutom hålls ett antal kortare föredrag av skiftande kvalitet om olika bostadsfrågor. För vanliga bostadsrättshavare och köpare är det inte så mycket att hämta, om man inte är verkligt intresserad.

Vi på Borättupplysning deltar inte, då det redan var fullbokat vid vår förfrågan. Vi kommer dock att försöka närvara, och dela ut viss information i anslutning till mässan (utanför). Vi kommer bl a ha en liten tävling under rubriken ”Kan du din egen bostadsrättsförening?” där man får svara på tre kunskapsfrågor om den egna föreningen, och kanske vinna ett litet pris. Tävlingen knyter an till den stora undersökning vi håller på med, att kartlägga de stora skillnaderna i föreningarnas driftskostnader. Kartläggningen gäller i första hand Malmö och Lunds bostadsrättsföreningar.

Länk till Bostadsrättsmässan.

Vår lilla tävling (avslutad).

Att först köpa en dyr bostadsrätt, och straxt därefter krävas på ytterligare pengar i form av ett påtvingat kapitaltillskott, det är ingen rolig sits. Läs en intressant och ganska klargörande diskussion om detta på Flashback.

Undvik att hamna i kapitaltillskotts-fällan genom att alltid kolla upp föreningens lån och ekonomi innan du köper din bostadsrätt! T ex med hjälp av en  Borättupplysning  eller våra  Betygslistor .

Läs också vår genomgång av kapitaltillskottets för- och nackdelar,  lektion 39.

Sveriges Radio Ekot har gjort en undersökning av nyombildade bostadsrättsföreningar, och konstaterar att väldigt många har tvingats till kraftiga avgiftshöjningar efter ombildningen. Anledningen är bl a att man har underskattat fastighetens reparationsbehov, och startat föreningen med alltför låg månadsavgift. Det här är något vi på Borättupplysning ständigt försökt varna för.

Tyvärr förekommer det mycket ruffel och båg i denna bransch, och det är stora summor det handlar om. De som drabbas är vanliga men aningslösa bostadsköpare. Ibland handlar det om rena bedrägerier i samband med ombildningarna.

Upplägget är så här: Ett antal hyresgäster vill ombilda sitt hus till bostadsrätt, och bildar en bostadsrättsförening. Med hjälp av en ombildningskonsult gör de upp en ekonomisk plan, och den blir ofta av det oseriösa slaget, en sk glädjekalkyl, där man medvetet eller omedvetet underskattar de kommande kostnaderna. På så sätt kommer man fram till en mycket låg månadsavgift och boendekostnad. Syftet är bl a att locka över de tveksamma.

Efter ombildningen går det att sälja lägenheterna för ett mycket högt pris pga den låga månadsavgiften, och då brukar en del av initiativtagarna sälja och ”ta hem vinsten”. Nya aningslösa köpare kommer in i föreningen, ny styrelse tillsätts, och upptäcker så småningom att föreningens ekonomi är i botten, med stora avgiftshöjningar som följd.

Varning alltså för nybildade föreningar med låg avgift!

Alla nybildade bostadsrättsföreningar är naturligtvis inte dåliga, det finns många med bra ekonomi. Men man bör vara mycket försiktig, och kolla upp föreningens ekonomi noga, t ex genom en  Borättupplysning.

Läs mer i lektion 37:  Ekonomisk plan, vad är det?