Allt mer vanligt att köpa och sälja privat, utan mäklare
Enligt artikel i E24 blir det allt vanligare att sälja sin bostad privat, dvs utan hjälp av mäklare. Det kan vara att man säljer till en bekant, eller helt enkelt bara vill slippa det dyra mäklararvodet.
Det är inget märkvärdigt att köpa bostadsrätt privat, köpet går i princip till på samma sätt som köp via mäklare. Läs vår utförliga genomgång här !
Med tanke på artiklar om kommande räntenivåer (E24) (Affärsvärlden) (E24) måste vi varna för den “dubbla skuldsättningen”. Det är ju inte bara bostadsrättsinnehavaren som har lån på sin lägenhet. Även bostadsrättsföreningen kan ha stora lån. Många föreningar har redan nu räntekostnader som tar halva budgeten.
Vad händer om räntorna går upp? I det korta perspektivet får dessa föreningar kraftigt höjda räntekostnader och de kommer ”gå back”. Efter några år kommer de att tvingas höja sina månadsavgifter, och då kan det bli kraftigt. Höjningarna på 50 % eller mer är inte otänkbart i de mest belånade föreningarna.
Så inte nog med att bostadsrättsinnehavaren kan få svårt att klara av sina egna lån, många kommer dessutom få sin ”hyra” kraftigt höjd, och det samtidigt !!!
Läs mer om detta och annat på Borättupplysning.se
Apropå diverse tidningsartiklar om fallande bostadspriser (E24) (E24) (E24)
Att priserna på bostadsrätter börjat falla märks tydligt runt om i landet, och även i Malmö. Antalet bostadsrätter till salu är rekordhögt, och många bostadsrätter ligger ute till försäljning flera månader, och de som säljs blir ofta sålda under utgångspriset. När denna trend väl har etablerat sig, blir det lätt en nedåtgående spiral, för vem vågar köpa dyr bostadsrätt om värdet är på väg ner? Det är inte längre självklart att bostadsrättsköpet är en bra investering, som bara kan stiga. Värdet kan också sjunka. Alltså gäller det att köpa så billigt som möjligt, framför allt inte köpa för dyrt!
I det läget blir det också extra viktigt att kontrollera hur olika bostadsrätter kommer klara sig i framtiden, vissa kommer nämligen klara sig bättre, andra sämre. Bostadsrättsföreningar med hög belåning ligger dåligt till, där är risken stor för en värdeminskning. Läs mer om detta och annat på vår hemsida: www.borattupplysning.se
8 steg till ett bra och säkert bostadsrättsköp
Det förekommer många “listor” och goda råd över hur ett bostadsköp ska gå till. Många av dessa är ganska bra, men saknar alltid den viktiga punkten om bostadsrättsföreningens ekonomi.
Följ våra punkter, och du minimerar risken för att råka ut för obehagliga överraskningar! >>>>>>>>>>>>
Om försöket med jämförelsepriser för bostadsrätter i Stockholms innerstad
I Stockholm har ledande mäklarfirmor kommit överens om att i sina objektsbeskrivningar ha med en uppgift om jämförelsepris. Den aktuella lägenheten jämförs med liknande försäljningar i det aktuella området. Det är bara på försök, och gäller enbart Stockholms innerstad (läs mer). Det är naturligtvis mycket bra, och ett steg i rätt riktning för att komma bort från systemet med orealistiska lockpriser. Och det ger köparen ett tydligare och bättre beslutsunderlag.
Men för att få en riktigt bra jämförelse räcker det inte att bara jämföra med liknande försäljningar i det aktuella området. Man måste också ta hänsyn till den aktuella bostadsrättsföreningens belåning (skuldsättning). Det kan skilja väldigt mycket mellan två till synes helt identiska föreningar. En hög belåning minskar bostadsrättens värde högst väsentligt.
Exempel: om en förening har inteckningsskulder på motsvarande 12.000 kr/kvm, och en annan likadan förening intill bara har skulder motsvarande 2.000 kr/kvm, så är den första föreningens nettovärde 10.000 kr mindre, räknat per kvm yta. Och detta gäller även respektive bostadsrätter. Så om man i den lågt belånade föreningen är beredd att betala säg 40.000 kr/kvm för en bostadsrätt, så bör man för en liknande bostadsrätt i den högt belånade föreningen inte ge mer än 30.000 kr/kvm.
Om nu dessa två bostadsrätter fanns i verkligheten, så skulle antagligen områdets medelpris/jämförelsepris ligga på ca 35.000 kr/kvm. Skulle sen bägge lägenheterna säljas för ungefär det priset (vilket är ganska troligt) så har den ena köparen gjort en väldigt bra affär, och den andre en dålig!
Högt belånade föreningar återfinns framför allt bland nybyggda föreningar, nybildade föreninger, samt föreningar byggda på 90-talet. Man bör alltid kontrollera bostadsrättsföreningens belåning om man är spekulant på en bostadsrätt.
Läs mer om hur man räknar på en bostadsrättsförenings belåning i lektion 22
Eller läs om bra och dåliga bostadsrättsföreningar, lektion 34 och 35
Behöver du hjälp med beräkning och värdering? Beställ vår Borättupplysning!
Om chockhöjda avgifter i en bostadsrättsförening
Förra året kunde man läsa om detta fall i Sydsvenskan (länk). En kvinna hade köpt en bostadsrätt i Limhamn. Efter två månader chockhöjdes månadsavgiften med 42%. Enligt kvinnan hade hon inte fått veta något i förväg, tvärtom, mäklaren ska ha påstått att föreningens ekonomi var god. Mäklaren förnekar detta, och menar att han bara hänvisat till årsredovisningen, och att det där inte var självklart att föreningens ekonomi var en katastrof. Så ord står mot ord. Nu stäms fastighetsmäklaren och säljaren för att ha mörkat sanningen.
Fallet är verkligen intressant, ur många aspekter, men tyvärr inte ovanligt. Räcker det för köparen att fråga mäklaren, eller måste köparen själv kontakta styrelsen och studera årsredovisningen i detalj? Vilken skyldighet har mäklaren att informera om ev. negativa aspekter på bostadsrätten och föreningen? Och vilken möjlighet har egentligen en mäklare att bedömma en förenings framtida ekonomi? Kan man begära att säljaren ska vara insatt i föreningens ekonomi?
I varje bostadsköp finns det stora risker, och det handlar om stora pengar. En risk är att marknaden kan utvecklas negativt och bostaden minska i värde. En annan risk är att bostadsrättsföreningens ekonomi är dålig, som i fallet ovan. Hur garderar man sig mot detta?
Att fråga mäklaren räcker tyvärr inte, man kan aldrig utgå från att mäklaren ska vara fullt insatt i och förstå bostadsrättsföreningens ekonomi. Och att själv studera och förstå en årsredovisning är svårt. Det är därför vi utvecklat vår tjänst Borättupplysning, vi är specialister på denna typ av bedömningar.
Läs mer om mäklarens roll, lektion 7: Lita inte på mäklarna!
Läs också lektion 18: Årsredovisningen viktigare än du tror!
Tillägg okt.2011: Den aktuella föreningen är Kronolotsen 2, Limhamn. Läs själv om vad som hände, i deras årsredovisning (sidan 3-4).