36. Kan månadsavgiften höjas hur som helst?
Om höjda månadsavgifter i bostadsrätt
Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas? Svaret är tyvärr ja. Det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.
En bra styrelse har koll på föreningens ekonomi, har lång framförhållning, och ser till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar. Men alla styrelser är inte skickliga, och alla styrelser har inte bra framförhållning. Eller det kan vara så att det valts en ny styrelse som omvärderar situationen, och t ex kommer fram till att månadsavgiften måste upp ordentligt.
Det finns faktiskt ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 50%, utan förvarning! Sådana höjningar brukar komma plötsligt och oväntat, det ligger liksom i sakens natur. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg.
Det kan ju ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas så kraftigt. Man måste ta igen för alla år som avgiften varit för låg. Omfattande renoveringar kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.
Att förutspå månadsavgiftens utveckling i en viss förening är omöjligt för den vanliga bostadsrättsköparen. Bara en ordentlig genomgång av föreningens ekonomi kan ge en vink om hur det troligen kommer att gå. Men hög belåning i kombination med låg månadsavgift är en tydlig varningssignal.
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Då undrar jag om en avgift kan sänkas eller om det alltid handlar om höjningar? Har förstått att avgiften kan vara oförändrad under något /några år.
Mvh L
xxx
Ja, det händer. Det är framför allt föreningar som lyckats amortera ner sina skulder, som då får allt bättre och bättre ekonomi. Tills slut blir det utrymme för att sänka avgiften, som då ofta sänks med typ 10% åt gången.
På min förra adress hade vi under 10 år (2004-2014) tre sänkningar av avgiften. Inga höjningar.
På min nya adress har föreningen investerat i solceller och där har styrelsen – trots löfte om att vi aldrig skulle drabbas av avgiftshöjning på grund av solcellsinstallationen – höjt avgiften på grund av att solcellsinstallationen blev alltför kostsam. Samtliga medlemmar har tack vare solcellerna fått en markant ökad energiförbrukning (mycket märkligt) och därmed ökad kostnad (och högre kw/h-pris). Och avgiftshöjning ovanpå det.
Styrelser kan med andra ord räkna extremt galet ibland.
Hej! Jag undrar om priset på månadsavgiften påverkar priset på en bostadsrätt? Alltså om priset är högt eller lågt påverkar det månadsavgiften?
xxx
En hög månadsavgift brukar innebära att priset på bostadsrätten blir lägre, medan en låg avgift brukar innebära ett högre pris.
Hej, menar ni att om styrelsen bestämmer att höja hyran med 10000% då kan de göra det utan förvarning?
Och vad säges om att höja hyran endast till en eller vissa utvalda hyresgäster. Har styrelsen rätt till det också?
xxx
Avgiften för medlemmarna kan styrelsen höja hur mycket som helst, och utan förvarning, men ditt exempel är förstås inte realistisk.
Om du däremot menar hyror för hyresgäster är det en helt annan sak, sådana hyror ska det förhandlas om, med hyresgästförening, eller hyresnämnd.
När jag flyttade in till min nya bostadsrättslägenhet för några år sedan, så gick den elektriska handdukstorken sönder direkt nästkommande dag och jag har inte reparerat den för alla företag ansåg att det var för litet jobb och jag använde den endast till att hänga handduken.
När jag nu säljer lägenheten så vill jag reparera den till köparen och frågade styrelseordföranden om han kände till någon som kunde hjälpa mig.
Istället för hjälp så kastar han i min brevlåda en faktura där han vill debitera mig retroaktivt för el till handdukstork och på det sätt höja månadsavgiften.
Har jag rätt att motsätta mig det?
Jag vet inte hur det är reglerat med elen i er förening, men på något sätt ingår tydligen elen i avgiften till föreningen. Antingen är det ”fri” el, eller så betalar ni efter förbrukning. I vilket fall som helst ska du bestrida (motsätta dig) denna faktura. Din elkostnad ska inte bero på vad som fungerer eller inte fungerar i din lägenhet.
xxx
Elen ingår i hyran med fasta priset, men styrelseordföranden hade troligen inget kännedom om att det fanns en elektrisk handdukstork i lägenheten, men det var inte jag som installerade den och då ska inte jag vara skyldighet att underrätta styrelsen om vad som var installerat/reparerat i lägenheten innan jag flyttade in.
Tack för svaret Lennart, du var jätte hjälpsam.
I vår förening finns ett antal hyresrätter. Har deras hyra något med bostadsrättsinnehavarnas avgift att göra? Måste avgiften höjas om hyrorna höjs?
Nej, det finns ingen koppling mellan hyresgästernas hyra och medlemmarnas månadsavgift. Hyrorna styrs av förhandlingar med hyresgästerna och följer ofta det allmänna hyresavtalen. Medlemmarnas avgift bestäms helt och hållet av styrelsen, efter hur stort behovet anses vara.
Vår förening har bestämt att höja hyran på vår parkeringsplats med 100%. Vi har ca 20 platser på gården. Vi har oxå 4 garage som dom inte tänker höja hyran på. Garagen är mer än dubbelt så stora som en parkeringsplats och nu skiljer hyran bara 100 kr mellan parkering på gården och garageplatsen. Finns det någon lag som säger att man måste höja alla parkeringsplatser med lika många %?
Nej, det finns inga lagar som reglerar detta, utan styrelsen bestämmer detta helt själv. Om du tycker att skillnaden mellan p-plats och garage är ”fel” så bör du påtala det för styrelsen, och kanske skriva en motion om detta till nästa årsstämma, där du ger förslag på hur du tycker det ska vara.
Angående höjda hyror på P-platser.
Kan man verkligen höja hyrorna hur som helst då man faktiskt hyr garage, P-platser mm. Ska man inte säga upp hyreskontrakten för villkorsändring med uppsägningstid och skriva nya avtal för att höja hyran?
xxx
Jo, du har delvis rätt. Men regelverk och lagar här är faktiskt mer komplicerat än så. T ex styrs garageuthyrning enligt hyreslagen, medan parkering på mark styrs av arrendelagen (om jag minns rätt), och därmed olika regler för t ex avtalslängd och uppsägning!
Jag är just nu inte riktigt insatt i dessa detaljer, utan väljer att se det ur en mer praktisk synvinkel, hur detta brukar hanteras i en bostadsrättsförening. I bostadsrättslagen talar man om ”sidoavtal”, som alltså är knutet till bostadsrätten. Från styrelsen sida kan man då meddela en avgifthöjning på samma sätt som när det gäller månadsavgiften, dvs utan krångel med uppsägning och omförhandling. Den boende (medlemmen) har å andra sidan möjlighet att säga upp platsen med kort varsel ofta 1 eller 3 månader, och att den vid avflyttning upphör automatiskt.
När det gäller ”externa” hyresgäster (som inte bor i föreningen) måste man dock hantera hyresförhållandet mer formellt, åtminstone om det rör sig om uthyrning i mer affärsmässig omfattning.
Likhetsprinicipen (Lagen om ekonomiska föreningar) säger att man inte får behandla medlemmar på olika sätt. T ex inte höja garage-hyran eller avgift för p-plats för att dra in pengar till att täcka kostnader för bostäder (dvs hålla nere avgifter på lägenheter). Vilket borde betyda att p-platser/garage skall särredovisas? Om inte kan en garageägare i praktiken behöva bidraga dubbelt till reparationer på husen.
Garagehyrans eller p-platsens avgift har inget med likabehandlingsprincipen att göra, förutsatt att uthyrningen är frivillig. Och i en bostadsrättsförening görs aldrig någon särredovisning av byggnader, byggnadsdelar eller byggnadsfunktioner, det skulle bli helt ohanterligt.
Det är mest vanligt i bostadsrättsföreningar att avgiften för p-platser och garage är förhållandevis låga, de ses som en service till medlemmarna, och därmed i viss mening ”subventioneras” av föreningen. Men om de är det i förhållande till platsernas drift- uh- och kapitalkostnader är nog omöjligt att fastställa. Det omvända kan naturligtvis också förekomma. Bäst är att avgiften hålls ”marknadsmässig”, för då kan ingen klaga och säga att den är för hög eller för låg.
Hej!
Vår BRF vill få in mer pengar till föreningen och tänker bl.a sälja garagen. Det finns tre garage, det ena hyr jag. Jag ska få möjligheten att köpa mitt garage. Jag undrar dels om det är ok att köpa ett garage, vem bestämmer vad det ska kosta, vad är skäligt pris? Ska hyran vara densamma som tidigare eller sänks hyran? Har hyrt garaget för 400:- i flera år, höjning skedde till 600 :- och nu med 1 200 :-
Om jag inte vill köpa mitt garage (har egentligen ingen lust att ta upp ett lån för detta) kan jag då bli ”utkastad” från möjligheten till att hyra garaget? Någon annan medlem i föreningen får köpa garaget istället? Ska jag om jag köper garaget få stå för underhållet av garaget?
Vänliga hälsningar
Birgitta
Jag kan tyvärr inte ge ett enkelt svar på dina frågor. Men några synpunkter:
Att sälja garagen förutsätter väl att de ligger i direkt anknytning till resp.lägenhet, och kan bara beslutas på en föreningsstämma. Innebär att garagen inkorporeras i resp. bostadsrätt, och någon hyra ska inte längre betalas. Däremot en högre månadsavgift, dvs man måste räkna om andelstalen och fördelningen mellan alla bostadsrätter. Hur underhållet för garagen ska regleras måste skrivas in i stadgarna.
Skulle någon annan medlem köpa ”ditt” garage blir du uppsagd från garaget, enligt de uppsägningsregler som finns i ditt avtal (om ett sådant finns).
Men framför allt tycker jag hela frågan verkar lite befängd, att sälja tre garage för att få in pengar till föreningen.
Hej!
I våran bostadsrätt som vi köpte för 3 år sen läste vi när vi köpte den i annonsen att elen ingick i hyran, och så har det varit ända tills nu när styrelsen vill höja alla källarlägenheters hyra med 200 kr för att dom påstår att det inte blivit någon höjning, det kan jag förstå. Grejen är den att kvm pris på alla lägenheter är densamma på alla våningar och i källaren som det ser ut i dag, i hela huset. Ska man inte ha billigare kvm pris i källaren? Därför mena jag att man inte höjde hyran på källarlägenheterna för att det ska finnas en morot till att bo i källaren. Som jag uppfattar det så ska det bli dyrare kvm pris ju högre man bor eller i alla fall billigare i en källare? vad säger du om detta?
mvh
robin
Jag hänger inte riktigt med i beskrivningen, men rent allmänt kan man säga att månadsavgiften inte avgörs om det är källare eller inte, utan månadsavgiften styrs av de andelstal som är fastlagda. Ska avgiften höjas så måste den höjas för alla. Och har elen ingått, så har den, och det kan inte ändras utan kompensation.
Hej Lennart
Kan du reda ut ett problem åt mig. Altandörrarna byttes ut för ca. 2 år sedan. Vi fick en ny sorts stängning och lås. Handtaget som man lyfter tills det klickar och sedan vrider om nyckeln så är det låst. Det blir alltid en belastning på hantaget. Dessutom går dörren så trögt. Nu har det hänt att det uppstått en spricka i handtaget, Så jag är livrädd att det går av varje stängning. En äldre man i vår förening har samma problem. Nu har styrelsen tittat, men det låter som att jag ska betala ett nytt handtag själv. Handtaget är smäckert och tillverkat i aluminium. Det måste väl gå på reklamation, eller att föreningen får stå för det???
mvh
För mig låter det som ett uppenbart reklamations- eller garanti-ärende. Det brukar vara åtminstone 5 års garanti på sådana detaljer. Oavsett hur det är med det, och oavsett vad som står i era stadgar, så tycker jag att föreningen ska stå för att åtgärda dessa felaktiga handtag. Jag håller helt med dig.
Hej!
Jag har en fråga: varför beräknas månadsavgifter på lägenhetsytan?
I min förening finns det några stycken fyror. I några av dem bor 3 max 4 personer och i några även 7 personer.
Om 7 personer bor i en fyra, använder de så klart mer vatten och el än 3-4 personer i en annan fyra, trots samma storlek på lägenheter.
Hur kan detta vara rättvist? Varför vi andra skall betala för detta?
Tacksam för ditt svar.
Mvh
Marina
Man kan inte sätta månadsavgiften utifrån hur många som bor eller vistas i en lägenhet, för det kan man ju aldrig säkert veta. Däremot kan man ibland mäta förbrukningen av vissa saker. Elen brukar t ex betalas efter förbrukning, men inte vatten, eftersom det har varit svårt att mäta. I nya fastigheter brukar man dock betala varmvatten efter förbrukning, men i äldre fastigheter kan det vara teknisk svårt (och dyrt) att införa mätning.
Hej!
Så vad ska man göra för att det ska vara rättvist och att vi andra ska inte betala för någons varmvattenanvändning?
Mvh
Marina
Det du kan göra är att ta upp frågan i en motion till årsstämman. Men som jag skrev nyss, om det är en äldre fastighet kan det vara både tekniskt svårt och dyrt att införa individuell mätning. Även du kan alltså förlora på det.
Hej
i min förening beslutades förra året att styrelsen skulle justera avgifterna så det blev lika för alla, plus-minus 50kr månad. Vid årets stämma gavs styrelsen ansvarsfrihet (någon revisor verkar inte ha granskat).
När jag senare kollade upptäcker jag att två medlemmar i styrelsen sänkt sina avgifter med över 200kr respektive över 400kr månad. Var vänder man sig för en utredning ?
Börja med att kontakta revisorn, och be att ni tillsammans tittar på det. Nästa steg är att ta upp frågan på nästa stämma. Om det är så att vissa ledamöter tillskansat sig en orättvis förmån, kan man kräva pengarna tillbaka. Och framför allt välja nya ledamöter.
Men huvudfrågan kanske är vad som är mest rätt och rättvist, hur det var innan förändringen, eller efter? Jag vet ju inte hur lägenheterna ser ut, skillnader eller likheter, och om det kanske fanns fog för att göra en förändring.
Hejsan
I min förening så har de bestämt att de ska höja hyrorna lika mycket för alla. Är det lagligt rätt att göra så? Alla äger olika mycket andelar och har olika hyror.
Jag antar att du med ”hyra” avser månadsavgiften. Om det är en vanlig avgiftshöjning ska den ske procentuellt enligt andelstalen, och inte lika för alla. Men är det pga en speciell avgift så kan det vara lika för alla, om en sådan avgift tillåts i stadgarna. T ex en tv- eller bredbandsavgift.
Hej,
Vi (styrelsen) funderar på att köpa ett grupp-abonnemang för bredband till föreningen (samtliga medlemmar får bredband vare sig de önskar eller inte) och att medlemmarna ska betala viss del av detta med ett obligatoriskt påslag på hyran.
Det jag undrar är hur vi driver frågan:
1. Är det upp till styrelsen att helt enkelt bestämma att vi inför bredband och vilken kostnad som medlemmarna ska betala
2. Krävs det stämmobeslut, och i så fall räcker det med enkel majoritet eller måste det var kvalificerad majoritet
3. Om det krävs stämmobeslut, skall stämman både bestämma ”att” vi ska införa bredband och ”kostnadsnivå”, dvs hur stor del medlemmarna skall ta.
//Stefan
Grupp-abonnemang är bra och mycket fördelaktigt, och något vi själva rekommenderar starkt.
1. Nej, detta ska inte styrelsen bestämma om själv, eftersom det inte är någon nödvändigt. Det är en typisk medlemsfråga, som alltså ska beslutas om på en föreningsstämma.
2. Det räcker med ett vanligt enkelt majoritetsbeslut.
3. Hur det ska bekostas och avgiften fördelas ska vara en del av beslutet. Det finns två sätt att fördela avgiften: antingen med lika belopp för alla lägenheter, eller inbakat i månadsavgiften (innebär att större lägenheter betalar en relativt större andel). Bägge varianterna förekommer, och var och en är på sitt sätt ”rättvis”. Avgiftsuttaget måste dock stämma med vad som står i stadgarna.
Hej,
Har precis flyttat in i min nya bostadsrätt och styrelsen har bestämt sig för att ändra beräkningsmetod för att avgöra samtliga bostadsrätters månadsavgift. Det har alltså inte höjt det totala beloppet utan enbart förrändrat fördelnignen av avgiften. De har använt sig av en ny modell för beräkna månadsavgiften per lägenhet. Kan de göra så hur de vill eller krävs det inte något typ av formellt godkännande? Vart kan jag vända mig för att få hjälpa med att ändra tillbaka det isf? Har påpekat det upprepade gånger men de vägrar ändra sig.
Tacksam för svar,
Erik
Frågan om att ändra fördelningen av årsavgiften är omtvistad. Vår hållning är att det i vissa fall kan vara befogat med en översyn. Men beslut om en förändring måste alltid fattas på ett medlemsmöte (stämma), och vara välgrundat. Frågan har behandlat många gånger under lektion 13. ”Andeltal – vad är det?”. Det är enligt vårt synsätt en medlemsfråga. Möjligen kan du vända dig till hyresnämnden för medling, men jag är osäker på om det kan leda någonvart.
Hej Lennart!
I vår bostadsrätt ingår en parkeringsplats. Det går även att hyra en till med p-stolpe för 100 kr/månad, alla är dock upptagna. Vi frågade vår styrelse om vi fick ta bort en buske för då skulle vi få plats med en bil till och det var ok med villkor att när lägenheten säljs är det endast med en plats.
Nu helt plötsligt har en avgift på 100 kr/månad lagts på på vår hyra för parkering, något som inte ingick i överenskommelsen (har hela mailkonversationen sparad). Är det skäligt att ta samma kostnad för en plats som är extremt trång, utan el, jämfört med en vanlig plats med motorvärmarstolpe, utan överenskommelse innan? Vi betalar ju gärna men tycker att det låter orättvist att kräva samma summa, som för en plats med högre standard.
Vår ordförande menade även på att nu är det ju redan gjort så nu har vi inget val, vilket vi känner inte kan stämma – ett avtal kan ju alltid brytas, eller?
Det blir jobbigt när överenskommelser bryts på det sätt du beskriver. Jag tycker ni ska hävda er rätt, och t ex börja med att vägra betala den extra 100-lappen, och hänvisa till överenskommelsen. Och begära en skriftlig förklaring från styrelsen.
Vår styrelse har skrivit på ett avtal om ett brandlarm kopplat till ett vaktbolag och lagt på 99 kr / månad på månadsavgiften utan att fråga, med kort varsel. Får de göra så utan att ha klubbat detta på ett årsmöte?
Intressant fall.
Jag håller med om att man måste ifrågasätta om styrelsen får fatta ett sådant beslut utan medlemmarnas godkännande. Det rör sig ju inte om något nödvändigt fastighetsunderhåll, eller nödvändig åtgärd pga myndighetsbeslut. Frågan bör lyftas till föreningsstämman, dvs nu måste någon motionera om det, eller kräva en extrastämma.
Dessutom kan man ifrågasätta sättet att ta betalt, om det finns stöd för detta i stadgarna.
Och dessutom verkar det vara ett otroligt dyrt avtal. Och innebär en rejäl avgiftshöjning!
Hej!
Kan man höja hyran utan att skriva ett nytt avtal?
Den som hyr ut parkering å motorvärmare kan hyra ut den utan att skriva avtal?
Om nåt är trasigt i badrum ska jag betala? (det var trasigt innan jag flyttade in i lgh men jag såg inte när jag besiktigade lgh. Vem ska betala för den?
Tack
Mvh, Dana
Man brukar skriva avtal när man hyr en parkering. Däremot brukar man inte skriva nytt avtal vid avgiftshöjning, det räcker med att man blir meddelad höjningen i god tid.
Om något är trasigt eller fel i badrummet är det du själv som måste betala för det, i de allra flesta fall.