Borätt-köparskolan

En av de svårare frågorna är den om äkta och oäkta bostadsrättsförening.

Skatteverkets beteckningar är (äkta) privatbostadsföretag respektive oäkta bostadsföretag. Men i bägge fallen handlar det om vanliga bostadsrättsföreningar. Skillnaden är att de beskattas olika. Annars är det ingen skillnad. Bägge lyder under bostadsrättslagen och har likadana stadgar, och det är ingen skillnad att bo i en oäkta bostadsrättsförening jämfört med en äkta, det är samma skyldigheter och samma rättigheter. Skillnaden är beskattningen, och det gäller både beskattningen av föreningen och beskattningen av den enskilde bostadsrättshavaren.

För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Men detta är en förenkling, för det är egentligen taxeringsvärdets fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör.

Man kan vända på det och säga så här: om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40% kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärsdrivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.

En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge och har stora kontors- och affärslokaler, och/eller har ett stort antal hyreslägenheter.

Vi kan här inte gå in på alla skatteregler i detalj , dessa är ganska snåriga, utan bara ta upp frågan hur det påverkar en presumtiv köpare. Det finns två viktiga aspekter:

1. Bostadsrättshavaren kan bli förmånsbeskattad  för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och en tänkt normalhyra. Om bostadsrättshavaren bor billigt betraktas det alltså som en förmån som ska beskattas. I praktiken blir det dock sällan så, eftersom det finns begränsningar, s k lättnadsregler. Dessa lättnadsregler är tillfälliga och provisoriska, men har ändå förlängts att gälla år efter år. Nu kanske de dock kommer att upphöra (se Tillägg längst ner i denna lektion).

2. Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att tillämpa uppskovsreglerna för byte av bostad. Detta kan för vissa personer ha stor betydelse och här måste var och en göra sin egen bedömning utifrån den egna situationen.

Det finns också fördelar med en oäkta bostadsrättsförening. Just att de har så stora inkomster från hyreslokaler och hyreslägenheter gör att medlemmarnas boende “subventioneras”, och månadsavgiften kan hållas låg. Men det har också en baksida, en risk. Är föreningen mycket beroende av dessa intäkter, t ex från en stor affärslokal, så kan det slå mycket hårt om den plötsligt skulle bli outhyrd.

En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Vissa föreningar som ligger i gränszonen skriver ibland att de “planerar att bli äkta”. Ta detta med en stor nypa salt, det är inte säkert att det blir så. Det är skattemyndigheten som avgör, och de kanske gör en helt annan bedömning än styrelsen.

© Borättupplysning Skåne

Frågor och svar:

Hur vet man om en förening är oäkta?  Det ska framgå av årsredovisningen, och i mäklarnas lägenhetsprospekt. Men inte alltid. Och det är inget man själv kan räkna ut, särskilt om det är ett gränsfall. Om en förening har många stora affärslokaler kan den vara oäkta. Är du osäker så fråga alltid!

Vågar man köpa en bostadsrätt i en oäkta förening?  Det är inget konstigt eller suspekt med en oäkta förening, det kan bara vara ofördelaktigt rent ekonomiskt och skattemässigt. Är man beroende av uppskovsreglerna kan det definitivt vara en nackdel.

Kan man bli förmånsbeskattad redan nu?  Inte i normala fall pga lättnadsreglerna. Bara i undantagsfall, om lägenheten köps till ett väldigt lågt pris. Det här är svårt att själv räkna ut, begär därför av mäklaren att göra denna beräkning!

Hur prissätts bostadsrätter i oäkta föreningar ?  Pga av ovanstående risker och nackdelar brukar de prissättas något lägre. I vilket fall ska man vara försiktig och inte betala för mycket, även om månadsavgiften kan vara lockande låg.

Kan det bli svårare att sälja sin bostadsrätt om den är oäkta?  Svårt att säga, eftersom inget är bestämt om hur reglerna blir i framtiden.

Skatteverket har en ganska bra men svårläst broschyr om dessa frågor:  SKV 378

Tillägg februari 2015: Lättnadsreglerna är nu på väg att försvinna. Dels pga av det mycket låga ränteläget, som minskar effekten av lättnadsreglerna. Och dels för att lättnadsreglerna kan komma att upphöra helt 2016, pga regeringsbeslut. Detta kan innebära att de ekonomiska nackdelarna för oäkta föreningar kommer öka, både för presumtiva köpare och för de som redan bor där. Läs aktuell artikel i SvD.

© Borättupplysning Skåne