17. Måste man läsa stadgarna?
Bostadsrättsföreningens stadgar.
Är det viktigt att läsa stadgarna? Nej, man måste inte läsa stadgarna för att köpa bostadsrätt. Det är vårt något överraskande svar.
Stadgarna är föreningens lag. Där regleras bl a styrelsens befogenheter, och medlemmarnas ansvar och skyldigheter. Alla stadgar är nästan likadana, och inom Hsb och Riksbyggen följer de alltid deras “mönsterstadgar“. De måste också följa bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar, och dessutom godkännas av Bolagsverket. Det kan finnas små skillnader mellan olika föreningar, men skillnaderna är just små och marginella, och inget som har någon betydelse för en bostadsrättsköpare.
Stadgarna är skrivna som lagtext, och är man inte van vid lagtext, och kan bostadsrättsfrågor redan innan, så kan de vara svåra att förstå. Och att tolka dem ännu värre.
Många mäklare skickar ändå med föreningens stadgar som bilaga till sina lägenhetsprospekt. Det beror antagligen på att mäklarna vill ha ryggen fri, för “bostadsköparen har ju alltid en skyldighet att kontrollera allt själv “!
Det som är viktigt i stadgar och lagar finns beskrivet på andra ställen, t ex här på Borätt-köparskolan, och på andra sajter.
Det finns dock ett litet fåtal föreningar med avvikande stadgar, som kan ha väsentligt negativ betydelse. Så för säkerhets skull, ställ alltid frågan till mäklaren, eller till styrelsen:
Finns det några väsentliga avvikelser i just denna förenings stadgar?
© Borättupplysning Skåne
Finns det inte en risk att, om föreningen tillåter juridiska personer (vilket står i stadgarna) som ägare, att den föreningen på sikt kan bli skattad som en oäkta förening? D v s om man inte ser upp innan sitt lägenhetsköp och köper en lägenhet i en brf som tillåter juridiska personer som ägare kan man åka på en högre beskattning? Speciellt om det är samma juridiska person som köper upp många lägenheter i samma fastighet. Styrelsen kan ju inte förvägra den juridiska personen medlemsskap/nyförvärv eftersom den redan är medlem.
(svaret är ändrat/uppdaterat)
Det finns faktiskt en paragraf i Bostadsrättslagen (Kap.6 §3) som ger styrelsen rätt att hindra en juridisk person att köpa på sig fler bostadsrätter, även om den redan är medlem och äger en. Gäller dock ej kommun/landsting.
Det borde finnas ett egenintresse i att behålla föreningen som äkta.
Hej. Jag har en fråga kring styrelsens rättigheter och skyldigheter. Det är så att i vår förening genomgår vi ett stambyte. Under arbetets gång har det upptäckts fuktskada i badrummen i ett antal lägenheter. Nu är stambytet snart över med undantag av ett par lägenheter som står ”på tork” på obestämd tid och styrelsen har valt att plocka bort de dusch- och toavagnar som de boende kunnat nyttja under tiden som stambytet varat. De boende som har fuktskada kommer alltså att vara utan såväl vatten som avlopp. Styrelsen menar på att det inte är föreningens ansvar att lösa detta. Kan det verkligen vara så? Vad säger lagen?
Det finns nog inget reglerat i lagen. Men jag håller med om att det är verkligen dåligt av styrelsen att inte hjälpa till med detta.
Vi ska ev ha en Xtra stämma till hösten för att ändra några paragrafer i stadgarna, under tiden fram tills dess kommer en ny medlem i föreningen att flytta in, ska han då vara med på extra stämman?
Ja, självklart, alla som är medlemmar har rätt att delta.
Men visst borde jag väl ha läst stadgarna… För nog ser det väl ut som att vi som är missnöjda med styrelsen inte har någon chans att påverka något ändå. Så länge som de inte är direkt brottsliga, utan bara tänker på sin egen vinst är det knappast ens meningsfullt att gå på stämman. Eller? När medlemmarna garanterat är i minoritet – finns det något man kan göra?
Undrar vänligen
Minna Salminen-Karlsson
Så här står det:
30 §
Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Med undantag av detta gäller att medlemmen Storsudrets Fastighetsutveckling AB, org nr 556826-6794 , på föreningsstämma har det antal röster som, avrundat till närmast högre heltal, motsvarar 70 % av den totala summan företrädda röster – inklusive nämnda medlems röster – på aktuell föreningsstämma. Detta särskilda röstetal för ovan nämnda bolag såsom medlem gäller i tiden t o m samtliga bostadsrätter i föreningen är upplåtna eller överlåtna med bostadsrätt till annan fysisk eller juridisk person än Storsudrets Fastighetsutveckling AB, org. nr 556826-6794. Detta särskilda röstetal vid föreningsstämma gäller inte för beslut om arvoden till styrelsen och/eller ansvarsfrihet för styrelseledamöter där istället röstetalsregeln i första mening ovan i detta stycke gäller.
Om flera medlemmar innehar bostadsrätt gemensamt har de dock tillsammans endast en röst. Rösträtt har endast den medlem som fullgjort sina åtaganden mot föreningen enligt dessa stadgar eller enligt lag.
32 §
Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller vid lika röstetal den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått flest röster. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas. När det gäller vad ändring av stadgarna gäller vad som anges i lagen om ekonomiska föreningar.
För att ett beslut om ändring av §§ 30, 32 (denna paragraf) i dessa stadgar skall vara giltigt, krävs att stadgeändringsförslaget, vid sidan av beslut på en föreningsstämma där föreningens samtliga röstberättigade enat sig om beslutet, biträds av röster motsvarande minst 2/3 av det avgivna antalet röster på två på varandra följande stämmor.
I övrigt gäller vad som anges i lagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen för ändring av stadgar.
Jag håller med, med sådana stadgar är det inte lönt att gå på stämman. Av alla de tusental bostadsrättsföreningar vi gått igenom har vi hittills bara hittat två (tre med denna) med liknande stadgar. Dessa formuleringar ger byggbolaget oinskränkt makt så länge de själva har ett visst antal bostadsrätter i sin ägo. Om inte byggbolaget lyckas (eller vill) sälja alla bostadsrätter blir alltså föreningen hängande i ett slags mellantillstånd, där det i praktiken blir att man köpt en hyreslägenhet, utan medlemsinflytande. Vi kan inte förstå att denna typ av stadgar tillåts av lagen och av Boverket, men tydligen kan vad som helst godkännas.
Kan man i ovanstående fall (byggbolaget har alltid 70% av rösterna) välja att inte ge ansvarsfrihet för styrelsen (genom att 10% av medlemmarna röstar mot ansvarsfrihet) och senare på judisk väg ställa styrelsen till svars för den ekonomiska skada som de åsamkat föreningen? (T.ex. genom att ”deras” hantverkare har inrättat ett tillfälligt boende i föreningens källarlokal.)
Jo, teoretiskt kanske man kan få 10% av medlemmarna att gå emot sittande styrelse. Men att sedan driva en process, det är en annan femma. Erfarenheten säger mig att det i praktiken är mycket svårt, och att vinna i domstol mot sittande styrelse ännu svårare, jag vill påstå att det i praktiken är helt omöjligt. Slutar tyvärr bara med stora personliga ekonomiska förluster.
Vill man göra något åt det refererade ”tillfälliga boendet” ska man istället vända sig till kommunens tillsynsorgan.
Tack!!! Detta är en verklig livlina!
Om man vill att Bolagsverket tillsätter en särskild granskare över föreningens redovisning, kan man föreslå det vid sittande möte, eller måste man först motionera om det (och alltså kalla till extrastämma)?
LEF 8:17 ”Förslaget ska framställas på en ordinarie föreningsstämma eller på en stämma där ärendet enligt kallelsen ska behandlas”. Alltså antingen direkt på årsstämman, eller får man kalla till extrastämma med just detta ärende.
Hej
Liten föreningen önskar tips om nya stadgar, tycker att de mönsterstadgar som finns är lite i mastigaste laget.
Ja, många stadgar är mycket omfångsrika, och det beror på att man ofta kopierar in stora delar av bostadsrättslagen. Det behöver man inte göra, eftersom lagen ändå finns där, i bakgrunden. Stadgar kan faktiskt göras mycket korta, vad som måste finnas är bara några få punkter, och vilka de är framgår av Bostadsrättslagen 9 kap. 5§. Utöver dessa punkter, som är ett lagkrav, bör det också finnas ett avsnitt där man preciserar underhållsansvaret, dvs vad som faller på föreningen respektive medlemmen, eftersom detta inte är tillräckligt tydligt reglerat i lagen.
Vill någon ha hjälp att ta fram nya stadgar, kan undertecknad bistå.
Hej!
Jag undrar om jag och min man kan överta min svärfars fina bostadsrätt i Skåne då han nu flyttat in på vårdboende. Vi ämnar i så fall köpa hela lghten, hyra den om det går till dess att svärfar inte finns mer alternativt överta den som gåva och lösa ut det andra syskonet.
I stadgarna står att bostadsrätterna upplåtes som permanentboende. Saken är den att vi som blivande pensionärer skulle vilja kunna växelbo på två ställen. Vi har dock fortfarande hemmavarande barn som går i skolan i Stockholm där vi också äger ett hus. Mesta tiden under de kommande åren lär vi därför bli mest i Stockholm där vi också är skrivna. Till saken hör att min man är förtidspensionär på 75%. Själv har jag drygt fem år kvar till pension. Vi ämnar alltså inte hyra ut lghten eller köpa den i spekulativt syfte utan vill kunna växelbo några veckor här, några veckor där, i en framtid.
Min fråga är om föreningen kan hindra medlemskap om vi inte flyttar dit på heltid och skriver oss där? Kan det hjälpa om min man skriver sig där? Han har ju för övrigt också större möjligheter att tillbringa mer tid där.
Tacksam för svar
Ann
Den grundläggande principen är att om ni inte har för avsikt att bosätta er permanent i denna lägenhet, så kan styrelsen neka er. Oavsett om ni försöker köpa bostadsrätten, eller får den som gåva. Ett avslag kan alltid prövas av hyresnämnden, men utgången är oviss. Att en av er skriver sig på adressen kan möjligen öka era chanser, men inget kan garanteras. Men det kan ju vara så att styrelsen ser positivt på saken, och godkänner ett köp/gåva, trots omständigheterna. Jag föreslår att ni ställer frågan till styrelsen, och försöker få ett förhandsbesked. Att hyra den av er svärfar bör dock gå utan problem, då hans eget vårdboende är ett giltigt skäl.
Hej
På årsmötet i föreningen som min dotter köpt lägenhet i valdes nya styrelsemedlemmar på ett år i taget, för så tolkades det som står i stadgarna.
”Styrelseledamöter och suppleanter väljs för tiden från ordinarie föreningsstämma intill dess ordinarie föreningsstämma hållits under andra räkenskapsåret efter valet.”
Jag tolkar detta som att styrelseledamöter och suppleanter ska väljas för två år.
Vad är korrekt?
Tacksam för svar.
/Susanne
Att tolka denna skrivning är egentligen helt omöjligt, en så invecklad och svårtolkad formulering har jag faktiskt inte sett tidigare! Men jag uppfattar ändå andemeningen som att det är två år som åsyftas.
Min dotter ska hyra ut sin lägenhet ett år då hon ska plugga utomlands.
Hon har fått godkänt för detta av styrelsen.
Nu vill jag kunna representera min dotter i föreningen samt gå på möten bla årsstämman.
Hur skriver vi en fullmakt som blir giltig?
I stadgarna står följande avseende fullmakt till årsstämma:
”Ombud ska förete skriftlig dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet.”
Kan vi redan nu skriva en fullmakt som gäller ett år framöver och då också täcker upp att jag får delta och rösta på årsstämman nästa år? VAd innebär detta med ”dagtecknad”?
/Susanne
En fullmakt är en enkelt formulerad text, typ: ”Härmed ger jag NN fullmakt att representera mig (på alla föreningstämmor) i bostadsrättsföreningen XX.” Undertecknad av din dotter med namn och datum (”dagtecknad”). Denna fullmakt räcker då ett år framåt.