Svenska Dagbladet har under våren haft många utmärkta artiklar om problemen med bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer, den senaste artikeln finner du här.
Men två artiklar från den 19 april går inte att läsa på nätet. Den ena artikel beskriver Boverkets obefintliga kontroll av de ekonomiska planerna, och den andra artikeln redovisar en kritisk analys från oss på Borättupplysning. Vi blev kontaktad av SvD reporter som bad oss analysera några tveksamma ekonomiska planer, vilket resulterade i artikeln till höger.
Vi tar oss friheten att återge dessa två artiklar, du finner dem i större och mer läsbart skick här.
.
.
Apropå ”Styrelsearbete i praktiken” så undrar man ju också om ”Styrelsearbete i teorin” – kan man ens förvänta sig att någon medlem vågar ställa upp som ledamot och riskera inte bli beviljad ansvarsfrihet på kommande stämmor? Att träda in i styrelsen för en ny förening med stora skulder (ger höga räntekostnader) och en oavskriven fastighet (ger stora avskrivningar) kommer med hög sannolikhet innebära att höjda avgifter kan behövas beslutas. Och det är ju sällan populärt. Att inte höja avgiften kan betyda att ett kraftigt negativt resultat redovisas, vilket kommer tära på Eget Kapital. År efter år. VEM VÅGAR SÄTTA SIG I STYRELSEN I EN NY BRF (INSÅLD MED PROGRESSIVA AVSKRIVNINGAR)?!?!
Och hur ska de nya föreningarna som tills nyss sålts in med progressiva avskrivningar hantera de upplupna – ännu inte bokförda – avskrivningarna? Kommer det ackumulerade avskrivningsbehovet slå igenom ett år eller blir 100 år ”från och med nu”…?
//zd
PS: Och varför argumenterar Skanska på sin hemsida att progressiva avskrivningar använts som en slags motvikt för höga räntekostnader i starten av en nybyggnation? Hur vet Skanska att räntekostnaderna kommer att sjunka på medellång/lång sikt? Vet de hur mycket föreningarna tänker amortera? Vet de hur räntemarknaden i framtiden ser ut?
http://bostad.skanska.se/Att-kopa-nybyggt/Fragor-och-svar-om-progressiv-avskrivning/
Jag tycker nog avskrivningarnas vara eller inte vara främst är ett bokföringsproblem, och inget ekonomiskt problem. Jag tror branschen kommer hitta en lösning, för Bokföringsnämnden beslut om linjär avskrivning för bostadsrättsföreningar är mycket huvudlöst och ogenomtänkt. I princip håller jag med Skanska och deras resonemang. Sen finns det både byggbolag och bostadsrättsföreningar som missbrukar reglerna, men det lär de väl fortsätta med även med andra avskrivningsregler.
Hej igen!
Elementär Balanslära:
Jag tycker inte avskrivningar i BRF är ett bokföringsmässigt ”problem”, utan snarare ett mer filosofiskt spörsmål. Delar absolut uppfattningen om att linjär avskrivning är nästan lika illa som en progressiv variant. Avskrivningar brukar ju definieras som ”värdeminskning” eller som en slags konsumtion/förbrukning av någonting som (fortfarande) har ekonomiskt värde. Därför fungerar inte avskrivningar som metod när det gäller boendevärden. När byggnaden/fastigheten väl är helt avskriven kan man förmoda att rätten att få bo där fortfarande är ungefär lika stor – detsamma förväntas gälla det värde denna rätt representerar. Ser man då på balansräkningen tycks föreningen sakna sin huvudsakliga tillgångsmassa (dvs det finns betydande dolda värden) och då kan ju betraktaren inte använda balansräkningen för det den egentligen är till för: att visa föreningens ”ekonomiska ställning”. Motsatsen är då en ny förening med en anläggningstillgång (fastighet + byggnad) som värderas till anskaffningsvärdet. Om man inte skriver ned något alls någonsin och behålla anskaffningsvärdet ograverat över tid, så bryter man ju mot en grundregel i bokföringen: Försiktighetsprincipen. Tillgångar ska värderas försiktigt och i brist på andra metoder måste man skriva ned värdet schablonmässigt enligt plan. Det är således enda sättet att försöka spegla den verkliga – totala – kostnaden att driva föreningen. Om än ett väldigt trubbigt sätt. MEN – avskrivningar är tyvärr det enda sättet att försöka garantera att medel finns för amorteringar och större underhållsåtgärder. Det som är särskilt besvärande i byggbolagens sätt att missbruka avskrivningarna är att vad de egentligen säger är att ”avskrivningar=helt onödigt” (precis som ni är inne på) men UTAN ATT PRESENTERA NÅGON ANNAN HÅLLBAR METOD.
Vad kommer nu att ske i nya föreningar?
Alt 1) Avgifterna behålls låga och föreningen kommer redovisa stora förluster. Det slår mot eget kapital som kommer att förbrukas och till slut övergå till negativt (dvs redovisas på tillgångssidan i balansräkningen istället för skuldsidan, vilket gör det svårt att tolka bokföringen). En BRF är dessutom en Ekonomisk förening och lyder därför under lagen om Ekonomiska föreningar vilket betyder att den inte är ålagd att upprätta kontrollbalansräkning när hälften av det egna kapitalet är förbrukat på det sätt som Aktiebolag måste göra. Därför kan kanske utplåningen av det egna kapitalet passera relativt obemärkt förbi… Det egna kapitalet har då upphört utgöra ”nettotillgångar” och blir istället medlemmarnas ”nettoskuld”. På skuldsidan finns då bara främmande kapital kvar (dvs externa långivare som banker) vilka blir ensamma anspråk på tillgångsmassan. Rent bokföringsmässigt kan tyckas, men även juridiskt. Om långivarna då får kalla fötter kan de frestas att realisera sina säkerheter (dvs pantbrev i fastigheten) och påkalla en tvångsförsäljning via Kronofogden.
Alt 2) Avgifterna höjs. Men vad ska styrelsen göra med all ny cash som medlemmarna betalar in? Jo, förhoppningsvis kan de amortera på lånen vilket i sin tur bör sänka räntekostnaden, vilket i någon mån bör kunna neutralisera avskrivningarnas negativa inverkan i resultaträkningen. Övrig ny cash kan sättas in på bankkonto och sparas för framtida underhåll.
De flesta etablerade bostadsrättsföreningar klarar att sköta ekonomin på ett bra sätt utan linjär avskrivning. Men med linjär avskrivning blir det problem. Men ett bokföringsproblem, och inget ekonomiskt problem. Jag tror Bokföringsnämnden får backa, när konsekvenserna blir uppenbara.
För övrigt har jag utvecklat min åsikt i avskrivningsfrågan på Styrelsetips: Avskrivningar – behövs de?
Nu har FAR lämnat besked i avskrivningsfrågan, som i praktiken undanröjer BFN’s beslut om rak avskrivning.
Läs på Styrelsetips.