Allt mer vanligt att köpa och sälja privat, utan mäklare
Enligt artikel i E24 blir det allt vanligare att sälja sin bostad privat, dvs utan hjälp av mäklare. Det kan vara att man säljer till en bekant, eller helt enkelt bara vill slippa det dyra mäklararvodet.
Det är inget märkvärdigt att köpa bostadsrätt privat, köpet går i princip till på samma sätt som köp via mäklare. Läs vår utförliga genomgång här !
Om försöket med jämförelsepriser för bostadsrätter i Stockholms innerstad
I Stockholm har ledande mäklarfirmor kommit överens om att i sina objektsbeskrivningar ha med en uppgift om jämförelsepris. Den aktuella lägenheten jämförs med liknande försäljningar i det aktuella området. Det är bara på försök, och gäller enbart Stockholms innerstad (läs mer). Det är naturligtvis mycket bra, och ett steg i rätt riktning för att komma bort från systemet med orealistiska lockpriser. Och det ger köparen ett tydligare och bättre beslutsunderlag.
Men för att få en riktigt bra jämförelse räcker det inte att bara jämföra med liknande försäljningar i det aktuella området. Man måste också ta hänsyn till den aktuella bostadsrättsföreningens belåning (skuldsättning). Det kan skilja väldigt mycket mellan två till synes helt identiska föreningar. En hög belåning minskar bostadsrättens värde högst väsentligt.
Exempel: om en förening har inteckningsskulder på motsvarande 12.000 kr/kvm, och en annan likadan förening intill bara har skulder motsvarande 2.000 kr/kvm, så är den första föreningens nettovärde 10.000 kr mindre, räknat per kvm yta. Och detta gäller även respektive bostadsrätter. Så om man i den lågt belånade föreningen är beredd att betala säg 40.000 kr/kvm för en bostadsrätt, så bör man för en liknande bostadsrätt i den högt belånade föreningen inte ge mer än 30.000 kr/kvm.
Om nu dessa två bostadsrätter fanns i verkligheten, så skulle antagligen områdets medelpris/jämförelsepris ligga på ca 35.000 kr/kvm. Skulle sen bägge lägenheterna säljas för ungefär det priset (vilket är ganska troligt) så har den ena köparen gjort en väldigt bra affär, och den andre en dålig!
Högt belånade föreningar återfinns framför allt bland nybyggda föreningar, nybildade föreninger, samt föreningar byggda på 90-talet. Man bör alltid kontrollera bostadsrättsföreningens belåning om man är spekulant på en bostadsrätt.
Läs mer om hur man räknar på en bostadsrättsförenings belåning i lektion 22
Eller läs om bra och dåliga bostadsrättsföreningar, lektion 34 och 35
Behöver du hjälp med beräkning och värdering? Beställ vår Borättupplysning!
Att bli lurad på en visning.
I söndags skulle vi titta på en nyproducerad lägenhet (trodde vi). Stor annons från JM, Brf Skrovet vid Dockan i Malmö, med planritning över en 4-rumslägenhet.
”Öppen visning 23/5 kl 12-13!” (se annonsen här).
”Kliv in i en ljus och luftig lägenhet som gjord för sällskap och umgänge….”, ”Två balkonger ger gott om plats för frukost, middag och festligheter” osv. ”Välkommen till vår visningslägenhet söndag 23/5 …. ”
I annonsen fanns också bild på området och inifrån lägenheten.
Så vi bestämde oss för åka och titta. Vi åkte dit. Men hade svårt att hitta lägenheten, vi irrade omkring ett bra tag i området och undrade vilket hus det kunde vara. Till slut hittade vi en liten skylt, av en slump. Den ledde oss in på en obebyggd bakgård. Till en liten försäljningsbod!
Det fanns ingen tjusig visningslägenhet. Det fanns inget hus. Det var inte ens påbörjat!!! Vi fick nöja oss med en broschyr…
Att sälja lägenheter innan bygget påbörjas, det är helt normalt. Men att bjuda in till lägenhetsvisning innan det finns en lägenhet, det är bedrägeri. Tummen ner för JM !