9. Undersökningsplikt och upplysningsplikt
Att köpa bostadsrätt, köparens undersökningsplikt
I förra lektionen berättade vi om bostadsrättshavarens ansvar. Som bostadsköpare är du nämligen skyldig att noggrannt undersöka det du köper, dvs allt det du kommer att ha ansvar för. Du har en undersökningsplikt. Du köper lägenheten i befintligt skick, och måste kontrollera skicket innan du skriver på. Du kan inte komma i efterhand när du flyttat in och klaga på att en dörr är trasig, eller att toaletten inte fungerar. Då är det för sent.
Å andra sidan har säljaren en upplysningsplikt, dvs säljaren ska berätta om fel och brister han/hon känner till, och som kan vara svårt för dig att kontrollera. T ex om det finns en golvskada under ett tungt skåp.
Badrummet är särskilt viktigt att kontrollera, och glöm inte titta även under badkaret! Men badrum kan vara svårkontrollerade, och de kostar mycket att renovera. Särskilt för en oerfaren spekulant kan det vara svårt att bedöma badrummets skick. En enkel tumregel är att om badrummet inte är renoverat de senaste 20 åren, då kan det kanske vara dags! Räkna med 50.000 för att renovera ett badrum (med rot-avdrag).
Andra exempel på saker som du kanske måste kolla: Ingår det ett förråd? – be att få titta på förrådet! Vilka tvättmöjligheter finns det? – be att få titta i tvättstugan! Hur många nycklar finns det? – kolla med föreningen hur många som borde finnas! Principen är att kolla upp allt som du själv anser är viktigt för ditt köp.
Behöver man anlita en besiktningsman, som en del påstår? Nej, det tycker vi inte behövs när det gäller bostadsrätt, utom i undantagsfall. Har man normal erfarenhet brukar man själv kunna bedöma skicket. Och när det gäller badrummet kan även en besiktningsman ha svårt att göra en korrekt bedömning (de brukar döma ut allt, för säkerhets skull). Ta hjälp av någon bekant istället, det är enklast och billigast!
Ofta gör styrelsen en “besiktning” eller tillsyn i samband med lägenhetsöverlåtelsen. Observera att detta inte på något sätt ersätter din undersökningsplikt! Styrelsens besiktning är endast till för att kontrollera det som föreningen ansvarar för (t ex fönster, vatten, avlopp). Finns det andra skador i lägenheten så är det fortfarande ditt problem.
Inte heller mäklaren har något ansvar för lägenhetens skick. Mäklaren bara förmedlar vad säljaren och föreningen har uppgett, och har inga egna skyldigheter eller ansvar.
Alltså: Kontrollera lägenheten noga. Särskilt badrummet!
© Borättupplysning Skåne
Hej,
Jag hade en generell fråga. Hur långt sträcker sig säljarens upplysningsplikt vad avser fel som inte är i själva lägenheten utan som berör bostadsrättsföreningen? I detta fall har säljaren tagit del av besiktningsunderlag som visar att taken i föreningen måste bytas bland annat men inte nämnt detta. Är detta något som jag bör blivit upplyst om i samband med köpet eller faller det under min undersökningsplikt?
Mvh
Patrik
Det här blir nog en bedömningsfråga. Man kan inte kräva av en säljare att denna ska vara insatt i eller informerad om fastighetsfrågor eller föreningens underhållsbehov. Inte heller kan man kräva att denna själv ska kunna avgöra vad som är relevant information att vidarebefordra. Jag vill nog påstå att allt sådant faller under den egna undersökningsplikten, dvs som köpare har man själv att ta reda på allt sådant, genom att läsa årsredovisningen, och ställa frågor direkt till styrelsen.
Hej,
När vi skulle lägga till eluttag i vår bostadsrätt upptäckte vår elektriker att jordade uttag satts över ojordade ledningar genomgående i hela lägenheten. Detta är olagligt och måste nu bytas. Mäklare och förening avsäger sig ansvar. Vad är säljarens ansvar?
Huset är byggt 1940 men lägenheten renoverades troligen 2007. Golv, kök, badrum lister och lysknappar är moderna.
Tack för hjälpen!
Detta verkar vara ett typiskt dolt fel, som säljaren har ett ansvar för. Förutsättningen är att det inte har gått mer än två år sedan ni köpte lägenheten. I så fall kan ni kräva att säljaren åtgärdar felet eller ersätter er för arbetet att jorda alla felaktiga uttag.
Hej,
Vi köpte ett radhus (bostadsrätt) för cirka två månader sedan. Idag upptäckte jag att det läckt vatten från toaletten. Vilket det måste ha gjort även innan vi köpte radhuset eftersom när jag tog bort golvsockeln upptäcke svartmögel på baksidan av dessa, samt att det runnit in vatten under plastmattan. Vilka är våra möjligheter? Dolt fel, försäkringsärende eller kommer vi få stå för kostnaden helt själva ?
Det här kan vara ganska svårbedömt. Dolt fel? Nej, troligen inte, det torde bli svårt att bevisa att skadan fanns redan vid köpet. Och om den fanns då borde den ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Nej, det är nog ett försäkringsärende, där ni kanske kommer att få stå för en stor del av kostnaden, om badrummet/toaletten var gammal.
Men föreningen har också ett ansvar att riva ut och torka upp, om skadan gått ner i bjälklaget.
Hej,
Vi har sedan inflytt haft problem med lukt i gästtoalett som gör den obrukbar större delen av tiden. Vi upptäckte detta någon månad efter inflytt och tog då kontakt med fastighetsförvaltaten och sedan styrelsen. Rörmokare har konstaterat att tätningsringar etc. är ok, lukten letar sig in på något annat vis. Liknande lukt uppstår frekvent i föreningens tvättstuga/källarplan. Nu har problemet pågått en längre tid och styrelsen är ointresserad av att lösa saken. Vad har vi för möjligheter i detta fall, jag har läst mig till att det är föreningens ansvar att lösa. Kan man också vända sig till säljare/säljande mäklare, och isåfall hur lång tid efter köpet?
Det här är inte helt ovanligt, med dålig lukt i badrummet.
Steg 1: Vad är det för typ av lukt. 2: Var kommer den in?
Här har man som boende en uppgift. Eller måste åtminstone hjälpa styrelsen med att identifiera problemet. Läs om ett liknande fall vi besvarade på Omboende.
Dålig lukt kommer i regel från avloppet eller rörschakt, i undantagsfall pga gammal fuktskada.
Jag föreslår förnyad undersökning, särskilt av tätningarna mot avlopp / rörschakt. Det här bör lösas i samarbete med styrelsen. Men det är inte säkert att det i slutändan är styrelsens ansvar, se den relaterade frågan.
När felet väl identifierats är det antagligen en bagatell att åtgärda, därför är det ingen idé att gå på tidigare ägare.
Hej,
Den här frågan kanske inte hamnar riktigt rätt. Vi köpte en nyproducerad lägenhet i andra hand (dvs innan första ägaren flyttat in, men vi köpte inte från byggherren). Det gick ganska smidigt. På tillträdesmötet påpekade säljaren 3 småfel han bad oss kolla på som han skulle anmält om det var hans lägenhet. Det var en list i köket, en golvregel och något mer som jag inte minns. Vi såg inga fel alls när vi kollade upp detta och anmälde det aldrig.
Det gick några veckor och sen började vi få mail från ett ärendehanteringssystem som berättade tid och dag när hantverkare skulle komma och åtgärda nr. XX och så ett fel som var anmält av säljaren efter tillträdesdagen och helt utan vår vetskap. Del som vi dessutom inte såg. Detta har sedan fortsatt. Till en början kom mailen skickade via mäklaren, vilket också kändes konstigt. Vi sa ifrån och bad om att få all info om allt gamla säljaren anmält och liknande. Nu senast fick vi ett mail med info att dom kommer och fixar något för oss okänt ytfinish-fel. Felet är anmält tre dagar efter tillträdet och dessutom i min sambos namn. Det är inte vi som har anmält felet. Dessutom är det här snart ett år sedan och vi fick alltså ett mail senast IDAG.
Så snart vi fick tillgång till inloggning på brf-sidan så ändrade vi lösenord så att gamla ägaren inte kan logga in.
Har gamla ägaren ens rätt att göra så här?
Jag tycker det verkar mycket konstigt det hela, och ett mycket konstigt agerande från förre ägaren, om det nu är hen som ligger bakom. Men det kan också vara fråga om garantifel som påpekats, och som nu långt senare åtgärdas.
Hej!
Vi har sålt en lägenhet som det efter tillträdet (köparna duschade samma kväll som tillträdesdagen) visade sig finnas problem med avrinningen i avloppet från duschen. Toa och handfat funkar bra.
Vi flyttade ut 5 dagar innan tillträdet och då fanns det inte något problem. Vi hade en städfirma där dagen innan tillträdet som flyttstädade och som säger att det inte fanns något problem då och de har inte heller gjort nåt som kan orsaka stopp.
Har vi några skyldigheter som säljare i detta fall?
Svårt att svara på, det beror på vad det är för typ av problem. Det kan vara något som är enkelt att åtgärda, och då får köparna fixa detta själv. Eller något som föreningen ansvarar för. Det är kanske trots allt något som städfirman orsakat. Alltså: vad är det för typ av avrinningsproblem?
Vi betalade för en stamspolning och då visade det sig att det, enligt företaget som spolade, finns ett bakfall. Det hade samlats toapapper i T-anslutningen vilket orsakade stoppet. Stamspolningsföretaget rekommenderade att badrummet reklameras då det enligt dem är felaktigt utfört.
Nu klagar de nya ägarna även på att elen är konstig – de har problem som vi inte haft med att lampor stängs av när de använder eluttag i badrummet.
Ur mitt perspektiv känns det som att vi inte har några skyldigheter alls i det här läget? Vi hjälper dem att tar kontakt med byggföretaget, men annars är det väl de nya ägarna som måste dra lasset?
Tyvärr är det otillräckligt med bakgrundsfakta för att jag ska kunna uttala något bestämt. Framför allt måste man se i stadgarna hur ansvarsfördelningen ser ut. Avlopp brukar vara ett föreningsansvar, men kan vara annorlunda i vissa föreningar, särskilt småhusföreningar. Elen brukar vara innehavarens ansvar, det låter som ett jordfelsproblem, som kan ligga före, i eller efter elcentralen. Eventuellt kan nya bostadsrättshavaren anmäla tidigare ägare för dolt fel, men även här behövs mer information. Summa summarum: föreningen kan ha ett visst ansvar i dessa problem, även tidigare ägare, liksom nuvarande innehavare.
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt och det är ett radhus.
Redan vid inflyttningen skulle många fel och brister plötsligt uppdagas.
Vid inflyttningen upptäckte vi en obehaglig lukt i det stora badrummet på bottenvåningen.
Vi fick även stopp i toalettstolen – men detta åtgärdade bostadsrättsföreningen med en rörmokare som kom och åtgärdade stoppet.
Lukten kvarstod dock och en ny rörmokare kom och konstaterade att bubbelbadkaret i badrummet inte fungerar. Det går inte ens att stänga pluggen för att fylla upp vattnet. Dessutom finns det ansamlat vatten i rören som är surt och därav uppkommer lukten. Rörmokaren säger att badkaret varit sönder länge och det går inte att sätta igång det.
Inget av detta finns med i felbeskrivningen i köpekontraktet. Jag har bott här i en dryg månad och upptäckt fel på fel.
Jag har skrivit en felbeskrivningslista och ett utlåtande mail från rörmokaren som jag skickat rekommenderat till säljarna.
Nu säger säljarna att de inte vill bli kontaktade och de kommer att anlita ett juridiskt ombud. Jag anser inte mig ha råd att gå rättslig väg, men om jag driver detta hur stor chans finns att det går att vinna?
Om det är så att bubbelbadkaret inte alls fungerar, men att det i köpehandlingarna antytts att det inte skulle vara något fel på det, då kan det anses som ett fel, för vilket säljaren har ansvar. Visserligen hade du som köpare en skyldighet att undersöka allt, även bubbelbadkaret, t ex genom att fylla på lite vatten och sätta igång det, det borde ha gjorts. Då hade även felet med proppen upptäckts. Men som sagt, om felet inte omnämnts i köpehandlingarna, och badkaret bevisligen varit ur funktion länge, då är det ett fel som säljaren ska ersätta.
Men det handlar ytterst om en bevisfråga: Var badkaret ur funktion vid kontraktsskrivningen eller inte? Säljaren kan hävda att det visst fungerade då. Kan du då bevisa motsatsen? Man kan driva en tvist med säljaren, men hur bedömer du själv bevisläget?, och hur stort belopp rör det sig om? Det är alltid en risk att driva en tvist, om säljaren bestrider kravet. Jag kan tyvärr inte bedöma utgången av en sådan tvist.
Hejsan!
Jag köpte en bostadsrätt i juni 2017 och flyttade in i augusti 2017.
Det är en lägenhet på bottenvåning med terass och helt nyrenoverad. Säljaren var den första som bodde i lägenheten och hon bodde där i ca 1 år innan hon sålde den till mig.
Efter inflyttning upptäckte jag snabbt att lägenheten hade småkryp. Jag trodde till en början att det var bladlöss från mina växter. Men efter att ha hittat djur i min säng och runt väggarna och i köksskåpen kändes det orimligt med bladlöss. Jag misstänkte därför vägglöss och ringde säljaren och föreningen. De sa att det inte visste något om detta och jag pratade även med grannarna, och de blev chockade över att jag hade småkryp hemma. De sa att de aldrig haft eller sett några kryp hemma hos sig. De bor även också på bottenvåning och väggarna är väldigt nära varandra.
Nomor (föreningens saneringsföretag) och vägglössexperter har kommit och undersökt lägenheten ett flertal gånger, och efter mycket fram och tillbaka visade det sig vara stövsländor (boklöss). De kunde även hitta dessa djur i källaren. Info om stövssländor:
När jag fick reda på detta köpte jag två luftavfuktare på Clas Ohlson, och Nomor har även sanerat för dessa djur 3 gånger. Men de finns fortfarande kvar. Jag har även provat att höja temperaturen. Men inget funkar.
Nu har jag bott i lägenheten i snart 9 månader och jag ser dessa djur några gånger i veckan och jag är väldigt trött. Jag känner mig inte bekväm och jag har mått så psykiskt dåligt att jag vill flytta från lägenheten.
Jag är dock förvirrad och vet inte vad jag ska ta mig till. Jag vill dels sälja lägenhet. Jag har fått ett intyg av Nomor om vad som hänt i lägenheten och att det inte är ett skadedjur. Jag har även informerat en mäklare om detta, och han tycker att man inte behöver vissa detta intyg till säljaren om inte jag insisterar på det själv. Han ser det inte som en skyldighet att göra det. Jag blir dock orolig. Jag vill inte att detta på något sätt ska komma tillbaka till mig. Är jag skyldig att berätta detta för köparen?
Om jag nu INTE väljer att sälja, kan jag reklamera detta till den tidiga ägaren??? Det är ju inget skadedjur men detta kan omöjligt ägaren inte vetat om. Kan jag reklamera för dolt fel? Och nu är jag även rädd för fuktskador eftersom dessa djur inte försvinner.
Men det som jag drömmer mest mardrömmar om är om Nomor tagit fel och det ändå är vägglöss. Dock har jag har haft vägglöss-hundar som undersökt lägenheten, och de hittade inget, och de har även kollat djuren i mikroskåp. Så det kan inte vara vägglöss. Men efter allt som har hänt har jag blivit paranoid och är både orolig för att sälja och för att stanna kvar.
Snälla hjälp mig!!!!!
Kan jag reklamera och är det värt det, eller är det bättre att sälja och berätta för köparen?
Allt gott
M
Jag ser det så här: Om det finns skadedjur eller ohyra så är det föreningens skyldighet att försöka komma tillrätta med det. Vad jag förstår så har det också gjorts flera försök att ”utrota” ohyran. Och du har själv försökt med luftavfuktare och höjd temperatur. Har föreningen bistått? Du borde ha fått hjälp med det också, även ekonomiskt (Bostadsrättslagen).
Det är inte alltid man lyckas med skadedjurssanering fullt ut, även efter flera försök. Men då måste föreningen fortsätta, med ytterligare eller alternativa åtgärder. Detta är alltid föreningens ansvar, och ingår i föreningens fastighetsförsäkring.
Om du själv tröttnat på situationen, och vill flytta, så måste du omnämna situationen för köparen. Jag anser mäklaren har fel som vill förtiga detta. Risken är att du i efterhand får krav på dig om dolt fel. Men det går ju att tona ner problemet, det är ju inte säkert att andra behöver uppleva det lika besvärande. Och det är som sagt föreningens ansvar att bekämpa ohyra, även det ska köparen absolut informeras om. Som jag ser det kan du aldrig själv bli skadeståndsskyldig, just eftersom det är ett föreningsansvar.
Hej Lennart!
Föreningen har stått för saneringskostnaderna. Men saneringen hjälper inte. Djuren dyker ändå upp. Dock räknas det inte som skadedjur men det borde inte finnas överhuvudtaget tycker jag. Det är en helt nyrenoverad lägenhet och den borde inte ha någon ohyra alls.
De har sanerats 3 gånger redan. Och jag känner att jag inte bo såhär längre. Känns obekvämt och kan inte slappna av. Men vilka andra åtgärder kan man ta till? Kan jag flytta till en annan lägenhet i huset tex?? Eller är det helt omöjligt? Be om skadestånd av föreningens försäkring?
Absolut jag ska ta upp detta med nästa köpare om den går till försäljning. Dock kommer det att påverka försäljningspriset och detta vill väl varken jag eller föreningen ska hända….
Mycket bra att veta att det är föreningens ansvar.
Tack för så snabba svar
Allt gott
M
Det man kan begära av styrelsen är att den gör allt den kan för att komma tillrätta med problemet. Och så verkar ju ha skett, även om problemet tydligen inte blivit helt löst. Och då kan man i princip inte begära någon ersättning.
Tyvärr kan bästa lösningen ibland rent personligt vara att sälja, och flytta till något som förhoppningsvis är mindre problemfyllt.
Hej nu kommer en svårare fråga!
Jag är med i en bostadsrättsförening som jag tillträtt nyligen. Föreningen skapades i slutet på 2015.
Föreningen är etablerad i en villa i ett villaområde och innehåller 3 lägenheter.
När lägenheten i källaren skall säljas så visar det sig att den saknar bygglov. När detaljplanen granskas så visar det sig att varje villa i området max får innehålla 2 lägenheter.
Då borde det inte ens få existera en bostadsrättsförening i området? Är det ens möjlig att skapa en bostadsrättsförening under sådana förhållanden?
Har vi rätt att kräva ett återköp av skaparna till föreningen?
Tack på förhand!
Nu vet jag inte i vilken mån du själv är berörd av just denna försäljning. Men helt klart är detta ett potentiellt stort problem för föreningen, och kan äventyra dess fortbestånd. Ni bör i första hand kontakta kommunen och utreda detta. I bästa fall rör det sig bara om ett missförstånd.
Föreningsbildningen har kanske inte gått rätt till. Och Boverkets intygsgivare har uppenbarligen missat detta. Kanske medvetet. Kontakt bör tas med Boverket, och påtala detta. Om inte bygglovsfrågan blir löst, och föreningen därmed äventyras, finns det bara den rättsliga vägen att gå, att stämma bolagsbildarna och/eller intygsgivarna.
Stort tack för svaret!
Hej,
Vi har sålt vår lägenhet och kom nu att tänka på att fjädringen till vår dörr på diskmaskinen är trasig. Det är inget vi tagit upp i upplysningar om lägenheten men jag undrar om det är något som ingår i undersökningsplikten? Diskmaskinen, som är ca 8 år, fungerar utan problem för övrigt.
Tack på förhand.
/Martin
Det hade förstås varit bra om det hade omnämnts i beskrivningen, men det är inte nödvändigt. Det borde vara lätt för en köpare att upptäcka detta vid en noggrann undersökning av köket. Som köpare måste man vara beredd på att det kan finnas skador och fel på utrustningen, om det inte är splitter nytt, sådana mindre fel och brister måste man alltid acceptera.
Köpte nyligen en bostadsrätt genom en mäklare och nu i efter hand har det visat sig att en del uppgifter inte stämmer. Det största problemet är att mäklaren påstog att det fanns dokument och underlag på allt, även på det nyrenoverade badrummet. Nu har jag fått kontakt med säljaren och ställde frågan om badrumscertifikat och det visade sig att det var en bekant som gjorde jobbet och att det varken finns nåt certifikat, kvitton eller annat underlag. Det är två månader till överlatelsedagen och jag börjar känna stark oro. Är inte detta ett grovt fel som mäklaren gjorde? Vad gör man i en sådan situation? Kan detta vara en anledning till att häva köpet rent av?
Roman Giro
Knepigt fall. Delvis är det en bevisfråga. Kan du styrka att mäklaren sagt så? Eller har mäklaren erkänt misstaget? Felet kan också ligga mellan mäklare och säljare. Möjligen kan du kontakta Fastighetsmäklarinspektionen, om du tror att mäklaren lurat dig.
Men det väsentliga är badrummets faktiska skick. Hur nytt är det? Det kanske är gjort helt professionellt även om det saknas intyg? Att det saknas intyg, kan det påverka bostadsrättens pris på ett avgörande sätt?
Jag tror inte du kan häva köpet pga detta. Däremot ska du påtala problemet för mäklaren, och för säljaren, och få en notering i köpekontraktet. Och sedan ska du vara uppmärksam på ev problem i badrummet. Om du skulle upptäcka problem inom två år, då kan du hävda att det är ett dolt fel, och kräva ersättning av säljaren.
Sålde vår lägenhet för ett tag sen, på visningen hade en ljusslinga i taket gått sönder. Det var endast en dekorationsslinga och fungerande belysning finns fortfarande i form av spottar. På kontraktsdagen när vi pratade om det fanns några fel så upplyste vi köparen om att denna slinga inte fungerar. Och köparen lyckades få oss att säga att vi skulle ordna den… nu undrar jag om vi verkligen är skyldiga att laga något som redan var trasigt på visningen?
Ni är egentligen inte skyldiga att laga något som var sönder, men nu har ni tydligen lovat att göra det, och det man lovar ska man hålla. Man kan säga att det löftet blev en del av er överenskommelse med köparen. Däremot behöver inte lagningen göras särskilt noggrant, eller snyggt. Bra det lyser.
Hej! Jag har precis fått tillträde till en lägenhet med parkettgolv (flytande golv, dvs sand under) i vardagsrummet. Under visningen märktes det inte att golvet sviktade kraftigt vid dörrarna (tre styck). Golvet är inte renoverat sedan huset byggdes 1970. Och jag undrar nu om detta är något jag kan påpeka som dolt fel? Eller måste jag acceptera detta som förslitning pga ålder?
Tack på förhand!
Jag kan inte se att det är ett dolt fel. Du har nu upptäckt golvsvikten, och borde ha upptäckt det redan på visningen, om du varit uppmärksam. Den här typen av problem är inte ovanlig i äldre hus med sk flytande parkett. Kontakta föreningens styrelse, en del föreningar hjälper till att åtgärda sådana problem. Men i de flesta föreningar får du nog fixa detta själv. Lösningen är att bryta upp och fylla på sand, och sedan försöka återställa. Eller att lägga helt nytt golv. Eller att lägg ett tunt laminatgolv på tvärs ovanpå det gamla.
Hej! Mina föräldrar sålde sin bostadsrätt och nya köparen flyttade in i maj. Nu fick jag ett meddelande från köparen som lyder: ”Hej!
det är vissa dragningar av el som föreningen anser underkänd, elektriker har varit här och det måste åtgärdas. Det var inget som upptäcktes under besiktningen.Det handlar om belysningen i köket över diskbänk samt inne i skåp ovanför fläkten. Fick en offert på 3745:-”
Nu vet jag att mamma och pappa tog hjälp av en vän som var elektriker för ett par år sedan för att dra in några spotlights och lägga till något eluttag men om det här var tokigt borde det väl upptäckts på besiktningen? Räknas detta som ett dolt fel eller faller det under köparens undersökningsplikt?
Mvh
Marija
Detta är lite av ett gränsfall, därför svårt att ge ett entydigt svar, kan bero på omständigheterna.
Första frågan: kunde detta ha upptäckts vid en noggrann undersökning innan köpet? I så fall ingen ersättning.
Andra frågan: Är det verkligen ett montagefel? Verkar konstigt, om en elektriker gjort arbetet. Kan man verkligen lita på föreningens
utlåtande?
Tredje frågan: Även om det är ett fel, är felet så stort att det kan anses vara ett dolt fel? För då måste felet vara så stort att det hade påverkat priset på hela bostadsrätten. Är detta troligt? Dvs hade priset blivit lägre om köparen känt till detta? Detta är inte sannolikt om man pratar priser på 1 miljon eller högre.
Mycket talar alltså för att ni inte har någon juridisk skyldighet att betala eller åtgärda detta. Men kan naturligtvis göra det ändå, om ni känner att det är det enklaste valet.
Hej!
Tre veckor innan det är 2 år sedan tillträdesdagen har min mors dödsbo fått en reklamation på försäljningen. Huset är byggt 1942 och köparen påstår att det finns omfattande sättningar i byggnaden som det finns risk kan orsaka allvarliga skador på byggnaden.
Om jag tolkat tidigare frågor rätt är detta inte en fråga för mig som säljare utan föreningens ansvar? Det finns inte heller några konkreta problem utan befaringar. Kan han ställa krav på dödsboet på ersättning alt återköp?
Du skriver inte vad för sort hus eller byggnad som avses, men jag antar att det är någon form av bostadsrättsvilla eller -radhus. Oavsett vilket så har du helt rätt i att denna typ av problem helt och hållet är ett föreningsproblem, och ni kan helt bortse från köparens ev krav. Köparen ska vända sig till föreningens styrelse.
Hej,
Vi sålde vår lägenhet i mars 2018 och uppgav då i frågeformuläret vår dåvarande avgift och ett nekande svar på frågan ”Känner du till om föreningen beslutat om någon avgiftsförändring?”.
Detta eftersom styrelsen gett oss detta svar på mail:
”1. Kommande avgiftsförändringar?”
”1. Inga avgiftsförändringar är beslutade i nuläget”
Vad vi inte visste var att föreningen i december 2017 kommunicerat detta i infobrev (denna information hade inte nått oss):
”Ett av föreningens lån har lagts om under hösten, vilket innebär en mindre justering av avgifterna nästa år.”
Då olika lägenheter har olika låneinsatser blir justeringarna olika, ibland kan det bli höjning för en boende men samtidigt sänkning eller bibehållen avgift för andra.
I september 2018 kom styrelsen på att den beslutade avgiftsförändringen (6% höjning för oss) som skulle införas 1/1 2018 fallit mellan stolarna. Avgiften höjs retroaktivt och köparna hör av sig till oss.
Vi betalar omedelbart den retroaktiva höjningen för tiden då vi ägde lägenheten (trots att vi inte egentligen behövde).
Nu kräver köparen oss på ett ospecificerat högt belopp p.g.a. ökade kostnader och menar att vi undanhållit höjningen för att få ett högre pris på lägenheten. I deras reklamation står:
”Det har nu framkommit att månadsavgiften inte blivit korrekt angivet vid
försäljningstillfället eftersom det inte togs hänsyn till redan gällande förhöjningen som
var giltigt from 01-01-2018.”
Vad gäller?
Vi tycker att vi vid försäljningen gjort allt vi kan för att svara rätt på frågorna.
Om vi hade känt till justeringen så hade vi ändå inte vetat om den innebar sänkning, höjning, om den införts eller inte.
Och att varken boende, styrelse eller ekonomiskt funktion kommit på att höjningen borde skett tyder väl på en dåligt kommunicerad justering? (Vi har kontakt med tre medlemmar som också blev förvånade av den retroaktiva höjningen.)
Samtidigt har vår köpare undertecknat ett dokument där deras undersökningsplikt specificeras och plikten inkluderar att undersöka ”om föreningen står i begrepp att … höja sina avgifter m.m.”.
Väldigt tacksamma för hjälp!
Ja, komplicerat läge, pga styrelsens strul. Men jag anser inte ni har någon skuld i detta, och inte heller något direkt ansvar. Köparens undersökningsplikte innefattar även att kontrollera avgiften direkt hos styrelsen. Hade de gjort det hade de möjligen fått ett mer uttömmande svar, eller kanske inte. Oavsett vilket är den retroaktiva höjningen för tiden efter tillträdet enbart en tvist mellan köparna och styrelsen. Ni har fullgjort er del, dvs reglerat avgiften för tiden innan tillträdet. Som jag ser det ska ni avvisa köparnas krav på ersättning.
En liten brasklapp dock: det rättsliga läget inte är helt klarlagt, det saknas tydliga vägledande domar.
Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt och fått nycklarna förra veckan. Vi flyttade in igår och ser att det är svarta fläckar i hörnet i duschen – ingen har duschat där utan endast tvättat händerna i badrummet.
I avtalet står att vi köper i befintligt skick – vi fick veta att golvet i ett av sovrummen är lappad och en planka har rest sig/blivit skrapad i samma rum.
Vid visningen var allt städat och badrummen såg fina ut (inga fläckar då), ingen lukt kände vi och ansåg inte att vi behöver anlita besiktningsman för vidare undersökning.
Badrummet är renoverat för mindre än 10 år sedan, kakel och klinker och allt sitter fast, vi misstänkte ingenting alls – vår vän som har mer erfarenhet än vi (har själv byggt stora delar av sitt hus) men är ingen besiktningsman, har också kollat samma dag vi fick nycklarna och såg inte nåt konstigt då – vi gissar att det var ordentligt städat precis innan.
Vi planerade att måla om och byta golv i sovrummet men att det är mögligt i badrummet har vi inte räknat med.
Vår fråga är – vad borde vi göra först som köpare? Anlita en besiktningsman, innan eller efter vi kontaktar säljaren, mäklaren? Åtgärda vill vi göra asap då vi har tre barn och vill inte att det ska växa vidare.
Vi känner oss lurade då vi inte blev informerade om detta – och eftersom mögel kom efter en vecka är det omöjligt att säljaren inte kände till det innan – hur kan vi bevisa detta?
Tacksam för svar!
För min del kan jag inte göra något bestämt uttalande. Fallet är inte enkelt. Man måste veta mer om vad det är för typ av problem, och hur omfatande det är. Dessutom är frågan om huruvida ni undersökte badrummet tillräckligt, innan köpet.
Jag föreslår att ni först av allt anlitar en besiktningsman som mäter ev fukt i badrummet och gör ett utlåtande. Därefter kan ni gå vidare. Kanske genom att hävda dolt fel gentemot säljaren, men det är inte säkert att det kan bedömas som sådant. Annars försök göra upp goda, dvs dela på kostnaden (om det kostar något). Rådgör med mäklaren.
Hej!
Jag har varit på visning av en lägenhet som jag blev väldigt intresserad av. Det hade bott ett äldre par i lägenheten som nu har gått bort. Lägenheten är i jättefint skick men det luktar tyvärr lite urin i badrummet. Jag är orolig att det inte blir så lätt att bara städa bort det. Kan jag begära att något åtgärdas innan jag flyttar in ifall jag vinner budgivningen? Jag vill ju inte att någon bara gör en vanlig moppning av golvet, det kan jag ju göra själv utan jag menar en mera professionell städning i så fall. Och har föreningen något ansvar?
Mvh, Carina
Du köper alltid lägenheten i befintligt skick. Föreningen har inget ansvar för badrummet eller dess skick. Och du kan knappast kräva att säljaren sak åtgärda detta problem, då säljaren då hellre säljer till någon annan. Lösningen är att du väger in denna möjliga kostnad för en sanering eller ombyggnad av badrummet, och lägger ditt bud efter det.
Hej, vi köpte för två år sedan en bostadsrätt. Idag är det ca 10 år sedan fastigheten byggdes (tror att JM var byggherre). När jag nu ska göra rent golvbrunnen i ena badrummet upptäcker jag att man inte satt brunnslocket centrerat över avloppet, så att insatsen går helt enkelt inte att lyfta ur. Kan man hävda konstruktionsfel mot byggherren? Vad är våra rättigheter här och hur går det i så fall till?
Mvh,
Marcus
Det går inte att fastställa några absoluta rättigheter här, och frågan är också hur allvarligt felet egentligen är ur en rent praktisk synvinkel. Jag föreslår att du påtalar felet för styrelsen, och begär att de ska lösa problemet.
Hej, vi har skrivit på ett kontrakt för en bostadsrätt. Mäklaren annonserade ut lägenheten som 101 kvm inkl. lägenhetsritning, men lägenhetsritningen saknade dock måttangivelse. Jag begärde att få en kopia på lägenhetsritningen med måttangivelse på lägenheten och den fick jag samma dag som kontraktet skulle skrivas på.
Efter att vi har skrivit på kontraktet räknade jag ihop måttangivelsen för lägenheten som visade sig vara 96 kvm. Hur går man i väga…jag vill inte betala avgift för 101 kvm om lägenheten är 96 kvm enligt ursprungliga ritningen. Dessutom känner vi oss lite lurade på kvadraten.
På Mäklarbilden har det båda badrummen vita badrumsskåp. På den första visningen fanns det vita badrumsskåp i de båda badrummen.
Samma dag som kontraktet skulle skrivas på fick vi en andra visning innan kontraktet, för att måtta om våra möbler skulle få plats. Ena badrumsskåpet var då utbytt till ett mindre grått, utan att jag tänkte på detta.
Har vi möjlighet att begära ersättning? Jag vill ha det vita badrumsskåpet som fanns på första visningen och på mäklarbilderna.
Lägenheten är från år 2016 och vi fick ingen frågelista heller av säljarna om det finns brister, de bara bekräftade muntligt att det inte fanns några. Vad händer om vi hittar brister efter att vi har flyttat in?
Den enklaste frågan är väl den om badrumsskåpet. Där finns det nog inget du kan göra. Dels är det en inredningsdetalj av ringa värde, dels är bevisfrågan mycket svår.
Lägenhetsytan är ju däremot mer avgörande. Men ett stort problem är att det saknas tydlig lagstiftning, riktlinjer och praxis för hur sådana avvikelser ska hanteras och värderas. Det beror också på hur ytan har presenterats i prospektet, och hur ev förbehåll har varit formulerade, och vem som sagt vad, och när. Fall som tagits till domstol har fått väldigt olika utfall, alltifrån ersättning eller nedsättning av priset, till ingen ersättning alls, även om avvikelsen varit stor.
Just korrigering av månadsavgiften kan du dock inte göra något åt. Den är fastställd av förenigen, och den kände du ju till när du köpte lägenheten. Däremot själva köpesumman kan du möjligen få nedsatt, men då måste du driva frågan i domstol, och utgången är som sagt mycket oviss.