Om bostadsrättföreningens skulder.
Det är mycket att tänka på när man ska köpa bostadsrätt. Många saker har vi försökt reda ut här på Borätt-köparskolan, och en av de viktigaste är den om föreningens belåning. Alltså hur stora skulder bostadsrättsföreningen har. Men det konstiga är, att det är det ingen annan i branschen som talar om.
Vi tycker det är märkligt att inte en enda mäklare, inte en enda bostadsannons, redovisar denna viktiga uppgift. Däremot är mäklarna väldigt duktiga på att fylla sina annonser med vackra och välformulerade beskrivningar om bostadsrätten och dess omgivningar. Och en del mäklare är också ganska bra på att redovisa faktauppgifter. Men den allra viktigaste uppgiften, den om bostadsrättsföreningens skulder, den saknas! Alltid! Vi har faktiskt aldrig sett denna uppgift i någon enda annons! Och då har vi ändå plöjt igenom flera tusentals bostadsannonser under åren.
Så här är det: Föreningar med låga eller inga skulder kommer alltid vara stabila och trygga föreningar, oavsett hur det går med räntorna och vad som händer i konjunkturen. Högbelånade föreningar däremot, där lever bostadsägarna farligt. Den dag bostadsräntorna börjar stiga, vilket de kommer att göra någon gång, då blir det stora problem. Då är det inte bara den enskilde innehavaren som får problem med sina egna lån, även bostadsrättsföreningarna får samma problem, samtidigt! Stigande räntekostnader kommer leda till kraftigt höjda månadsavgifter, och kanske krav på kapitaltillskott. Annars hotar obestånd, och i slutändan konkurs. Detta har hänt tidigare: under 70-talet, och på 90-talet. Vi tror det kommer hända igen.
Många nyproduktioner och ombildningar (men inte alla) startar med för hög belåning, inga amorteringar, och kalkylerar med ständigt låga räntor. Dessa kalkyler kommer naturligtvis inte hålla när räntorna börjar stiga på allvar.
Vi vill därför utfärda en generell varning för alla nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar där belåningen ligger över 10.000 kr/kvm. Undvik dessa föreningar, det kommer inte att sluta bra.
Mer om detta i våra beräkningstips:
20. Beräkningstips 1 – föreningens räntekostnader
22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning
44. Beräkningstips 4 – bostadsrättens rätta pris
Mycket vettigt inlägg. Jag kan också reagera för att det påfallande ofta inte läggs ut årsredovisningar på exempelvis hemnet. Slöa mäklare?
Frågan är hur långt styrelsen ska jobba för att få ner skulden, klart att noll är bra men är det rimligt. Är det lagom med 5000 kr/kvm, eller 2500 kr/kvm?
Det vanliga rådet att kontakta någon i styrelsen verkar inte gå fram, det är extremt ovanligt att någon ringer och frågar. Skrämmande många har inte heller en aning om vad de köper. Borde vara ett krav att ha suttit med i en Brf styrelse innan man får köpa en bostadsrätt… :-)
Ju lägre skuld desto bättre, men det kostar också att amortera, en lagom takt på ett par procent per år är vad vi rekommenderar. Målet är att bli skuldfri, men det är ett långsiktigt mål, och kanske inte helt nödvändigt att nå dit, ofta måste man ta nya lån under resans gång.
Hej.
Vilka kostnader är det rimligt att skaparna av en ny brf lägger på föreningen i samband med bildandet. Säg att de renoverar ett äldre hus och ombildar det till en brf.
Är det rimligt att byten av fönster, omlägging av tak med mera läggs in som kostnader för ombildningen och finansieras av det framtida lånet som föreningen tar upp.
I samband med ombildning ska det göras en fastighetsbesiktning. Akuta och nödvändiga reparationer brukar tas upp och bokas in som en kostnad, detta eftersom sådana fastigheter brukar vara ganska nergångna med eftersatt underhåll. Som anskaffningskostnad räknar man alltså inte bara själva köpeskillingen, utan även den preliminära kostnaden för att rusta upp huset till acceptabel standard. Detta för att medlemmarna inte ska bli förda bakom ljuset angående de närmsta årens behov av underhåll. Vad som ska räknas med i just ert fall kan jag naturligtvis inte svara på.
Hur kommer det sig att nya bostadsrättföreningar har miljonlån?
Borde inte allt ingå i priset.
De flesta nya bostadsrättsföreningar finansieras delvis med banklån. De insatser köparna betalar för lägenheterna täcker bara delvis köpet (byggnationen) av fastigheten. Fördelningen kan t ex vara 30% lån och 70% insatser. Om köparna skulle betala 100% av byggkostnaden skulle lägenheterna bli väldigt dyra. Å andra sidan skulle månadsavgiften bli ganska låg. Skuldfri nyproduktion är mycket ovanligt, men förekommer.