Avskrivningar – kostnad eller intäkt?
Bostadsrättsföreningens ekonomi – avskrivningar
Vi kommer prata mycket ekonomi och årsredovisning på Styrelsetips, och vi börjar med den mest intressanta posten i bokslutet – avskrivningarna. För att förstå en bostadsrättsförenings ekonomi måste man förstå avskrivningarnas roll i föreningens kassaflöde.
Vi börjar med ekonomens perspektiv:
Exempel: Föreningen låter utföra ett dyrt underhåll som kostar 2 miljoner. Lån tas upp och fakturorna betalas. Men beloppet tas inte upp som en kostnad i resultaträkningen, utan det “aktiveras“, dvs beloppet delas upp på t ex 20 år, och kostnaden blir då bara 100.000 per år. I resultat-räkningen kommer det stå “Avskrivning underhålls-åtgärd 100.000 kr”.
Ur medlemmarnas perspektiv innebär det att de får underhålls-åtgärden så att säga på avbetalning och betalar bara 100.000 per år, via sina månadsavgifter, 20 år framåt.
Avskrivningar brukar tillämpas på den ursprungliga byggkostnaden, på större underhållsarbeten, och på inköp av maskiner och utrustning. Varje sak skrivs av för sig med en individuell tidsplan. I års-redovisningen summeras alla avskrivningsbelopp ihop till en rad i resultaträkningen, “Avskrivningar”.
Men allt detta är bara bokföring! Vad händer i verkligheten? Hur ser det ut ur styrelsens perspektiv? Nu ska vi “följa pengarna”!
Underhållet kostade 2 miljoner. Detta betalas när fakturorna kommer, och betalas med lånade pengar och betalas direkt (ingen avbetalning här inte). Föreningen betalar alltså 2 miljoner, och föreningens skuld ökar med 2 miljoner. Men varje år därefter, när det står avskrivning 100.000 i årsredovisningen, innebär det att föreningen får tillbaka 100.000 av medlemmarna, i kontanta pengar! Dessa 100.000 betalas aldrig ut till någon, utan pengarna stannar kvar på föreningens kassakonto.
Föreningen får alltså ett kontant överskott varje år på 100.000 kr.
Vad ska dessa pengar används till, eller vad kan de användas till? Ja, ekonomens svar är att dessa ska användas till att amortera ner det lån som togs för att betala det ursprungliga underhållet (2miljoners-lånet). Men i praktiken finns inte denna koppling, inga pengar är “öronmärkta”. Lånet togs kanske med mycket lång amorteringstid, eller kanske amorteringsfritt. Därför kan dessa 100.000 i praktiken användas till vad som helst. En god regel är dock att de ska användas till nya underhållsåtgärder. Alternativt till att lösa lån (vilket som helst) när man samlat på sig för mycket likviditet.
Sammanfattning: Ur styrelsens perspektiv är avskrivningarna att betrakta som en slags intäkt, ett överskott som fyller på kassan (likviditeten), och förstärker föreningens ekonomiska handlings-utrymme. Avskrivning = kassapåfyllning.
© Borättupplysning Skåne
Jag bor i en bostadsrättsförening, styrelsen har avsatt fastghetsskötaren. Ett företag har i stället kommit in och sköter fastigheten.
Vi hade en Traktor med redskap värde c:a 500 000 kr, den var fullt avskriven, men vi vet inte vad som maskinen gett i pengar när den såldes. Det måste väl sättas upp som inkomst, eller?
Jag tolkar din fråga som att du inte kunnat hitta försäljningen i årredovisningen. Du har helt rätt, en sådan försäljning ska redovisas som ”Övrig intäkt” eller liknande, om försäljningsvärdet överstigit restvärdet, och bör vara tydligt redovisat.
Hej!
Mäklare har sagt till mig att det inte är ett problem att föreningar visar negativt resultat år efter år med allt större ansamlad förlust som resultat. De hänvisar till att förlusten beror på avskrivningarna och det är bara en bokföringsteknisk sak. Och pekar på att föreningarna i övrigt har god ekonomi. Min fråga är, vad spelar det för roll om den ansamlade förlusten växer på det sättet? Och om det spelar roll, vad bör göras?
Jag instämmer i det mäklarna har sagt till dig: negativa resultat som enbart beror på höga avskrivningar, i föreningar med god ekonomi, är enbart ett bokföringstekniskt problem. Men först kanske man måste bli överens om vad som definierar ”god ekonomi”. Stora underskott i resultaträkningen kan ju också bero på ”dålig” ekonomi! Att den ansamlade förlusten växer år efter år kan alltså indikera ett problem, men behöver inte alltid göra det. Man måste analysera föreningens ekonomi för att avgöra vad underskottet beror på, om det är ett ”dåligt” underskott, eller ett ”acceptabelt”. Dagens bokföringsregler är dåligt anpassade till bostadsrättsföreningarnas situation.
Se för övrigt senaste debattinlägget och förslaget från de ledande branschorganisationerna.
Hej!
Jag kollar just nu på en bostadsrätt i en förening från 2010, men i ett hus från 1930. Huset är helt ROT renoverat 2010 och har lån på 7,5 miljoner. De har valt att skriva av fastigheten på 50 år vilket gör att hela avskrivningen på 700′ blir ett underskott som ackumuleras år efter år.
Då intäkterna endast är 600′ (huset har 13 lägenheter) så har de ingen chans att täcka dessa avskrivningar helt utan bara runt 50-100′.
Min fråga: är det problematiskt med att detta underskott ackumuleras år efter år? Måste fastigheten skrivas av på 50 år eller kan det utökas? Hur bedöms denna risk i en så liten förening?
Det går inte avgöra frågan utan att analysera redovisningen. Se föregående fråga.
Hej,
Hur ska man tänka?
Rekomenderad avsättning för kommande underhåll är 800 tkr
Föreningen har lån om 80 milj kr – säg att föreningen ska göra en rimlig amortering, vad nu det kan vara 1%?
Kan man tänka så att resultat exkl avskrivningar ska räcka till planerat underhåll och att man sedan kan använda dessa pengar för att amortera för att ekonomin ska anses skötas på ett bra sätt? Eller hur ska man tänka?
/Tacksam för snabbt svar!
Man kan inte använda samma peng till både amortering OCH underhåll. Amortering 1% = 800 tkr, underhåll 800 tkr, summa 1600 tkr. (Förutsatt att den rekommenderade avsättningen är rätt beräknad.)
Hej,
Jag vill spinna vidare på Staffans fråga från 18/8-15:
Om negativa resultat, endast orsakade av avskrivningar (värdeminskning på fastighet), endast är ett bokföringstekniskt problem – vad händer den dagen som fastigheten faktiskt ska rivas (fastighetsvärdet=0) och BRF sitter med gigantiska ackumulerade minusresultat?
Om jag köper in mig i en BFR som äger en fastighet som kan komma att rivas inom 25 år, och jag själv planerar att bo där i dessa 25 år, vem betalar tillbaka mina investerade pengar när det inte längre finns någon köpare att sälja lägenheten till? Hur fungerar det? Vad händer med all ackumulerad minusresultat ”till slut”?
Frågorna är hypotetiska och kommer inte att inträffa. En bostadsrättsfastighet kommer aldrig rivas, eftersom den aldrig kommer tillåtas förfalla. Möjligen kan den dock upphöra att vara bostadsrätt, och därefter förfalla, och rivas. När en bostadsrättsförening upphör att vara bostadsrätt, säljs den till marknadsvärde, och innehavarna delar på försäljningssumman (efter att skulderna betalats). Denna summa har ingenting med ev. bokfört restvärde att göra.
Några garantier att få tillbaka investerade pengar har man aldrig, det är marknadsvärdet som gäller, i alla lägen. Finns det ingen köpare, ja, då har man förlorat allt.
Hej sitter i styrelsen i en brf. i avgiften som vi tar ut skriver vi varje av 177 000 Och sätter av 85000 till underhåll varje år. Enl underhållsplanen har vi ca 200 000 i underhåll varje år. kan vi anv avskrivningar till att bet underhåll med?
Ni disponerar över föreningen ekonomi helt fritt, och kan (och ska) använda dessa medel till underhåll. Kan även användas till amortering.
Hej,
Intressant sida med många bra tips. Hoppas ni fortfarande svarar.
Sitter i en BRF styrelse med 30-talet lägenheter och relativt låga lån. Under 9mil i Sthlm.
Noterat att tidigare styrelse inte har använt sig av avskrivningar när de gjort inköp av inventarier eller större åtgärder.
Utan det har endast belastat resultatet det året.
Blir detta verkligen en rättvisande bild i årsredovisningen? Det enda vi skriver av är byggnad och en gammal stamrenovering.
Jag kan inte avgöra vad som är mest rättvist i just ert fall, eftersom jag saknar kunskap om er förening. Det är inte fel att bokföra inventarier eller större uh-åtgärder direkt, som en kostnad. Och det går heller aldrig dra några bestämda slutsatser enbart utifrån hur föreningan hanterar sina avskrivningar.