42. Varför skiljer det så mycket i månadsavgift?
Varför skiljer det så mycket i månadsavgift i en bostadsrätt?
En vanlig nivå på månadsavgiften (årsavgiften) är 500 – 700 kr/m2/år. Men det finns föreningar som har över 1000 kr/m2, och det finns dom som har under 100 kr! Hur kan det vara så stora skillnader??? Kostar inte alla fastigheter och föreningar lika mycket att driva?
Här är förklaringarna:
* Belåningen. Bostadsrättsföreningar har olika stora skulder. De med stora skulder har stora räntekostnader, och de med inga skulder har inga räntekostnader. Räknat på en genomsnittsränta på 4%, så ger en belåning på 10.000kr/m2 (som är ganska mycket) en kostnad på 400 kr/m2 enbart i räntekostnader (och ytterligare 100 kr i amorteringar, om man amorterar som man borde…)
* Ränteläget. Räntekostnaderna beror inte bara på lånens storlek, även lånevillkoren varierar. Ser man på de senaste åren var räntan hösten 2008 uppe nära 6%, för att ett halvår senare vara nere på 1% ! Så stora variationer är ovanligt, men det har inneburit att vissa föreningar med lite tur och skicklighet haft mycket låga räntekostnader, medan andra inte lyckades lika bra. Nu (2015) är räntan åter på väg ner mot rekordlåga nivåer.
* Hyreslokaler. Många bostadsrättsföreningar i centrala lägen (särskilt Stockholm), har mycket stora inkomster från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens drift betalas med dessa hyror. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) kan i extrema fall bo nästan “gratis“.
* Driftskostnaderna. En viktig faktor är hur bra styrelsen är på att hitta billiga avtal och hålla driftskostnaderna på ett minimum. Det kan skilja mer än man tror mellan olika föreningar, driften kan kosta allt mellan 200 upp till över 500 kr/m2.
*Fastighetsunderhåll. Varje förening har kostnader för fastighetens reparationer och underhåll. Hur mycket som satsas på underhåll kan variera väldigt mycket mellan olika föreningar. Normalt genomsnittligt underhåll ligger på 150 kr/kvm, men många föreningar satsar mindre. För en nybyggd fastighet behövs det naturligtvis mindre.
* Förmåner/tillägg. Något som spelar roll är förstås vad som ingår i månadsavgiften, alltså vad medlemmarna får för sin avgift. Om både el och bredband ingår blir naturligtvis avgiften högre än i de föreningar där detta inte ingår. Och i en förening där värme och varmvatten betalas separat, där blir förstås månadsavgiften mycket lägre.
* Styrelsen, och dess förmåga att räkna rätt. De är ju styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek, och det är inte alltid avgiften sätts på en lämplig och lagom nivå. Med en onödigt hög avgift bygger vissa föreningar upp onödigt stora reserver, det blir som ett smygande kapitaltillskott, medan föreningar med alltför låg avgift samlar på sig allt större och större underskott.
Vi visar exempel på 5 olika bostadsrättsföreningar, var och en typisk för sin sort. Visa exemplet >
© Borättupplysning Skåne
Hej! Vi bor i en bostadsrätt och har nyligen insett att vi betalar ganska mycket högre avgift per månad och kvm än de andra lägenheterna i föreningen. Är detta lagligt? Vi köpte lägenheten när föreningen var nybildad och antar att de då kände att de kunde sätta en större avgift på denna lägenhet. Är detta på något sett kopplat till andelstalet då detta är ett begrepp vi inte riktigt förstår oss på?
Tacksam för svar / Linnea
Den avgift ni ska betala ska stämma med det andelstal bostadsrätten har. Om jag tolkar din fråga rätt har avgiften varit förhållandevis högre per kvm redan från bildandet, och tydligen beroende på att lägenheten är speciell på något vis. I så fall är nog allt i sin ordning. Mer går inte att säga utan att vara insatt i detaljerna.
Hej,
Vår bostadsrätt som var en nyproduktion skulle egentligen vara 83 kvm men vid färdigställandet blev 81 kvm. Avgiften justerades då aldrig ner och enligt den ekonomiska planen kan man utläsa att avgiften enbart grundar sig på lägenhetens storlek. Vilket innebär att vi betalar mer per kvm än de andra lägenheterna i föreningen. Har påtalat detta för styrelsen men bara fått till svar att de inte tänker gå vidare i ärendet.
Finns det nån väg o gå gällande detta?
Mvh Pär
Detta är en besvärlig sits. Om inte styrelsen vill diskutera detta måste man anlita jurist. Det går att stödja sig både på Bostadsrättslagen 7 kap, att bostadsrätten ska vara i avtalat skick, och Köplagen, där man kan hävda att det är fel på varan (bostadsrätten). Det finns en hel del domslut i liknande ärenden, men de spretar åt olika håll, det är inte självklart att man får rätt i alla lägen. Men i ert fall låter det som att det borde gå att få rättelse (prisavdrag, lägre avgift), men ni behöver juridisk hjälp.
Hej
Det kan inte stämma, det som står om en vanlig nivå på månadsavgift, att den är 500 – 700 kr/m2. Vi har en lägenhet på 82 m2. Vi betalar inte 41 000 – 57 400 kr/mån.
Vad är vanlig nivå på månadsavgiften?
Hälsningar
Anders Wallberg
Tack för påpekandet!
Vi ser nu att vi varit otydliga: värdet 500-700 kr/kvm avser avgiften per år, inte per månad. Vi ska modifiera lektionen så att detta framgår tydligare.
Vad som är normal avgift är egentligen allt mellan 400 och 900 kr/kvm/år. Högre avgift förekommer ibland, upp till 1100, men även mycket låga avgifter, ner till 0 kr ! Mycket låga avgifter hittar man framför allt i centrala Stockholm, där man kan ha mycket stora intäkter från sina affärslokaler.
500-700kr/m2 i årsavgift, inte månadsavgift.
Så 41 000 – 57 400 kr/år, dvs 3416kr – 4783kr/månad
Hej,
Jag har insett att det skiljer mycket på avgifter i min förening. Min lägenhet är på 73 kvm och jag betalar 4356 kr i månadsavgift vilket är ca 60 kr/kvm/mån. Medan en annan medlem har en lägenhet på 114 kvm och betalar 4360 kr/mån vilket ger 38 kr/kvm/mån. Hans lägenhet är dessutom renoverad av föreningen i samband med ombyggnationen 2004. Den är alltså mycket fräsch. Jag blev väldigt fundersam över detta. Borde inte pris/kvm vara samma för alla i en förening?
Jag bör kanske även tillägga att den nämnda medlemmen är sonnen till styrelsens ordförande….
Jag kan hålla med om att det verkar vara orimligt stor skillnad. Däremot behöver inte avgiften/kvm vara exakt lika stor, i många föreningar är det t ex vanligt att smålägenheter betalar högre avgift, relativt sett.
Jag föreslår att du tar upp frågan med styrelsen, och framför allt på nästa föreningsstämma. Det är inte omöjligt att det förekommer något fel i lägenhetsregistret eller i andelstalen. Dessutom verkar det konstigt det du säger att lägenheten ”renoverats av föreningen”.
Hej!
Jag känner igen det Stefan skriver, bor i samma förening. Nu ligger denna lägenhet till försäljning på Hemnet. Nuvarande ägaren har ju bott billigt på vår bekostnad i tio år. Kan eventuell köpare räkna med att fortsätta med samma låga avgift? Vad har vi som medlemmar för möjlighet att påverka?
Ordföranden har suttit på sin post i 30 år, och det är som sagt hans son som äger lägenheten, så det är inte så lätt att gå till styrelsen…
Ja, det låter inte bra, det kan vara något som inte gått rätt till i föreningen. Enda möjligheten är nog att lyfta frågan på nästa föreningsstämma, och försöka få frågan undersökt. Kanske måste det till en förnyelse i styrelsen för att detta ska kunna ske. Köparen av lägenheten kommer initialt att få behålla den förmånliga avgiften, men kanske inte för all framtid.
Hej!
Nått jag ibland tycker blir missvisande är avgiften, tex samma bostadsyta, radhus säg 5200 i avgift mån exl värme, den andra 7000 i månaden men där ingår värme.
Den för 5200 hamnar nästan på samma om man lägger till uppvärmningen, varför bakar man inte ihop det? är det för att det ska se bättre ut?
Det är väl snarare så att man i vissa föreningar sköter uppvärmningen själv, t ex med el och värmepump, medan det vanliga annars är gemensam uppvärmning med fjärrvärme.
Hej!
Catarina här igen.
Den här lägenheten är förmodligen såld. Det var från början en sammanslagning av en lägenhet och en lokal. Jag har ifrågasatt den här avgiften och ordföranden svarar i ett mail att det beror på att det är en lägenhet och en lokal…! När jag frågade mäklaren så sa hon att beror på att det är små fönster. Vad jag vet så får man inte bo i en lokal. På byggnadsnämnden hittar man inget bygglov… I den så kallade lägenheten finns ett modernt kök, två sovrum och ett badrum med bubbelbadkar. Jag har mailat till kundansvarig på Riksbyggen som hänvisar till styrelsen. Riksbyggens jurist i Stockholm menar att detta ska hanteras lokalt.
En annan lokal byggdes om till en lägenhet som utan annons såldes för 100000 kr till en syster till en i styrelsen. Där bor hon idag. Priset var så lågt därför att det var en lokal. Men på Byggnadsnämnden finns tillstånd för förändring till lägenhet. Även den hyran ligger långt under snittet.
Hur kan vi gå vidare? Kan man ta in någon utifrån som granskar det som händer i föreningen?
Om sakfrågan kan jag inte uttala mig, det måste hanteras lokalt, inom föreningen. Men misstänker man att saker och ting inte gått rätt till, kan man försöka begära ”särskild granskning”. I korthet går det ut på att man på en stämma föreslår en särskild granskning av frågan. Om förslaget stödjs av 1/3 av de närvarande (eller 1/10 av samtliga föreningens röstberättigade) måste styrelsen begära att en sådan granskning genomförs av Bolagsverket. LEF kap.8 §17.
Hej!
Tack så mycket för bra svar!
Nu vet vi hur vi ska fortsätta. Tycker lite synd om nya ägaren…
Mvh
Catarina
Hej igen!
Här är fortsättning på föregående fråga.
I vår objektslista är det fortfarande två objekt, en lokal på 72 kvm och en lägenhet. Allt såldes som en lägenhet. Nya ägare får två fakturor.
Ordförandens son köpte alltså en ”lokal” 2004 för 14 400 kr och säljer en ”lägenhet” 2015 för 1.5 milj. kronor.
Enligt kontakt med byggnadsnämnden finns inget bygglov.
”Lokalen” är inredd med ett modernt kök, sovrum och badrum med bubbelbad.
”Lokalen” har en avgift på 297 kr/kvm/år.
Vi har en driftskostnad i föreningen på 447kr/kvm/år.
Vi har en snittavgift på 721kr/kvm/år.
En motion till årsstämman angående den låga hyran avslogs av styrelsen innan stämman och var inte med kallelsen.
Det blev en lång diskussion på stämman och det slutade med en omröstning som visade att det skulle begäras en granskning hos Bolagsverket. Men ordförande vägrar att ta det till protokollet! Justerare på stämman var ordföranden (han valde sig själv) och representant för Riksbyggen. Det handlar om att hans son har bott för en låg kostnad i tio år… Jäv? Jag har varit i kontakt med Bolagsverket. Om dom ska göra en granskning så krävs det att ärendet finns med i protokollet från årsstämman. Jag har vid två tillfällen efter detta pratat med vår representant för Riksbyggen. Han har då sagt att han ska försöka få till en ändring i protokollet men det har inte skett. Ordföranden vägrar alltså att ta detta till protokollet och då kan jag som medlem inte begära en granskning.
Jag har ställt frågor till styrelsen efter årsstämman och dom hade sedan ett extra möte angående detta. Förklaringen till prissättningen är fortfarande att det är en lokal.
Jag har läst stadgarna och där står inget om någon särbehandling när det gäller att bo i lokal. Man kan däremot läsa om Likhetsprincipen, det borde väl gälla i det här fallet…?
Jag har blivit hotad och trakasserad och dom har försökt att tysta mig på olika sätt. På Årsstämman blev jag, inför alla, av ordförande uppmanad att flytta härifrån…! Jag förstår att jag är väldigt obekväm som ifrågasätter det som händer i föreningen.
Jag har även varit i kontakt med Länsstyrelsen, som hänvisar till Bolagsverket…
Nu kommer jag inte längre. Finns det någon annan väg att gå?
Tacksam för alla tips!
Mvh
Catarina
Om styrelsen på något sätt förhindrar en begäran om särskild granskning, kan man vända sig direkt till Bolagsverket. LEF 8 kap. 17§, andra stycket, näst sista meningen: ”… Om styrelsen försummar detta, får varje röstberättigad göra en sådan ansökan.…”.
En BRF i småstad planerar att bygga på nya större och inglasade balkonger trots att det troligen är möjligt att renovera de gamla. De tänker låna upp ca 12 000 000 för ett 90-tal balkonger i 50-talshus. Renovering skulle istället kosta ca. 3 000 000 kr. Stadgarna ändras, så de kan/tillåter ”balkongavgift”. Lägger man det helt utanför andelarna i en avgift, så får en 1:a betala runt 25% höjning och en 4:a ca 9% räknat på att de uppgett c.a. 500 kr i månaden generellt.
De mindre lägenheterna får en oproportionerlig avgiftshöjning, utan hänsyn till kvm. – lika med mindre värde och mer svårsålda. Skaplig värdestegring torde enbart de stora lägenheterna och de högst upp i gavel kunna räkna med. Små/minsta lägenheter på nedre botten kan knappast räkna med det. Likabehandling eller förmögenhetsöverföring ! Skillnaden växer dramatiskt i % om räntan stiger.
Kan styrelsen välja fritt hur de ska fördela kostnadsbördan, via andelarna i föreningen eller i en avgift i kronor, lika för alla?
/ Med vänlig hälsning Ulf
Kanske var jag lite otydlig ovan. Man har i en första stämma, men inte ännu i en andra, beslutat om ändrade stadgar och även specifikt med ordalydelsen ”För informationsöverföring, samt balkong, kan ersättning bestämmas till lika belopp per lägenhet.”
Nu har jag sett/hört på andra diverse föreningar t.ex. HSB att man tar ut en fast avgift lika för alla för nymonterade/inglasade balkonger på gamla hus oavsett storlek eller läge på lägenheterna. Då uppstår frågan om det inte då måste vara enligt bostadsrättslagen och föreningslagen och tillåtet, om man ändrat stadgarna i vederbörlig ordning med två stämmor? Det verkar vara en variant som spridit sig, och Bolagsverket har så klart godkänt stadgeändringarna för dem, annars går det ju inte genomföra.
Utifrån mina två inlägg/frågor blir jag lite konfunderad, finns det kanske en ytterligare förklaring jag kan få?
/ Med vänlig hälsning Ulf
Med din följdfråga har jag fått anledning att revidera mitt svar:
Att lägga till en särskild ”Balkongavgift” utöver årsavgiften är inte tillåtet (BrL 7:14).
Däremot:
Enligt Bostadsrättslagen ska stadgarna ange ”grunderna för beräkningen av årsavgift”. Ofta bygger beräkningen och fördelningen på lägenheternas andelstal, och inget annat. Men det har också blivit vanligt att man anger att en viss del av årsavgiften kan vara fast, t ex för bredband, eller en rörliga del, t ex för förbrukat varmvatten. Vissa äldre föreningar har också en särskild värmeavgift grundat på lägenhetsytan. Årsavgiften kan alltså i praktiken bestå av en kombination av delavgifter. Och det är ok så länge det är ordentligt beskrivet i stadgarna. Med en sådan beskrivning kan alltså en ”balkongavgift” bli ok.
Att ändra i denna avgiftsbeskrivning är alltså en stadgefråga, inte en styrelsefråga, och det krävs i normala fall två stämmobeslut med 3/4 majoritet på andra stämman (BrL 9:23).
Observera också att själva beslutet att bygga ut balkonger också är en stämmofråga, där det torde krävas 2/3 majoritet och godkännande av hyresnämnden (BrL 9:16.2). Samt naturligtvis bygglov. Enskilda lägenhetsinnehavare kan motsätta sig beslutet med hänvisning till att de missgynnas, fysiskt eller ekonomiskt, därav behovet av prövning i hyresnämnden.
Hade önskat att jag upptäckt denna sida fär länge sedan.
Linnea 18/6 2014 svarar du att hennes lägenhet måste vara speciell på något sätt och att hennes års-/månadsavgift därför skulle vara korrekt.
Jag har samma ”problem” och undrar:
1. om inte detta ”speciella” då måste vara dokumenterat/argumenterat för i den ekonomiska planen?
2. Hur stor skillnad i års-/månadsavgift anser du vara rimligt?
3. Om jag bara tittar på drifts- och underhållskostnaderna (som ska täcka föreningens löpande utgifter), som ligger på 833:-/kvm/år fördelar sig månadsavgifterna enligt följande:
Boyta/nuvarande månadsavgift/borde enligt ovan ligga på månadsavgift/diff (- = lägre månadsavgift):
Ex:
103,5 / 7644:- / 7367:- / -276:-
92 / 6965:- / 6569:- / -395:-
68 / 5735:- / 4903:- / -832:-
Sist men inte minst, vad är fördelarna respektive nackdelarna med att beräkna årsavgifterna baserat på andelstal respektive boyta?
Vänligen
Jag kan inte riktigt följa ditt resonemang och beräkningar, utan svarar generellt: Årsavgiften fördelas vanligen efter bostadsrätternas andelstal, och dessa andelstal behöver inte vara i direkt proportion till lägenhetsytan. I vissa föreningar är det så, men i många föreningar betalar smålägenheter förhållandevis mer än större lägenheter. Det ena är inte mer rättvist än det andra, man får helt enkelt acceptera det som gäller i föreningen, så länge allt är någorlunda rimligt och enligt någon fastställd princip. Ursprunget är den ekonomiska planen. Och principerna behöver inte vara dokumenterade eller förklarade, i planen är de bara angivna med ett värde för resp. bostadsrätt.
Läs mer om detta komplicerade ämne i lektionerna 13. Andelstal, vad är det? och 37. Ekonomisk plan, vad är det?
Hur beräknar man källarutrymmen som omvandlats till bostad, hyres och uppvärmnings kostnader?
Beräkningen görs av styrelsen, och det finns inga egentliga regler hur detta ska göras. Det blir en bedömning av vad som är rimligt. Källarutrymme räknas dock sällan som riktig bostadsarea, utan som sk biarea, och värderas alltså väsentligt lägre.
Hej
Det ska utföras en omfattande balkongrenovering med viss utbyggnad i vår fastighet. Min bostadsrätt ligger i markplan och jag saknar därför balkong. Ska jag medfinansiera denna renovering eller bör kostnaden ligga på de bostadsrätter som innehar balkong?
Med vänlig hälsning, Karl
Det beror nog på hur mycket ”utbyggnad” det blir. Normal balkongrenovering, även om den är omfattande, måste anses som normalt yttre underhåll, och bekostas av föreningen, dvs av alla. Om renoveringen däremot innebär att man bygger ut balkongerna så att de blir avsevärt större, då bör man fördela den merkostnad detta innebär på de som får denna förbättring.
I min bostadsrättsförening har varmvatten debiterats enligt en schablon baserad på antal rum i lägenheten (bara det knasigt). Enligt allmän önskan har nu varmvattenmätare installerats. MEN med denna installation blir det nu en fast månadsavgift för varmvatten. Den har hittills varit betydligt högre än själva förbrukningen och den är samma för alla lägenheter, oavsett storlek. Kan man göra så?
Först och främst måste man veta vad som står i stadgarna om varmvatten och avgift. Det är där det ska vara reglerat. Men det verkar onekligen konstigt att installera mätare, och sen inte debitera efter uppmätt förbrukning. Är du säker på att det inte kommer ske en avstämning senare?
Hej!
Jag är under fas med att köpa lägenhet, jag har kollat en hel del och nu så sitter jag mellan 2 st som är i samma byggnad.
Lgh nr 1: Utgångspris 1490000 (en 2:a på 1:a våningen, utan balkong).
Lgh nr 2: Utgångspris 1600000 (en 2:a på bottenvåningen, utan altan).
Ingenting skiljer sig dessa åt i planritning, dock så är lgh nr 1 i behov av renovering.
Så till min fråga, varför kostar lgh 2 ca 150kr mer i avgift varje månad jämnfört med lgh 1?
Att avgiften skiljer sig något mellan lägenheter på olika våningsplan är ganska vanligt. Det kan bero på att man vid uppförandet av fastigheten bedömde att lägenheten på bottenvåningen hade vissa fördelar, och därför skulle kosta mer. Den åsattes därför något högre insats och andelstal. Och fick därmed även något högre avgift.
Hej,
Flyttade in i en nyproducerad bostadsrätt maj 2018. Hyran har höjts med 400 kr/månad och ska nu höjas ytterligare med 400 kr/mån. Tycker det är märkligt att en nybyggd bostad behöver höja hyran. Kan tillägga att fastigheten har butikslokaler som hyrs ut och låga kostnader för värma och el genom installerad bergvärme och solpanel. Finns inga övriga utrymmen eller byggnader som tvättstuga, förråd eller trapphus som kostar, utan huset är byggt med loftgångar. Har föreningen rätt att höja hyran hur mycket som helst? För framtida renoveringar eller kostnader, hur lång tid efter att det byggdes är det vanligt att hyran höjs?
Det är ovanligt med stora höjningar de första åren. Men i detta fall tyder det på att den nya styrlsen bedömt att avgiften varit alltför låg från första början. Se för övrigt lektion 36.”Kan månadsavgiften höjas hur som helst?”
I vår förening har 4 av 14 balkonger. Vi med balkong betalar 164kr/mån i balkongavgift. Är det dyrt?
Det är i alla fall inte orimligt. För övrigt kan jag inte avgöra om det är skäligt eller inte, men det måste ju ha funnits ett beräkningsunderlag och ett beslut, fråga styrelsen om detta.
Hej! Vår förening har inga andelstal utan har baserat avgifterna på delar av ett avtal som skrevs på 70-talet. I detta avtal står det att räntor ska betalas i en viss andel eftersom man inte kunde belåna enskilda bostadsrätter.
Vi behöver nu höja avgifterna rejält. Där fördelningen är enligt följande:
Fördelning av uppvärmning enligt en procentsats (förmodar yta)
Annars delar vi lika på alla andra kostnader.
Vi är endast 6 lägenheter i föreningen i radhusform. Vi bor i den minsta lägenheten (utan utsikt mot vattnet) och missgynnas av detta med de nya höjningarna.
Höjningen baseras på en budget vilket gör att utfallet kan bli ett annat i slutet av året.
Är det rimligt att man fördelar avgifterna på det här sättet? Vi ser att det påverkar värdet på vår lägenhet negativt om vi betalar mer än vad man normalt gör när man utgår från andelstal eller andel kvm av det totala.
Eftersom vi inte har några andelstal anser jag att man bör basera avgifterna på andelsstorlek. Hur ser du på frågan?
Hur avgifterna i er förening ska fördelas ska finnas beskrivet i era stadgar. På något sett verkar det ju ändå vara reglerat, av vad jag förstår. Ditt påstående att ni ”betalar mer än vad man normalt gör” kan jag inte bemöta. Många kan uppleva att avgiften i deras förening inte är rättvist fördelat, och så kan det kanske vara i vissa fall. Men om stadgarna följs, så är allt i sin ordning. Då måste man ta upp frågan inom föreningen, och fråga sig om fler tycker att något är fel med fördelningen.