Några av er har kanske läst Aftonbladets ”Så kollar du ekonomin i föreningen” (plus-artikel).
Det som är bra med denna artikel är att den fokuserar på bostadsrättsföreningens ekonomi. Så viktigt, och något vi själva hela tiden poängterar. Men Aftonbladet råd är ganska förvirrade, och inte lätta för en bostadsköpare att förstå och följa!
Vi kan inte återge artikeln här, och vill inte heller. Men några av råden vill vi kommentera eftersom de faktiskt är felaktiga:
”Ökar beloppet i underhållsfonden?” – Ger ingen vägledning till hur föreningens ekonomi är, underhållsfonden kan mycket väl öka även om föreningens ekonomi är i botten.
”Finns det pengar i kassan? Tom kassa är en röd varningsflagg”. – Helt fel, det är normalt att föreningens kassa är tom ibland.
”Ökar kassan från föregående år?” – Också ett felaktigt råd. Helt normalt att kassan ökar eller minskar från ett år till nästa.
”I vilken takt skrivs värdet på fastigheten av?” – Ger ingen vägledning till hur föreningens ekonomi egentligen är.
”Skuldernas storlek, ser de orimligt stora ut? ” – Ja, äntligen, ett vettigt råd! Bostadsrättsföreningens skulder, den viktigaste uppgiften! Men vad ska man jämföra med??? Vad är ”orimligt stora”? Det har Aftonbladet inget svar på. Som bostadsköpare har man inget att relatera till, man vet inte vad som är mycket eller vad som är normalt.
Men om du använder våra konkreta Beräkningstips 1, 2, och 3 (lektionerna 20-22), så får du ett tydligt svar!
För dig som vill ha en professionella bedömning, beställ en Upplysning av oss. En billig försäkring för dig som ska köpa bostadsrätt.
Ett bra tips är att kolla ekonomin för några år. För då kan man se åt vilket håll ekonomin är på väg. Ett år ger inte så mycket mer besked än vart ekonomin var för ett år sedan.
Ja, kanske det. Men problemet kvarstår: hur ser man åt vilket håll ekonomin går? Det är fortfarande våra beräkningstips som är de enda fungerande sätten att räkna.
Håller helt med om råden i aftonblaskan är ofullständiga förutom det som gäller att kolla lånen (”främmande kapital”).
För personer som är ovana att läsa årsredovisningar (ÅR består av BR och RR) kan det vara bra att komma ihåg:
– Resultaträkingen (RR) är en slags engångsartikel vars huvuduppgift är att leverera ett Resultat (vinst eller förlust) till Balansräkningen. Alltså – RR löper bara ett år i taget och är vid räkenskapsårets slut ”färdig”. Nästa år börjar man om från noll igen så RR är en slags dagslända… RR består av Intäkter och Kostnader.
– Balansräkningen (BR) däremot är av kontinuerlig natur, dvs den lever från år till år så länge föreningen/företaget/bolagets/organisationen lever. Den totala storleken kallas balansomslutning och den ökar om verksamheten går bra (=RR visar vinst) eller minskar i storlek om det går dåligt (=RR visar förlust). BR används till att bedöma bolagets/föreningens ”ekonomomiska ställning”. BR består av Tillgångar och Skulder.
=======
Som inläggen ovan är inne på så finns det begränsningar i att bara titta på en enda ÅR. Eller att bara titta historiskt. Det är ju egentligen framtiden som instressant! Och om den vet vi ju inte så mycket… Därför måste man fokusera på vissa bestående värden som föreningens skulder. Storleken på skulderna går att bedöma relativt väl, hur amorteringsplanen ser ut osv. Tyvärr går det inte lika bra att upppskatta framtida räntekostnader eftersom det inte går att sia om räntmarknaden. Göran Perssons gamla devis ”den som är satt i skuld är inte fri” känns ju väldigt passande… Därför måste det budgeteras för högre räntor än idag, förmodligen upp till 7,5 %. På Tillgångssidan finns det även risk/möjlighet att hitta andra värden än de bokförda, kanske äger föreningen själv en del ytor som idag hyrs ut men som kan säljas och upplåtas med bostadsrätt? Finns obebyggd vind? Kanske byggnaden är i toppskick, trots att den är nära nog avskriven i bokföringen? Det finns väldigt många frågor som måste ställas, helst på plats, till styrelsen i föreningen!
Vad gäller trätoämnet avskrivningar kan jag bara tycka att det vore ynkedom om en förening inte klarar av att bära denna kostnad (även om den inte direkt motsvaras av en utbetalning samma år). Nybildade föreningar som sålts in med progressiva avskrivningar känns besudlade av ett cyniskt resonemang: ”hoppa över avskrivningarna så låter vi inflationen göra jobbet så långt det går, annars så blir det ju lite jobbigt för föreningen förstås år 65. Men då är vi ju ändå döda allihop, så upplägget är vattentätt…”