11. Vad ingår i månadsavgiften?
Att köpa bostadsrätt, månadsavgiften.
Vad som ingår i månadsavgiften kan skilja mycket mellan olika bostadsrättsföreningar.
Brukar ingå: Vatten, värme. Vatten ingår alltid, värme nästan alltid. Ibland kan värmekostnaden stå som ett särskilt tillägg på hyresavin, men brukar i lägenhetsprospekten summeras ihop med månadsavgiften. I vissa småhusföreningar får dock var och en själv står för uppvärmningen, och värme kostar…
Brukar ingå: Kabel-TV. De flesta föreningar har någon form av gemensamt abonnemang på ett antal TV-kanaler, ofta från comhem. Men inte alla. TV-kostnaden står ibland som ett obligatoriskt tillägg på hyresavin.
Kan ibland ingå: Datauppkoppling, bredband. Vissa föreningen har eget bredbandsnät, men anslutningen får var och en själv få bekosta. Men många föreningar skaffar gemensamt abonnemang till alla. Poängen är att det då blir ganska billigt, kostnaden för datauppkoppling och ip-telefon blir bara 100-150 kr/månad, per lägenhet. Ibland är det inräknat i månadsavgiften, ibland står det som ett obligatoriskt tillägg.
Brukar inte ingå: Elen. I de flesta föreningar måsta var och en ha sitt eget el-abonnemang. Men det börjar bli allt vanligare att föreningar skaffar ett gemensamt abonnemang, s k “kollektiv-el”. De boende slipper då ha egna individuella abonnemang och sparar en dryg 100-lapp per månad. Elförbrukningen betalas då till föreningen, och debiteras vanligen efter var och ens förbrukning.
Brukar inte ingå: parkering, garage. Men många föreningar har egna p-platser eller garage till uthyrning. Ibland kan en sådan ingå i månadsavgiften, mycket värdefullt! (om man har bil), ibland kan det vara ett obligatoriskt tillägg, se upp!
Kan finnas: service av olika slag, t ex gästrum, eller eget gym. Det finns t ex föreningar med stora fina gym, detta är naturligtvis mycket värt för de som vill utnyttja det.
Kan ingå: bostadsrättstillägget i hemförsäkringen. Föreningen står då för försäkringen som täcker bostadsrätten inre. Har blivit ganska vanligt de senaste åren.
Kan ingå: inre reparationsfond. Äldre Hsb- och Riksbyggen-föreningar avsätter ibland en viss summa till medlemmarnas reparationsfond, det brukar vara ca 2% av månadsavgiften, som medlemmarna alltså ”får tillbaka”. Läs mer här.
För att kunna jämföra olika bostadsrätters månadskostnad bör man alltså kontrollera vad som verkligen ingår i månadsavgiften och vad som kan tillkomma. Vissa mäklare slarvar med att ta reda på hur det verkligen är. Bäst är att kontrollera med föreningens ordförande eller vicevärd.
Sammanfattning: Vad som ingår i månadsavgiften kan skilja mellan olika föreningar. Försök alltid räkna fram den verkliga månadskostnaden. Vi gör det i vår tjänst Borättupplysning.
Läs också lektion 41: Vad används föreningen pengar till?
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Har det någon juridisk betydelse att särredovisa månadsavgift och bränsletillägg? I vår förening täcker inte bränsletillägget på långa vägar fjärrvärmekostnaden. Antingen kan man göra en ”avgiftsväxling” så att bränsletillägget justeras upp och månadsavgiften justeras ner eller också slå ihop båda avgifterna. Finns det något formellt hinder för sådana operationer?
Mvh
Stefan H
Intressant fråga.
Många äldre Hsb- och Riksbyggen-föreningar tar ut en separat avgift för uppvärmningen, ett ”bränsletillägg”, vid sidan av månadsavgiften. Den tas ut strikt efter lägenhetsytan, och alltså inte efter lägenhetens andelstal (lektion 13). Detta kan synas rättvist och bra, men det finns problem även med det. En fastighet består inte bara av lägenhetsyta, utan även av andra utrymmen och lokaler, och dessutom går ca 1/3 till att värma varmvattnet, vars förbrukning inte självklart kan kopplas till lägenhetens yta. Att debitera värmekostnad per lägenhetsyta är därför teoretisk rättvist bara vad gäller den del som värmer upp lägenheterna (50-70% av totala värmekostnaden). Att bränsletillägget inte täcker hela fjärrvärmekostnaden kan alltså vara mest rättvist!
De flesta föreningar har inte denna särdebitering av uppvärmningen, eftersom det krånglar till det i onödan. Mitt förslag till frågeställaren är att antingen låta det vara som det är (enklast), eller att slopa bränsletillägget och istället justera upp månadsavgiften. Det finns inga formella hinder i att styrelsen fattar ett sådant beslut. Effekten kan dock bli att man får ”vinnare och förlorare” på en sådan omläggning, så man bör räkna på saken noga och förbereda sig med bra och pedagogiska argument.
Hej!
Om el, vatten och värme alltid ingått i lgh avgiften i bostadsrättslägenheten och detta gäller för 3 av 13 lgh och dessa är källarlägenheter. 2 av 3 styrelsemedlemmar yrkar på att detta är orättvist och att elen bör ligga exklusive för alla 13 lgh. Är detta något de kan besluta om även om styrelsen inte är helt överens?
Mvh
Johanna
Här måste man nog gå tillbaka i tiden och ta reda på varför det har blivit så här, att de tre källarlägenheterna haft ”gratis” el. Antingen har det ingått uttryckligen i den första upplåtelsen, och då kan man inte ändra på detta utan att ”omförhandla” andeltal och månadsavgift. Eller så har det bara råkat bli så, utan något riktigt beslut, och då bör styrelsen kunna korrigera det, med vanligt majoritetsbeslut. Det kan också finnas rent tekniska orsaker, t ex att inga separata mätare fanns för dessa lägenheter, men sådant går ju att åtgärda.
Hejsan, undrar en sak när det kommer till hyra lokal av en hsb fastighet. Lokalen ligger i bostadsförening där internet ingår i hyran även för mig. Men enligt bredbandsbolaget så skall jag betala privat då jag är företagare i lokalen. Kan det stämma? Dvs såfall får jag ju ej internet i hyran.
Jag är inte säker på att jag förstår situationen, och om du verkligen blivit utlovad ”gratis” internet av bostadsrättsföreningen. När det gäller smålokaler, så kan det i praktiken vara så att man kan registrerar sig som just privatperson, och därmed utnyttja det ”gratis” internet som föreningen/bredbandsbolaget tillhandahåller. För normala företag är det dock naturligt att registrera företaget och betala särskild avgift.
Hej!
har en snabb fråga om min hyra det står på den (Bränsle Bostad? ? Är det el eller vatten? Det ska ingå in min hyra jag har ingen vatten mätare eller el mätare heller så jag undra vad det innebär ?
tack…
Det enklaste är väl att fråga förvaltaren eller styrelsen. Men står det Bränsle eller Bränsletillägg så brukar det vara för uppvärmningen. Förekommer hos vissa äldre Riksbyggen- och Hsb-föreningar, man har uppvärmningskostnaden som en separat avgift, fördelat enligt lägenheternas yta.
Hej! Jag undrar vad för juridisk rätt man har att få ersättning eller avdrag om någon utav tjänsterna som ska ingå slutar att fungera? Vår Kabeltv (som ingår i avgiften) slutade fungera i maj/juni 2014 och det krävs att vi betalar 3500kr för att det ska börja fungera igen. Det är en komplex tv-lösning som heter Lexcom som dessutom inte går att byta mot något annat (vi kan alltså inte skaffa ett annat abonnemang utan är bundna till att betala 3500kr om vi vill kunna använda någon som helst tv-anslutning). Nu har även vår bredbandsanslutning slutat fungera (samma typ av lösning) och även denna ingår i avgiften. Är det här något vi kan kräva ersättning för? och har bostadsrättsföreningen rätt att kräva att vi ska betala sammanlagt 7000kr för att kunna utnyttja något som ska ingå i avgiften?
Tacksam för svar!
Om det är så att tv och bredband ingår i månadsavgiften till föreningen, då är det väl föreningen som ska fixa detta. Föreningen har väl ett avtal med leverantören? Jag förstår faktiskt inte situationen, varför ni ska behöva betala något. Är det hela föreningen som drabbats, då verkar det hela väldigt konstigt. Eller är det bara ni? Om det bara är ni bör ni begära ersättning för den uteblivna tjänsten, men först och främst att problemet löses.
Jag köpte en lägenhet i en samfällighetsförening i juni 2013. Styrelsen har fram tills nu gjort en schablonuträkning av uppvärmningskostnaderna och varmvatten utan att reglera i efterhand vilket flera medlemmar har påtalat att det ska göras. Har föreningen rätt att debitera mig för tidigare ägares förbrukning?
Nej, i princip inte, du kan bara debiteras för din egen förbrukning. Men hur avläsning och avstämning ska ske i samband med flytt kan naturligtvis skapa problem, om det inte är ordentligt reglerat i bra rutiner.
Hade utnyttjat min nyinköpta semesterlägenhet i 12 dagar och fick en räkning för varmvatten på 879 kr. Frågade styrelsen och fick svaret: ”Din varmvattenförbrukning för juni-nov beräknades på en snittkostnad över året motsvarande 146,50 kr/mån. 6,5 kr/dusch,disk/dag x 3 mån x 3 bäddar, uppdelat på 12 mån. Vi har korrigerat detta till 5 kr/dusch+disk x 3 mån, x 3 bäddar, utslaget över 12 mån, vilket ger en snittkostnad på 112,50 kr/mån(37.50 kr/bädd/mån). (5 x 90 x 3= 1350/12=112,5 kr/mån. Gällande antal bäddar så utgår vi från att varje lgh har en extrabädd i v-rum. Vi räknar med att man använder sin lgh 3 mån/år. Vi kommer att reglera din förbrukningskostnad för juni-nov med” När jag då undrar om detta är en generell retroaktiv sänkning eller bara gäller mig som klagat, får jag plötsligt ett helt annat svar: ”Ni tillrädde 1 augusti 2015 och i er hyresavi för Q1 2015 så blev ni debiterade felaktigt för varmvattenkostnad för juni-juli med 293 kr.” (Om föreningen och inte säljaren ska kompensera mig borde det väl påverka hela schablonberäkningen, inte bara två månaders avdrag.) Dessutom har jag fått veta att de som jag köpte av betalade bara drygt hälften så mycket för varmvattnet. Nu undrar jag: 1) Vilket mail gäller? D.v.s. enligt vilket mail ska jag ersättas? 2) Dessa beräkningar för varmvatten tycks vara väldigt godtyckliga. Mina grannar (liksom mäklaren) har trott att det finns mätare. Även de har fått nästan fördubblade varmvattenkostnader på ett bräde. Vart ska vi vända oss för att få reda på rimligheten i beräkningarna över lag?
En krånglig fråga, med ett enkelt svar: Hur debiteringen av varmvatten ska beräknas är helt och hållet en föreningsfråga, dvs ni måste komma överens, annars får ni diskutera detta på nästa föreningsstämma. Naturligtvis ska principerna vara förståeliga och entydiga, men det är alltså helt och hållet en intern föreningsfråga.
Bredbandsavgift: I HSB:s normalstadgar står: ”Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder.”
Innebär detta att bredbandsavgiften SKA inräknas i månadsavgiften? Behövs stadgeändring för att bredbandsavgiften ska kunna betalas på samma sätt som föreningens kostnad, d.v.s. samma summa för varje hushåll?
Om det bara står så i stadgarna måste bredbandavgiften vara inräknad i årsavgiften, och kan inte debiteras separat. Om bredbandsavgiften ska kunna debiteras med lika stort belopp för alla lägenheter, måste detta skrivas ut i stadgarna. Hsb:s nya normalstadgar innehåller sådana formuleringar.
I min avgift (bostadsrätt) ingår hushållsel. Jag är pensionär och är berättigad till bostadstillägg. Men hushållsel får inte ingå i avgiften/bokostnaden varför Pensionsmyndigheten måste göra motsvarande avdrag på beviljat bostadstillägg.
Jag vill få veta vad min brf värderar elen till – som ingår i avgiften. Är det endast själva förbrukningen och inget annat? När man tecknar ett normalt elabonnemang så tillkommer Elnätavgift och elhandelsavgift vilket jag förutsätter INTE ingår i min fråga. Måste få veta detta så jag kan meddela detta till P-myndigheten. I annat fall riskerar jag att drabbas av en skyhög schablonkostnad.
Tacksam få svar
Jag föreslår att du frågar din bostadsrättsförening.
I de flesta fall där el ingår i bostadsrätten betalar man för den egna uppmätta förbrukning. Det är i så fall just den kostnaden som du ska redovisa. Där brukar också ingå nätavgifter och skatter. Det som du har “gratis” (dolt) är den fasta abonnemangskostnaden, som ju föreningen står för.
Hej
I vår föreningen är det många som undrar/hävdar att förrådet ingår i medlemsavgiften. Till detta hör även att varje förråd har ett eluttag som är kopplad till föreningens mätare. Mao så det föreningen och inte medlemmen som betalar elen.
Ingenstans finner jag något fog för att ett förråd med tillgång till el skulle inbegripas i avgiften. Det framgår inte i stadgar eller överlåtelseavtalen.
Någon som har en liknande situation?
Här måste man faktiskt undersöka vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet, och i den ekonomiska planen. Dvs om det någonstans där står att ett förråd ingår i upplåtelsen. Om det finns el eller inte har inte med saken att göra.
Om man inom styrelsen inte vill att förråden ska tillhöra bostadsrätterna, måste man ta upp frågan för beslut på föreningsstämma, och det hela bör sedan gå till så att förråden inte följer med vid nästkommande överlåtelse.
Jag har en fråga om trädgårdsskötsel. Jag bor på nedre botten och har en altan,
utanför den har dom planterat en häck, som måste klippas 1 ggr om året.
Jag är reumatiker och kan inte göra detta, och de medför ett hiskeligt bråk varje gång. Jag har föreslagit att föreningen ska lägga ut hela trädgårdsskötseln på entreprenad, och fördela kostnaden på lägenheterna. De är ju bara några av hyresgästerna som är ute och städar. Men fick till svar att man inte får ta avgift
av dom som inte är ute och städar.
Tacksam få svar
Jag får uppfattningen att häcken växer utanför altanen. Det innebär att det är föreningen som ska sköta häcken, och du ska inte behöva bry dig. Styrelsen kan inte på något sätt kräva att du hjälper till eller betalar.
Endast om följande två villkor är uppfyllda är det du som ska sköta häcken: Uteplatsen/altanen ingår i den ursprungliga bostadsrättsupplåtelsen, dvs ingår i bostadsrätten, och häcken växer inne på detta område.
Om vår BRF beslutar att installera fiberanslutning, måste det omfatta alla lägenheter eller kan man som ägare avstå från installationen?
Eftersom detta inte är en nödvändig del av fastighetsunderhållet, utan mer ska ses som ett erbjudande, så ska man kunna tacka nej. Men föreningen bör upprätta ett skriftligt avtal, där innehavaren eller dennes efterträdare förbinder sig att själv stå för kostnaden om en anslutning önskas i framtiden.
Hej.
Vi begärde avdrag på vår månadsavgift för vår bostadsrätt då värmen inte fungerat under två veckor. Vi fick avslag och efter att läst in mig på saken har ju bostadsrättsinnehavaren skrala rättigheter på det här planet. Det ska i stort sett vara föreningens fel för att man ska ha rätt till sänkt avgift, eller att de brustit i sin reparation/underhållsplikt.
Min fråga är nu om det rent juridiskt spelar någon roll ifall, som hos oss, bränsletillägget är en separat post på hyresavin?
Det vi mycket rimligen har yrkat på är alltså att vi endast ska betala halva bränsletillägget för den månad vi hade 15 grader i lägenheten under två veckor. Jag tänkte ifall separationen mellan hyran och bränsletillägg kanske spelade roll, eftersom vi rent tekniskt inte begär nedsättning av hyran?
Det andra vi möjligtvis skulle kunna hävda är att de brustit i sin reparationsskyldighet. Då det tog två veckor för att, bokstavligt talat, skruva på en kran i källaren. (Som någon av okänd anledning pillat på).
Tacksam för svar.
Jag har faktiskt besvarat en liknande fråga (samma?) under lektion 8. Men svaret på din fråga är att det inte spelar någon roll hur månadsavgiften är uppdelad, jag har ändå svårt att se att det går att kräva ersättning. Det rör sig också om ett relativt litet belopp (några hundralappar?) att det vore dumt att försöka driva det rent juridiskt.
Har satt in hissar i trapphus och har då med 100 % majoritet beslutat att en extra avgift mänadsvis lika för alla Lgh skall gälla är detta Ok.
En liknande fråga (samma?) har besvarats på annan plats. En extra avgift (obligatorisk för alla) kan bara tas ut om det finns en sådan regel som tillåter det i stadgarna. Annars är det inte tillåtet, även om stämman beslutar det.
Hej,
I min månadshyra ingår värme, vatten och fiber. Vad innebär det för mig att fiber ingår?
Fiber brukar betyda att det finns bredband indraget i lägenheten, alltså någon form av fri tillgång till internet. Exakt i vilken form och med vilken hastighet måste man dock fråga om.
Hej
Jag är intresserad av att köpa ett lägenhet där vatten ingår inte i avgiften och endast värme ingår. Är det vanligt? Hur mycket betalar man egentligen för vatten?
Tacksam för svar
Om vatten inte alls ingår i månadsavgiften är det mycket ovanligt. Däremot kan det förekomma att man betalar separat för förbrukat varmvatten.
Vad vattnet kostar kan jag inte svara på, fråga föreningen, eller mäklaren.
Hej!
Jag tittar på en BRF som är 21 lägenheter stor. Avgiften per kvm är 861 kr och har varit nu minst 7 år i rad. Vatten och värme ingår. BRF ligger i södra Stockholm. Är inte 861 kr/kvm högt? Omsättning på 1.182.000:- och långfristiga skulder 11.248.000. Den senaste två åren har de amorterat cirka 1,7-2% per år får jag det till. Vad tror ni om detta?
Mycket bra sida detta!
Vi gör tyvärr inga konkreta värderingar i denna frågespalt, utan hänvisar istället till vår Upplysningstjänst.
I vår förening har vi gått över till mätning av varmvattensförbrukning. I samband med detta har varmvattenavgiften delats i två delar: en fast kostnad som är lika för alla lägenheter och en förbrukningsdel. Problemet är att den fastna kostnaden t.ex. för oss i vår lilla lägenhet är 4 gånger högre än förbrukningen. På sätt och vis subventionerar vi alltså dem som har stora lägenheter och stor förbrukning. Kostnaden sägs ha accepterats av årsstämman som vi inte var med på (något protokoll har vi inte sett).
Så här står det i våra stadgar:
Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för taxebundna kostnader såsom, renhållning, konsumtionsvatten, TV, bredband och telefoni ska erläggas efter förbrukning, area eller per lägenhet. Om en kostnad avser uppvärmning eller nedkylning av lägenheten, varmvatten eller el och förbrukningen mäts individuellt ska denna del av årsavgiften baseras på förbrukningen.
Här tar man alltså kostnaden både per lägenhet och efter förbrukning. Hur ska jag läsa detta? Har styrelsen rätt att ta ut den höga fasta avgiften?
Att tolka stadgar blir ofta just en ”tolkning”, dvs det går att göra olika tolkningar av samma stadgetext. I just detta fall är det min uppfattning att hela vattenkostnaden borde delas strikt efter var och ens förbrukning. I verkligheten har dock föreningen även fasta kostnader för varmvattentillförseln, dessa kostnader borde ligga inbakade i resp årsavgift istället för som det verkar nu, en extra fast vv-kostnad. Varför krångla till det?
Hej!
Jag undrar om jag kan ställa en fråga här ang avgiftsuttag för nyinstallerad hiss i bostadsrättsförening. Jag under om kostnaden för installation av 4 hissar i tidigare hisslöst hus, kan fördelas i avgiften procentuellt utefter vilket våningsplan som lägenheten är belägen på. Boende i bottenplan har ju mindre eller ingen nytta av hiss jämfört med boende på våning 5.
Hälsningar
Det spontana svaret är att det inte är tillåtet alls att ta ut en särskild avgift för hissar. En hissinstallation ska bekostas av föreningen, via den vanliga årsavgiften. En bostadsrättsförening får inte ta ut en särskild avgift för en gemensam nyttighet i fastigheten.
Men man kan naturligtvis resonera mer teoretiskt om var och ens nytta av en hiss. Man kan t ex, som du är inne på, göra antagandet att ju högre upp man bor, dest mer nytta har man av en hiss. Men det blir bara ett teoretiskt antagande, för det stämmer sällan med den praktiska användningen. En äldre rörelsehindrad person, eller familj med barnvagn, behöver t ex hissen oberoende av våning, medan en aktiv person på 6:e våningen försöker ta trapporna (som jag själv t ex). Det går alltså inte att bestämt avgöra hur mycket hissen kommer används av trapphusets olika medlemmar. Möjligen kan man hävda att boende på bottenplan inte alls har användning av en hiss, men om dessa lägenheter då ska ha en något lägre avgift måste det regleras genom modifiering av andelstalen.
Vi har en bostadsrätt där värme (vattenelement) ingår i månadsavgiften men där detta inte finns i köket utan det sitter ett el-element där som vi betalar el för. Det beslutades i styrelsen enl protokoll för ca 15 år sen (innan vi flyttade in) att avgiften för lägenheten skulle reduceras motsv 10 kvadrat för det. Beslutet verkar dock aldrig ha verkställts. Vi har bott här i 12 år och nu är frågan om vi kan kräva sänkt avgift retroaktivt eftersom vi betalt för hög avgift i alla år?
Med vänliga hälsningar
Svårt att svara på. Har ni pratat med styrelsen? Hur ser ”bevisläget” ut? Om det är som ni säger så borde styrelsen tillämpa den justering som det beslutats om, även retroaktivt. Man bör kunna kräva 10 år bakåt, om det kan bevisas att det debiterats fel. Problemet är om styrelsen hävdar något annat, eller kanske inte ens vill diskutera saken. Då finns det ingen instans som kan hjälpa er. Möjligen kan ni fråga hyresnämnden, men jag är osäker på om de tar denna typ av fall i bostadsrätt. En annan möjlighet är att lyfta frågan på nästa föreningsstämma.